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調(diào)查稱(chēng)中國(guó)西部樓市泡沫明顯 已形成風(fēng)險(xiǎn)集中圈

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天  來(lái)源:瓊海房產(chǎn)信息網(wǎng)  閱讀 442 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶(hù)型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶(hù)型面積均為建筑面積。

  國(guó)家統(tǒng)計(jì)局11月18日公布信息顯示,70個(gè)大中城市中,10月份新建商品住宅環(huán)比價(jià)格下降的城市有2個(gè),持平的城市有3個(gè),上漲的城市有65個(gè)。

  雖然70個(gè)城市的環(huán)比平均漲幅只收窄了0.2個(gè)百分點(diǎn),但依然引起了各方的關(guān)注。此前關(guān)于三四線城市樓市即將崩潰的爭(zhēng)論,再次變得熱烈起來(lái)。

  三四線城市拖了全國(guó)樓市的“后腿”

  10月份全國(guó)房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅有所收窄,與三四線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)漲幅趨緩有一定關(guān)聯(lián)。

  房地產(chǎn)業(yè)界比較認(rèn)可的分法是,北上廣深等是一線房地產(chǎn)市場(chǎng);除此之外的省會(huì)城市和副省級(jí)計(jì)劃單列市是二線房地產(chǎn)市場(chǎng);其他地級(jí)市及以下城市是三四線房地產(chǎn)市場(chǎng)。

  國(guó)家統(tǒng)計(jì)局上述數(shù)據(jù)顯示,10月份,三四線城市樓市的變化初步表現(xiàn)出下行趨勢(shì)。從環(huán)比來(lái)看,10月份有5個(gè)城市房?jī)r(jià)停止了上漲的步伐,分別是溫州(下降0.1%)、秦皇島(下降0.1%),南充、牡丹江、鄭州與上月持平。5個(gè)停止上漲的城市中,溫州、秦皇島、南充、牡丹江都是三四線城市。

  國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城市司高端統(tǒng)計(jì)師劉建偉表示,初步測(cè)算,70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比平均漲幅為0.7%,比9月份的環(huán)比平均漲幅收窄0.2個(gè)百分點(diǎn),原因之一就是10月份二三線城市的環(huán)比漲幅比9月份有不同程度的收窄。

  而房?jī)r(jià)同比數(shù)據(jù)的變化進(jìn)一步表明,三四線城市的房?jī)r(jià)漲幅收窄勢(shì)頭拖了整體樓市的“后腿”。劉建偉指出,70個(gè)大中城市中同比價(jià)格上漲較多的,仍主要集中在一線城市和少數(shù)二三線城市,大部分城市房?jī)r(jià)同比漲幅總體平穩(wěn)。數(shù)據(jù)顯示,如10月份北京新建商品住宅價(jià)格同比上漲21.2%;而三四線城市安慶同比上漲5.5%,大理上漲4.9%。

  溫州房?jī)r(jià)則自2011年9月開(kāi)始,已連續(xù)26個(gè)月出現(xiàn)了同比下降,3年來(lái)房?jī)r(jià)下跌近20%。記者走訪了解到,2010年溫州誕生的單價(jià)高達(dá)3.7萬(wàn)元/平方米的地王,一直面臨著貶值、賣(mài)不動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn),其一期開(kāi)盤(pán)價(jià)格只有保本價(jià)45000多元/平方米,離7萬(wàn)元/平方米的預(yù)期目標(biāo)相差甚遠(yuǎn)。

  一位地產(chǎn)從業(yè)人士告訴記者,另一個(gè)三四線城市鄂爾多斯[0.14%資金研報(bào)](不在國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)之列),近年來(lái)部分項(xiàng)目的房?jī)r(jià)出現(xiàn)了崩盤(pán),從每平方米近兩萬(wàn)元降至1萬(wàn)元以?xún)?nèi),多家開(kāi)發(fā)商在鄂爾多斯被深度套牢,有些項(xiàng)目工地不僅遭遇了停工,還面臨著農(nóng)民工討要工資的窘境,可以說(shuō),溫州、鄂爾多斯已經(jīng)開(kāi)始了樓市泡沫破滅的過(guò)程。

  有人認(rèn)為,四五年內(nèi),溫州與鄂爾多斯房地產(chǎn)市場(chǎng)很難復(fù)蘇。

  泡沫未破但拐點(diǎn)初現(xiàn)

  當(dāng)然,大部分三四線城市的房?jī)r(jià)依然在上漲。

  國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,包頭市10月份新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲0.8%,同比上漲8.4%;丹東市10月份新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲0.8%,同比上漲8.5%;除溫州外,69個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格同比上漲已超過(guò)了半年時(shí)間。

  即便是10月份新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下降的秦皇島市,房?jī)r(jià)也同比上漲了7.6%,記者走訪了解到,位于該市海港區(qū)的世紀(jì)港灣項(xiàng)目?jī)r(jià)格已高達(dá)23000元/平方米,是秦皇島市均價(jià)7000多元/平方米的2倍以上。

  不在國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)之列的三四線城市房?jī)r(jià)同樣漲勢(shì)迅猛,房?jī)r(jià)高企。以福建省福鼎市為例,雖然只是個(gè)縣級(jí)市,但記者了解到,不少項(xiàng)目?jī)r(jià)格已經(jīng)達(dá)1萬(wàn)元/平方米左右,如福鼎新天地廣場(chǎng)價(jià)格已超過(guò)10000元/平方米。另外,湖北省隨州市的部分樓盤(pán),如碧桂園[-2.81%]等項(xiàng)目?jī)r(jià)格接近5000元/平方米。

  但是,有地產(chǎn)分析人士向《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊(微博)》表示,三四線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)雖然保持著一定的交易量和高房?jī)r(jià),但是拐點(diǎn)已經(jīng)初步顯示出來(lái)了,那就是房?jī)r(jià)再?zèng)]有迅速上漲的空間了,僅從房?jī)r(jià)收入比來(lái)看,很多三四線城市的房?jī)r(jià)收入比超過(guò)了國(guó)際通行水平。

  以秦皇島為例,2012年該市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為21919元,比上年增長(zhǎng)13.1%。這意味著一個(gè)三口之家的年均收入只有4萬(wàn)多元,而購(gòu)均價(jià)7000多元/平方米的80平方米的一套房子,需要14年,即房?jī)r(jià)收入比高達(dá)14,而合理的房?jī)r(jià)收入比的取值范圍為4~6。

  上述地產(chǎn)分析人士表示,拐點(diǎn)并不意味著房?jī)r(jià)泡沫立即破滅,但很顯然,三四線樓市價(jià)格上漲的難度,是越來(lái)越大了。

  任志強(qiáng)(微博):樓市行不行,看人氣

  對(duì)于三四線城市而言,雖然其房?jī)r(jià)可能會(huì)繼續(xù)高位運(yùn)行,但無(wú)疑風(fēng)險(xiǎn)在不斷增大。

  業(yè)內(nèi)人士向《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》表示,大多三四線城市外出務(wù)工人員占比較高,城市常住人口普遍低于戶(hù)籍人口,新增住房需求相對(duì)冷淡。而經(jīng)濟(jì)總量的相對(duì)有限,以及區(qū)域土地供應(yīng)的較為充裕,更使得三四線城市供應(yīng)過(guò)量的市場(chǎng)現(xiàn)象雪上加霜,因此大多三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)待售存量一直處于增長(zhǎng)之中,今年部分城市供應(yīng)達(dá)到峰值,其供求失衡甚至處于臨界點(diǎn),整體供求風(fēng)險(xiǎn)較高,主要表現(xiàn)在,“一是交易量將出現(xiàn)大幅萎縮,二是房?jī)r(jià)有較大的下滑風(fēng)險(xiǎn)。”

  華遠(yuǎn)地產(chǎn)[0.00%資金研報(bào)]董事長(zhǎng)任志強(qiáng)在接受《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》采訪時(shí)對(duì)此表示認(rèn)同,他認(rèn)為,“只要人口輸出的城市(樓市)就沒(méi)有戲,只要人口輸入的城市就沒(méi)事,房子總會(huì)賣(mài)出去。有些城市人口哪怕現(xiàn)在不行,但是只要城市處于上升期,人口也是逐步聚集的。比如常州就是一個(gè)非常好的城市,但是據(jù)我了解,人口集中度已經(jīng)開(kāi)始下降了,過(guò)去是呼呼地往那里去,現(xiàn)在都往蘇州或者其他一些城市里去了,我們要看到這點(diǎn),因?yàn)樽≌欢ㄊ歉说亩嗌儆嘘P(guān)的。一個(gè)城市(的樓市)是不是會(huì)出毛病,就看這個(gè)城市對(duì)人們是不是具有吸引力,如果具備吸引力,那就還得一直往上漲,反之就有問(wèn)題。”

  林波表示,從供求角度來(lái)衡量,在經(jīng)濟(jì)發(fā)展與財(cái)富聚集的雙方面作用下,行政等級(jí)較高的城市無(wú)疑擁有更強(qiáng)的市場(chǎng)去化能力,其供求風(fēng)險(xiǎn)也往往更低。反之,三四線城市供求風(fēng)險(xiǎn)更大。

  近期,林波和他的團(tuán)隊(duì)針對(duì)國(guó)內(nèi)樓市風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了調(diào)查研究,發(fā)現(xiàn)我國(guó)西部地區(qū)形成了一個(gè)樓市風(fēng)險(xiǎn)的集中圈,“一類(lèi)是由于過(guò)度炒作,泡沫化明顯的城市如鄂爾多斯等,一類(lèi)是隴南、慶陽(yáng)、固原等中國(guó)較為貧窮、干旱缺水地區(qū);還有,西南地區(qū)山地地形制約了人口和經(jīng)濟(jì)集聚,房地產(chǎn)發(fā)展亦較為落后,秦巴山區(qū)廣元、巴中,云貴山地臨滄、昭通等均存在著一定的風(fēng)險(xiǎn)。”

 

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