“商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的核心是要尋找到被市場和資本市場認(rèn)可的盈利模式。”商業(yè)地產(chǎn)全程服務(wù)商RET睿意德高端董事王玉珂在接受記者采訪時(shí)表示，目前國內(nèi)大多數(shù)商業(yè)模式都還處于探索階段。

中國新城市開發(fā)等房地產(chǎn)公司的招股情況不理想，顯然和內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)商普遍沒有找到成熟的盈利模式有關(guān)。

通過移動互聯(lián)網(wǎng)聚焦目標(biāo)客群

住宅市場頻頻遭遇政策調(diào)控以來，商業(yè)地產(chǎn)一直被視為避風(fēng)港。轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)也成為近幾年來行業(yè)中較熱門的話題。作為地產(chǎn)一哥，萬科無疑是較具有危機(jī)感的企業(yè)。

2013年以來，北京萬科在萬科商用的新業(yè)務(wù)層面不斷探索，從“蓋有人住的好房子”轉(zhuǎn)型到“蓋有人用的好房子”，業(yè)務(wù)也已拓展至購物、社區(qū)商業(yè)、寫字樓、酒店、養(yǎng)老服務(wù)等城市綜合配套服務(wù)領(lǐng)域。

今年以來，萬科則先后聯(lián)手百度、雅詩閣、途家網(wǎng)，對商用物業(yè)進(jìn)行新的嘗試。

在接受記者采訪時(shí)，萬科集團(tuán)副總裁毛大慶表示，與雅詩閣合作意味著萬科在北京真正開始了服務(wù)公寓的業(yè)務(wù)，據(jù)其介紹，雙方在蘇州、無錫、北京大興和順義的4個(gè)項(xiàng)目共涉及700套公寓。

此外，萬科位于北戴河的某項(xiàng)目將頭次嘗試互聯(lián)網(wǎng)思維模式，通過途家網(wǎng)為項(xiàng)目業(yè)主提供后期的增值服務(wù)。

借助互聯(lián)網(wǎng)是目前被眾多房企廣泛運(yùn)用的新利器，以萬達(dá)為例，正是利用“大數(shù)據(jù)”的電子商務(wù)模式對其線下資源進(jìn)行整合，利用這些項(xiàng)目資源，建立會員體系，通過現(xiàn)代移動終端的先進(jìn)技術(shù)，掌握每一個(gè)項(xiàng)目中，大量會員消費(fèi)的次數(shù)、額度、喜好等，然后根據(jù)大數(shù)據(jù)做出分析，有針對性地進(jìn)行下一階段的招商和調(diào)整商家布局。

強(qiáng)調(diào)個(gè)性化的消費(fèi)體驗(yàn)

當(dāng)越來越多的企業(yè)涌入商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)大潮中，如何避免同質(zhì)化、實(shí)現(xiàn)獨(dú)特的競爭力無疑是突圍的關(guān)鍵。

據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，去年全球新建購物面積排名前10的城市有9個(gè)在中國，全球在建購物面積超過一半也來自中國。

華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長任志強(qiáng)此前在接受記者采訪時(shí)表示，在華遠(yuǎn)的發(fā)展戰(zhàn)略中，商業(yè)板塊不可或缺，而商業(yè)戰(zhàn)略和綜合體運(yùn)營將成為華遠(yuǎn)新的發(fā)力點(diǎn)。

作為主戰(zhàn)場的北京，華遠(yuǎn)商業(yè)版圖已初現(xiàn)雛形。其中，位于通州的華遠(yuǎn)·好天地定位為區(qū)域型商業(yè)，華遠(yuǎn)·華著眼于城市和區(qū)域商業(yè)綜合體，門頭溝地塊規(guī)劃的華遠(yuǎn)·華（北京）則定位于高端商業(yè)綜合體。

外資老牌商業(yè)運(yùn)營商凱德也在不斷調(diào)整其在國內(nèi)的產(chǎn)品分布。凱德商用去年7月份收購的位于北京南三環(huán)的大峽谷購物項(xiàng)目后，通過升級餐飲及兒童業(yè)態(tài)，出租率已由收購時(shí)的92.7%提升至目前的99.8%，租戶數(shù)量也從原來的163個(gè)增加到190多個(gè)。

凱德去年收購改造的另一處商業(yè)項(xiàng)目凱德晶品購物，則主打高端消費(fèi)。

記者近日實(shí)地走訪北京多個(gè)商圈后發(fā)現(xiàn)，不同于核心商圈的業(yè)態(tài)布局，社區(qū)商業(yè)更注重貼近生活所需，針對某一類人群消費(fèi)習(xí)慣設(shè)定的業(yè)態(tài)比例不斷放大，帶來的客流量不降反升。以位于海淀區(qū)清河板塊的五彩城項(xiàng)目為例，該項(xiàng)目充分放大了兒童業(yè)態(tài)的配比，據(jù)了解，該項(xiàng)目的snoopy樂園開業(yè)當(dāng)天就吸引了7萬人的客流量。

“每一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目都會有2~3年的培育期，市場供應(yīng)不斷加大也考驗(yàn)產(chǎn)品差異化。”王玉珂對記者說，產(chǎn)品差異化基于對需求的研究，“通過對周邊客群的需求分析、消費(fèi)方式變化的分析等，找到目標(biāo)客群和產(chǎn)品的契合點(diǎn)。”

探索盈利能力再造

除了定位差異化，大量自持面積對于資金沉淀的需求以及運(yùn)營能力的考驗(yàn)，也讓商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目沒有想象中美好。

蘭德咨詢此前發(fā)布的一項(xiàng)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，內(nèi)地上市房企中持有商業(yè)地產(chǎn)的，持有型物業(yè)租金收入一般占年度營業(yè)總收入的3%~5%，高的達(dá)到7%；相對于持有性物業(yè)資產(chǎn)，租金收入僅占1.5%左右，經(jīng)營利潤則大都為負(fù)。

“就拿萬達(dá)來說，之前一直希望將商業(yè)地產(chǎn)單獨(dú)上市，但核心的盈利點(diǎn)卻很難被資本市場所認(rèn)可。”一位不愿具名的商業(yè)地產(chǎn)分析人士對記者直言。

公開資料顯示，去年萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)公司收入1456.2億元，其中地產(chǎn)業(yè)務(wù)（公寓、商鋪、寫字樓）收入1262.5億，租金收入僅85.6億元，占總收入的5.87%。

記者粗略統(tǒng)計(jì)了太古、新鴻基去年的租金收益，分別為96.73港億和90.78億港元，其中太古地產(chǎn)租金收益占整體收入的比例高達(dá)74.8%。

“類似新鴻基、太古等港資地產(chǎn)商，其融資渠道的多元化使其可以擁有低成本融資，能夠接受長時(shí)間的持有運(yùn)營，而國內(nèi)運(yùn)營收益占企業(yè)整體收入超過5%的少之又少。”王玉珂說道。

在王玉珂看來，如何尋找到真正的盈利點(diǎn)是目前國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)面臨的頭要問題。“所有做得較好的商業(yè)地產(chǎn)基本都是租售相結(jié)合的模式，可售的產(chǎn)品很多，包括住宅開發(fā)、商鋪、產(chǎn)權(quán)式酒店等，但較核心的是租售比例的把控。”

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