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海南樓市銷售下降市場彌漫觀望氣氛 業(yè)內(nèi):相對(duì)安全的

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天  來源:瓊海房產(chǎn)信息網(wǎng)  閱讀 528 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

  近段時(shí)間,“拐點(diǎn)論”、“崩盤論”等觀點(diǎn)沖擊著整個(gè)房地產(chǎn)市場,媒體幾乎是一邊倒地唱衰中國樓市。但在市房協(xié)常務(wù)副會(huì)長、天倫譽(yù)海灣總經(jīng)理云天龍看來,海南樓市相對(duì)于全國來說,是相對(duì)安全的。海南中行行長王一林也認(rèn)為,海南旅游房地產(chǎn)業(yè)依托全國的廣大市場,將會(huì)保持長期穩(wěn)定的市場需求。

  銷售下降市場彌漫觀望氣氛

  “整個(gè)市場彌漫著悲觀情緒,購房者普遍對(duì)房價(jià)下調(diào)有著較大的心理預(yù)期,市場觀望氣氛漸濃,各地商品房成交面積和銷售額都有較大的降幅。”云天龍?zhí)峁┑膰医y(tǒng)計(jì)局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示,今年一季度全國商品房銷售面積20111萬平方米,同比下降3.8%,商品房銷售額13263億元,同比下降5.2%。

  據(jù)統(tǒng)計(jì),海南樓市今年1-4月份商品房成交面積206.48萬平方米,同比下降28.14%,成交金額259.23億元,同比下降29.30%。從成交數(shù)據(jù)來看,海南樓市今年的表現(xiàn)慘淡。1-4月,海南東、中、西三大地區(qū)房屋銷售面積均為負(fù)增長,海南全省累計(jì)房屋銷售面積308.28萬平方米,同比下降14.3%。其中,三亞、保亭、昌江3個(gè)市縣房屋銷售面積同比下降均超過40%。

  ??谑凶〗ň重?fù)責(zé)人介紹,2014年1-4月,??谑猩唐贩夸N售8933套、89.57萬平方米,同比下降6.74%和12.9%。其中,商品住房銷售7213套、78.6萬平方米,同比下降15%和17.6%。由于2013年上半年??谑猩唐贩夸N售基數(shù)小,雖然今年??谏唐贩夸N售下降幅度不大,但有進(jìn)一步擴(kuò)大的態(tài)勢(shì)。近期,受限購政策、預(yù)售門檻提高、銀行信貸收緊和購房者觀望氛圍加濃等因素影響,??谑蟹康禺a(chǎn)市場引起市政府的高度重視。

  海南房價(jià)近年漲幅遠(yuǎn)低全國

  “從近幾年海南房地產(chǎn)市場特點(diǎn)來看,海南樓市相對(duì)于全國來說,是相對(duì)安全的。”云天龍認(rèn)為,這一點(diǎn)可從四個(gè)方面來論述:

  、海南樓市以外銷為主。去年海南商品房按面積計(jì)算,超過75%的購購者為島外客。由于海南外銷型樓市的特點(diǎn),以及限貸政策的影響,使得購房者中按揭付款方式的比例遠(yuǎn)低于其他地區(qū)。因此,海南樓市幾乎不存在銀行由于沒有額度而延時(shí)審批和發(fā)放個(gè)人按揭貸款的情況;

  、海南房價(jià)近年漲幅遠(yuǎn)低于全國漲幅。在國際旅游島消息公布前的2009年,海南樓市銷售均價(jià)是6263元/平方米,2013年是7468元/平方米,這幾年海南的房價(jià)增幅平均為22.45%,遠(yuǎn)低于全國商品房同期漲幅32.84%;

  第三、海南樓市的成交增幅遠(yuǎn)高于全國增幅。2009年海南商品房成交面積560.34萬平方米,而2013年海南商品房成交面積1154.86萬平方米,成交量增幅106.1%,遠(yuǎn)高于全國同期商品房成交增幅的39.33%;

  第四、海南房價(jià)的上漲是跳空式一步到位的。2010年初,海南國際旅游島消息公布,海南房價(jià)跳空上漲,之后房價(jià)幾乎原地不動(dòng)。這種跳躍式的突漲和逐漸式的上漲對(duì)市場的影響是完全不同的,由于房價(jià)沒有變化,海南樓市近幾年沒有投機(jī)機(jī)會(huì),沒有出現(xiàn)大規(guī)模的炒樓現(xiàn)象,沒有高利貸資金進(jìn)入,投資的比例也非常小。國際旅游島后跟風(fēng)追漲的那部分購房者在這幾年海南樓市調(diào)整期中已得到消化。

  霧霾凸顯海南旅游地產(chǎn)魅力

  針對(duì)有業(yè)內(nèi)人士提出的海南旅游地產(chǎn)空置率問題,王一林認(rèn)為,這恰恰折射出海南與世界休閑度假勝地的同質(zhì)性。從夏威夷、迪拜、馬爾代夫、普吉島等國際知名休閑度假勝地來看,旅游淡季的空置率也非常高,保持在70%以上。因此,海南和云南部分地區(qū)的旅游房地產(chǎn)空置率要高于二、三線城市和北、上、廣、深一線城市。海南房地產(chǎn)外銷占比大,購房群體呈“候鳥型”特征,決定了海南旅游房地產(chǎn)空置率高的現(xiàn)象。

  隨著受霧霾影響的地區(qū)不斷增加,海南宜居、宜養(yǎng)的地位和碧海藍(lán)天的吸引力日益凸顯。目前,環(huán)境污染嚴(yán)重的地區(qū)人群日益成為在海南購房的主力軍。當(dāng)前,京、津、冀等華北地區(qū)在海南的購房量占全省商品房銷售總量的近40%,與東北、江浙兩地形成了在海南置業(yè)的“鐵三角”。如果未來一段時(shí)間環(huán)境污染得不到有效治理,將會(huì)有更多的人到海南養(yǎng)生、養(yǎng)老。

  王一林介紹,近年來,萬科、綠城、保利等國內(nèi)大型房地產(chǎn)企業(yè)紛紛在海南布局養(yǎng)老產(chǎn)業(yè),各類保險(xiǎn)資金和養(yǎng)生養(yǎng)老基金也將目光投向海南。作為全國較富養(yǎng)生、養(yǎng)老資源的地區(qū),海南養(yǎng)老市場蓄勢(shì)待發(fā),發(fā)展空間巨大。

  調(diào)整結(jié)構(gòu)促進(jìn)市場健康發(fā)展

  “無論是資金面還是供求趨勢(shì)來看,海南樓市無疑是安全性較高的。”云天龍?zhí)寡?,海南樓市?dāng)前的問題是普通商品住宅的存量過大,結(jié)構(gòu)性不平衡問題較為突出。今年省政府提出“一增一減”的房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)調(diào)整思路,目標(biāo)是將普通商品住宅項(xiàng)目的比重從目前的84%降到2017年的70%,同時(shí)提升經(jīng)營性房地產(chǎn)的開發(fā)比例。這是切合海南房地產(chǎn)發(fā)展實(shí)際的,是正確的。

  他認(rèn)為,要完成省政府調(diào)結(jié)構(gòu)目標(biāo),一方面要從土地出讓源頭上和入市門檻設(shè)置方面控制普通商品住宅的供應(yīng)量。針對(duì)當(dāng)前海南存量房過大以及閑置土地過多的情況,建議海南暫?;驑O大壓縮普通商品住宅項(xiàng)目土地的供應(yīng)。另一方面,改革或者調(diào)整土地出讓、稅收和金融等制度,盡快出臺(tái)相關(guān)優(yōu)惠配套政策,大力引導(dǎo)和扶持經(jīng)營性房地產(chǎn)項(xiàng)目的發(fā)展。

  住建部專家徐宗威日前接受采訪時(shí)曾表示,目前國務(wù)院并沒有新的樓市調(diào)控政策。他認(rèn)為全國制定統(tǒng)一調(diào)控政策不利于房地產(chǎn)發(fā)展,各地可根據(jù)自己實(shí)際、結(jié)合宏觀政策,制定符合當(dāng)?shù)貙?shí)際的政策維護(hù)市場穩(wěn)定。不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,地方政府雖沒有權(quán)力減稅,但以財(cái)政補(bǔ)貼等方式給市場“微刺激”,也是促進(jìn)市場發(fā)展的辦法。

  5月22日召開的??谑姓?9次常務(wù)會(huì)議,專門就今年房地產(chǎn)形勢(shì)進(jìn)行了研究。會(huì)議決定將進(jìn)一步征求各方意見修改完善后,將于近期出臺(tái)相關(guān)措施,促進(jìn)全市房地產(chǎn)市場健康有序發(fā)展。這些措施包括精簡審批事項(xiàng)、壓縮審批時(shí)間,進(jìn)一步完善限價(jià)商品房申購條件、提高審核效率,適度放寬商品房預(yù)售許可條件等。

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