尷尬的養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)

        總的來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在養(yǎng)老地產(chǎn)還不成熟，還有5年至10年的培育期。盡管試水者眾多，我國(guó)仍沒(méi)有公認(rèn)的養(yǎng)老地產(chǎn)的“典型成功樣本”?，F(xiàn)在大家都還在摸索商業(yè)模式。

        養(yǎng)老地產(chǎn)被譽(yù)為地產(chǎn)界的“朝陽(yáng)行業(yè)”，前景被普遍看好。

        據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前已有80多家品牌房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、10余家保險(xiǎn)企業(yè)和大量的外資投資企業(yè)布局中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)，投資總額超3000億元。

        據(jù)中國(guó)社科院老年研究所測(cè)算，目前中國(guó)養(yǎng)老市場(chǎng)規(guī)模約為4萬(wàn)億元，到2030年則有望增加至13萬(wàn)億元。全球房地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)高力國(guó)際近日發(fā)布報(bào)告稱，中國(guó)的養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)，正成為私營(yíng)房地產(chǎn)發(fā)展商及投資者的潛在開(kāi)發(fā)領(lǐng)域。

        商業(yè)模式還在摸索

        然而，目前為止，盡管試水者眾多，我國(guó)仍沒(méi)有公認(rèn)的養(yǎng)老地產(chǎn)的“典型成功樣本”。

        不過(guò)，也不乏有試水者各自探索盈利模式，例如綠城的“學(xué)院式養(yǎng)老”、保利的“三位一體”養(yǎng)老模式、萬(wàn)科的“鄰里式養(yǎng)老”、親和源的“社區(qū)化養(yǎng)老”等。

        明源地產(chǎn)研究院評(píng)論認(rèn)為，養(yǎng)老地產(chǎn)盈利模式尚處在探索階段到明朗階段，雖然距盈利模式成熟尚有距離，但在2015年，將會(huì)有更多企業(yè)對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)盈利模式有更新、更深入的探索，多元化盈利模式和盈利模式的創(chuàng)新將是今年的主旋律。

        位于陜西西安的榮華控股企業(yè)集團(tuán)是進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)中的一員，他們開(kāi)發(fā)的西北頭家會(huì)員制養(yǎng)老社區(qū)，采用了“居家+機(jī)構(gòu)”的新型養(yǎng)老模式。

        榮華控股營(yíng)銷策劃部副總監(jiān)舒利在接受媒體采訪時(shí)曾說(shuō)，在榮華集團(tuán)的企業(yè)理念里，我們打造的不單單是養(yǎng)老地產(chǎn)，不是簡(jiǎn)單地建一棟房子，而是打造一種服務(wù)產(chǎn)業(yè)。

        綠城集團(tuán)從2007年就開(kāi)始了對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)的專題研究，早在幾年前，綠城就已確定養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)務(wù)的不是地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，而是養(yǎng)老服務(wù)，綠城需要從開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)向服務(wù)提供商。

        當(dāng)然，養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域仍有一些以做地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主的試水者。

        舒利認(rèn)為，自2010年起，就有不少國(guó)企、民企、外國(guó)企業(yè)等進(jìn)入中國(guó)的養(yǎng)老地產(chǎn)。但在很長(zhǎng)一段時(shí)間里，大家都認(rèn)為養(yǎng)老地產(chǎn)，就是找一個(gè)山清水秀的地方蓋幾棟漂亮的房子，較多配備一些適老化設(shè)施即可，基本上是概念大于實(shí)際意義中的產(chǎn)品。

        事實(shí)上，很多陸續(xù)進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域想要分蛋糕的企業(yè)仍抱著“建房子賣房子”的想法。

        北京一家房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人于華（化名）告訴法治周末記者，他也正籌劃在北京郊區(qū)做一個(gè)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目。

        “這是一個(gè)長(zhǎng)期的投資，我打算先建一批養(yǎng)老地產(chǎn)，比如老年公寓，用醫(yī)養(yǎng)結(jié)合的模式，引進(jìn)國(guó)外的養(yǎng)老醫(yī)院。同時(shí)，再結(jié)合文化項(xiàng)目、旅游地產(chǎn)、休閑度假為一體，做綜合開(kāi)發(fā)，項(xiàng)目主要針對(duì)的是能完全自理或半自理的老人。”于華說(shuō)。

        “不過(guò)，總的來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在養(yǎng)老地產(chǎn)還不成熟，還有5年至10年的培育期?，F(xiàn)在大家都還在摸索商業(yè)模式。”

        賺錢還是靠賣房子

        于華很看好養(yǎng)老地產(chǎn)的前景。“能賺到錢。當(dāng)然，做面向普通人的基礎(chǔ)養(yǎng)老是很難賺錢的，但是做面向高端消費(fèi)人群的醫(yī)養(yǎng)結(jié)合的養(yǎng)老，就可以賺錢了。不過(guò)，賺錢還是主要靠賣房子。”于華分析說(shuō)。

        這不僅讓人想起十余年前北京順義區(qū)的北京太陽(yáng)城國(guó)際老年公寓（即太陽(yáng)城），太陽(yáng)城是當(dāng)時(shí)國(guó)內(nèi)較早的專門面向老年人的房地產(chǎn)項(xiàng)目，它的入住率可以達(dá)到100%。

        有媒體調(diào)查，現(xiàn)在，太陽(yáng)城已經(jīng)成了名副其實(shí)的老年社區(qū)，房?jī)r(jià)也漲了3倍。小區(qū)的老人們對(duì)小區(qū)的評(píng)價(jià)還是很一致：“起碼小區(qū)內(nèi)有食堂，人均飯錢也不過(guò)20元。此外，就是小區(qū)有醫(yī)院、有急救車，急救效率高。”

        但是，據(jù)媒體調(diào)查，小區(qū)針對(duì)老年人的服務(wù)水平和服務(wù)內(nèi)容卻與剛?cè)胱r(shí)相去甚遠(yuǎn)。同時(shí)，隨著房?jī)r(jià)物價(jià)的上漲，相應(yīng)的養(yǎng)老成本，包括護(hù)工費(fèi)等也都在水漲船高。

        這不禁讓人思考，“養(yǎng)老地產(chǎn)”究竟是在“賣房子”還是“賣服務(wù)”，怎樣處理賣房子、賣服務(wù)與盈利之間的關(guān)系。

        據(jù)了解，目前，為了快速回籠資金、實(shí)現(xiàn)盈利，養(yǎng)老項(xiàng)目的投資人可謂“花樣百出”。除會(huì)員卡制、保證金制、直接租住制外，還有“打擦邊球”的“賣房制”。

        “花樣各式”的養(yǎng)老地產(chǎn)服務(wù)項(xiàng)目，暴露出養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)的一個(gè)尷尬現(xiàn)實(shí)，與表面熱鬧的養(yǎng)老投資相比，真正能提供專業(yè)養(yǎng)老服務(wù)的機(jī)構(gòu)其實(shí)并不算多。

        養(yǎng)老地產(chǎn)土地政策落地

        “養(yǎng)老地產(chǎn)的真正盈利點(diǎn)主要在于賣房子，其他養(yǎng)老服務(wù)的部分運(yùn)行起來(lái)，肯定是賺不了多少錢的。養(yǎng)老服務(wù)部分相當(dāng)于做國(guó)家福利，做養(yǎng)老事業(yè)了。并且，如果這個(gè)項(xiàng)目能做，財(cái)務(wù)費(fèi)用也會(huì)比較高，率會(huì)比較低，前期的收益不會(huì)太好。”于華說(shuō)。

        有專家總結(jié)，中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)仍然面臨諸多挑戰(zhàn)，其中就包括：缺乏能夠準(zhǔn)確傳達(dá)精神的可操作性配套政策；尚未有可被消費(fèi)者和監(jiān)管機(jī)構(gòu)同時(shí)接受的成熟盈利模式；缺少可提供持續(xù)資金支持的多樣化融資渠道等。

        于華也估計(jì)到做養(yǎng)老地產(chǎn)可能會(huì)面臨的困境，但是，他認(rèn)為，“因?yàn)槠髽I(yè)發(fā)展要看遠(yuǎn)景，要做國(guó)家政策所鼓勵(lì)支持的，所以我還是想早些嘗試”。

        然而，“養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目從來(lái)都不是先規(guī)劃、找個(gè)山清水秀的地方，而應(yīng)該是先有需求、有市場(chǎng)，再去拿地。做養(yǎng)老，一定要擺脫傳統(tǒng)地產(chǎn)思維。”全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)創(chuàng)會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生在接受媒體采訪時(shí)說(shuō)。

        盡管養(yǎng)老地產(chǎn)屢遭質(zhì)疑，盈利困難重重，但仍無(wú)法阻擋洶涌而來(lái)的老齡人群，無(wú)法阻擋市場(chǎng)對(duì)于養(yǎng)老地產(chǎn)的熱情。

        2014年，國(guó)土資源部發(fā)布《養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地指導(dǎo)意見(jiàn)》，規(guī)定對(duì)于營(yíng)利性養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地，應(yīng)當(dāng)以租賃、出讓等有償方式供應(yīng)，原則上以租賃方式為主，出讓或租賃建設(shè)用地使用權(quán)可以設(shè)定抵押權(quán)。

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