養(yǎng)老地產(chǎn)，顧名思義，是專門針對老年人開發(fā)的地產(chǎn)項目，用來解決老年人特有的居住需求。 養(yǎng)老地產(chǎn)對居住條件（房屋內(nèi)部結(jié)構、采光通風情況）、環(huán)境因素（綠化水平、無障礙通道的設置、完善的配套和安全性設計）、軟件服務（小區(qū)醫(yī)療保健、健身活動、生活便利店、早市超市等配套）有著比普通住宅更高的要求。

　　按目前國際上通用的老齡化判定標準，我國已于2000年步入了老齡化社會。截至2011年底相關統(tǒng)計數(shù)據(jù)，全國60歲及以上老年人口有1.85億，占總?cè)丝诘?3.7%。養(yǎng)老地產(chǎn)從概念預熱到實際操作，源于養(yǎng)老地產(chǎn)市場的逐漸清晰化。國務院辦公廳曾印發(fā)《“十二五”社會養(yǎng)老服務體系建設規(guī)劃（2011-2015）》，提出90/07/03模式，即老年人90%為居家養(yǎng)老、7%為社會養(yǎng)老、3%為機構養(yǎng)老，要實現(xiàn)90%的居家養(yǎng)老，就必須有更多的社會資本加入適老居住區(qū)的建設。

　　目前我國養(yǎng)老地產(chǎn)仍以社會機構開發(fā)為主，尚未形成運作規(guī)范以及完整的產(chǎn)業(yè)鏈。現(xiàn)在商業(yè)型養(yǎng)老項目基本都是建設在國有出讓用地上，由于在城市規(guī)劃領域沒有養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)用地這一土地用途，多數(shù)養(yǎng)老項目只能選擇以招拍掛方式獲得的居住用地、商業(yè)用地、醫(yī)療用地方面，這樣前期土地成本會非常高。另外，當前因沒有如何發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)的法律法規(guī)，行業(yè)發(fā)展也就沒有產(chǎn)業(yè)政策支持。眾所周知，養(yǎng)老地產(chǎn)是一個周期長的行業(yè)，投資后獲得回報少則七八年，多則一二十年，全部用自有資金而不允許銷售的話，則發(fā)展很難。再加上養(yǎng)老地產(chǎn)的太低，老百姓覺得購養(yǎng)老地產(chǎn)吃虧。據(jù)了解，養(yǎng)老地產(chǎn)配套設施占建筑面積的30%，再加上樓座本身的公攤，算下來一套房的只有50%，購房人心理難以接受。因而，作為中高端養(yǎng)老消費的養(yǎng)老地產(chǎn)，主要分布在一線城市和省會城市，銷售也受目前限購政策的影響，這也約束了其發(fā)展。

　　從全國來看，養(yǎng)老地產(chǎn)項目在供應上普遍呈現(xiàn)出數(shù)量少、價格高的特點。目前的養(yǎng)老地產(chǎn)主要有兩種運營模式，一種為產(chǎn)權出售型，服務費和管理費較貴；另一種是租賃型，由開發(fā)商持有產(chǎn)權，老人租住后，可以享受配套的醫(yī)療服務和各種養(yǎng)生休閑的培訓服務等。目前在一線城市已出現(xiàn)的養(yǎng)老地產(chǎn)項目中，出售型項目根據(jù)城市、地段區(qū)別，價格差異較大，但普遍貴于同區(qū)位的普通住宅；租賃型項目以深圳為例，月租金達到6000-8000元，超出了一般家庭的承受范圍。顯然，當前我國養(yǎng)老地產(chǎn)的盈利模式仍在摸索，還沒有一個完善成熟的運營體系。有人士指出，對于養(yǎng)老地產(chǎn)而言，地產(chǎn)只是其中的一部分，長期的運營和服務才是成功的關鍵，這本質(zhì)上與開發(fā)商的概念就完全不同。所以，開發(fā)商想要進入老年產(chǎn)業(yè)，就必須改變其屬性，由房地產(chǎn)開發(fā)商變身為房地產(chǎn)運營、管理及服務商。

　　近期，保監(jiān)會出臺了一系列投資新政，包括允許險資投資養(yǎng)老地產(chǎn)。北京市國土局近日公布的《北京市2013年度國有建設用地供應計劃》，頭次將養(yǎng)老設施用地納入土地供應計劃。貴州省則明確，對于老年住宅項目用地，可以不通過“招拍掛”，而是由開發(fā)商與政府直接簽協(xié)議出讓，以減少土地成本。

　　隨著我國“老齡化”社會加速逼近，被熱捧的“朝陽產(chǎn)業(yè)”——養(yǎng)老地產(chǎn)在房地產(chǎn)調(diào)控似乎遠看不到頭的當下，成為不少房企的饕餮盛宴。南方網(wǎng)房產(chǎn)頻道記者發(fā)現(xiàn)，作為未來房地產(chǎn)企業(yè)獲得盈利的新渠道，部分開發(fā)商已嗅到了養(yǎng)老地產(chǎn)的商機，全國已有萬科、保利、綠城、遠洋、富力、花樣年等二十多家房企正式進軍養(yǎng)老地產(chǎn)。據(jù)不完全統(tǒng)計，目前已有超過25%的品牌房企進入或宣布進入養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)。然而，一個尷尬的現(xiàn)實是，養(yǎng)老地產(chǎn)項目很難盈利，而已投入運營的泛養(yǎng)老公寓之類，也難以獲得老年群體的認可。既然如此，在目前尚沒找到養(yǎng)老地產(chǎn)清晰盈利模式的時候，房企扎堆養(yǎng)老地產(chǎn)意欲何為？

　　業(yè)內(nèi)人士分析，部分開發(fā)商往往以養(yǎng)老地產(chǎn)的名義拿地，在土地市場價格日益走高的背景下，養(yǎng)老地產(chǎn)成為開發(fā)企業(yè)進行“圈地運動”的工具，成為房企曲線拿地的救急模式。目前，養(yǎng)老地產(chǎn)亟待確定養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)經(jīng)營模式，并在產(chǎn)權、物業(yè)管理等方面作出明的界定。由于定位不明，現(xiàn)階段某些房企的養(yǎng)老地產(chǎn)只是貼上了不同的標簽，以不同形式購房，其并沒有躲過賣房的本質(zhì)。

　　據(jù)悉，10月9日，國土資源部召開相關會議，對2012年前三季度國土資源管理形勢進行了分析。會后有媒體報道稱，房地產(chǎn)調(diào)控仍處于敏感期，總體呈供大于求態(tài)勢。但是，目前發(fā)現(xiàn)了部分大型房企逆市投資商業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等項目的情況，對此，國土資源部提醒各地，需要密切關注這一動向。

掃一掃或者搜索微信號：Lcy18876761354

長按識別二維碼

免費看房熱線（0898-66691855）

QQ號：

遠離城市霧霾，帶上您最愛的人一起享受海島陽光！