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新政下養(yǎng)老地產躁動：賣概念大于賣服務

編輯：海南房產網發(fā)布日期：2016-09-10 00:00:00 有效期：發(fā)布當天來源：瓊海房產信息網閱讀 554 次

閱讀聲明：文章內關于戶型面積的表述，除了特別標明為套內面積的內容外，所涉及戶型面積均為建筑面積。

　　原標題：新政下養(yǎng)老地產躁動：賣概念大于賣服務

　　9月，國務院印發(fā)了《關于加快發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)的若干意見》(國發(fā)〔2013〕35號，以下簡稱《意見》)。

　　《意見》提出，未來新建城區(qū)和新建居住(小)區(qū)要按人均用地不少于0.1平方米的標準配套建設養(yǎng)老服務設施，與住宅同步規(guī)劃、同步建設、同步驗收、同步交付使用，老城區(qū)和已建成居住(小)區(qū)要限期通過購置、置換、租賃等方式開辟養(yǎng)老服務設施。

　　消息一出，各方躁動不已，有券商隨即發(fā)表研報，稱養(yǎng)老地產發(fā)展步入快車道。

　　然而，對大多數地產商來說，養(yǎng)老地產盡管前景美妙，但卻是一個難啃的骨頭。在9月初，同策咨詢機構召開的“養(yǎng)老運營模式之中國化路徑”系列沙龍上，多家地產商抱怨，因為沒有成熟的運營服務機構，養(yǎng)老地產目前還處于試驗階段，無法迅速推廣。

　　同策咨詢機構研究總監(jiān)張宏偉說，養(yǎng)老地產不單單涉及房地產項目開發(fā)、改建等問題，還與政府政策、開發(fā)商運營服務經驗、周邊配套、養(yǎng)老服務相關產業(yè)等關系密切。在政策尚待進一步研究、開發(fā)商運營服務經驗尚缺乏的背景下，養(yǎng)老地產目前尚不適宜粗放式開發(fā)。

　　現實：多以養(yǎng)老噱頭賣地產

　　研究數據顯示，截至2011年底，我國60歲以上的老年人口已達到1.85億，占總人口數的13.7%，已提前進入老齡化社會。預計到2015年，60歲以上老年人口將達到2.16億，約占總人口數的16.7%。

　　同策咨詢研究數據顯示，綜合預計2015年全國城市商業(yè)化養(yǎng)老機構的潛在需求為自理老人床位數174萬~185萬左右，需要護理老人床位數30萬~32萬張左右。按照一個項目較優(yōu)化床位數為400張計算，未來三年市場上將需要至少4500個項目。

　　在這樣的背景下，以萬科、綠城、保利為代表的房地產企業(yè)已經開始涉足養(yǎng)老地產，泰康人壽(微博)、中國平安、合眾人壽等保險公司也砸下重金布局。更值得關注的是，多家央企較近大手筆“試水”該領域。據不完全統(tǒng)計，上述三類企業(yè)在養(yǎng)老地產上的投資額已逾千億元。

　　但在盛富資本和協縱國際總裁黃立沖看來，現階段中國的養(yǎng)老地產，近95%都是地產商打著養(yǎng)老的噱頭拿地賣地產，賣概念大于實際服務。

　　位于杭州良渚文化村的萬科隨園嘉樹可謂是經典案例。據媒體報道，作為萬科集團在高端養(yǎng)老地產領域的試點，該項目于今年8月頭度發(fā)售即售罄。但與萬科設想不同的是，一群40歲左右的少壯派成為這個項目的主要消費人群。

　　“中國現在的養(yǎng)老地產實際上還是忽悠的多。”遠洋地產總裁李明認為，目前市面上做養(yǎng)老地產的就兩種類型，一種是打著養(yǎng)老的旗號做地產，如只是與一些養(yǎng)老機構合作經營，增加針對老年人的服務;還有一種是“候鳥式”養(yǎng)老，比如說寒冷的冬天到海南三亞、廣東珠海等地方避寒休養(yǎng)，這種形式更傾向于旅游，并不針對老年人提供適齡服務。

　　以位于西塘古鎮(zhèn)的保利·西塘越為例，盡管其配置了約9000平方米國際護理等養(yǎng)生配套，但項目依然以銷售別墅和電梯小高層公寓為主，開發(fā)形式與傳統(tǒng)地產并無太大差異。

　　英國地產商邦瑞集團中國區(qū)總裁白兮直言，全球范圍內從來沒有養(yǎng)老地產這個業(yè)態(tài)，中國版養(yǎng)老地產或許更多只是一個概念。

　　難題：回報周期過于漫長

　　“真正的養(yǎng)老地產，應該稱為養(yǎng)老產業(yè)，其核心內容并非開發(fā)，而是服務。”黃立沖告訴記者，養(yǎng)老產業(yè)的服務營運涉及與醫(yī)療機構無縫對接，配套設施應契合老人需求，這對于向來追求“高周轉、短平快”的房地產企業(yè)而言是一大難題。

　　“高品質服務、快速反應、低成本營銷一直是開發(fā)商的短板，尤其對于大多數中小型開發(fā)商而言，它們不具備向客戶提供服務和產品的內部組織結構和能力。”黃立沖認為，開發(fā)商的主要盈利點還是獲取廉價土地，通過一定時間的持有，等待土地的升值，而在概念設計、規(guī)劃設計、建筑工程、營銷、銷售等環(huán)節(jié)都可長期采用外包模式，全程的分段外包不利于開發(fā)商建立和磨合運營能力。

　　《每日經濟新聞(微博)》記者發(fā)現，部分大型房地產企業(yè)正在設立自由的養(yǎng)老產業(yè)管理機構以提高服務營運能力。

　　保利地產在2012年與北京安平投資有限公司共同出資2000萬元成立了北京保利安平養(yǎng)老投資管理有限公司，致力于為養(yǎng)老市場提供高端養(yǎng)老護理、醫(yī)療康復、老年會所等健康產業(yè)的服務、產品及養(yǎng)老生活社區(qū)建設。但是，大部分參與養(yǎng)老地產開發(fā)的中小地產商并沒有足夠的資金實力來搭建上述模式。

　　與此同時，養(yǎng)老地產漫長的投資回收周期也令很多開發(fā)商頭疼。黃立沖認為，要確保高水平的管理、經營和服務，房地產企業(yè)必須長期持有物業(yè)，這意味著養(yǎng)老地產必須通過租賃而不是出售實現盈利。

　　黃立沖表示，在養(yǎng)老地產并沒有明確政策優(yōu)惠的情況下，依靠租賃實現盈利幾無可能。

　　以保利地產頭個自持經營的養(yǎng)老地產項目保利安平·北京市和熹會老年公寓為例，該項目負責人表示，該項目預計需要30年才能收回成本。

　　在黃立沖看來，在目前國內房地產價值高企的環(huán)境下，純粹的養(yǎng)老地產通過租賃與服務實現盈利幾無可能，銷售也就成了實現盈利的先進出路。

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