養(yǎng)老地產(chǎn)，顧名思義，是專門針對(duì)老年人開(kāi)發(fā)的地產(chǎn)項(xiàng)目，用來(lái)解決老年人特有的居住需求。 養(yǎng)老地產(chǎn)對(duì)居住條件（房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)、采光通風(fēng)情況）、環(huán)境因素（綠化水平、無(wú)障礙通道的設(shè)置、完善的配套和安全性設(shè)計(jì)）、軟件服務(wù)（小區(qū)醫(yī)療保健、健身活動(dòng)、生活便利店、早市超市等配套）有著比普通住宅更高的要求。

　　按目前國(guó)際上通用的老齡化判定標(biāo)準(zhǔn)，我國(guó)已于2000年步入了老齡化社會(huì)。截至2011年底相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，全國(guó)60歲及以上老年人口有1.85億，占總?cè)丝诘?3.7%。養(yǎng)老地產(chǎn)從概念預(yù)熱到實(shí)際操作，源于養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)的逐漸清晰化。國(guó)務(wù)院辦公廳曾印發(fā)《“十二五”社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)規(guī)劃（2011-2015）》，提出90/07/03模式，即老年人90%為居家養(yǎng)老、7%為社會(huì)養(yǎng)老、3%為機(jī)構(gòu)養(yǎng)老，要實(shí)現(xiàn)90%的居家養(yǎng)老，就必須有更多的社會(huì)資本加入適老居住區(qū)的建設(shè)。

　　目前我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)仍以社會(huì)機(jī)構(gòu)開(kāi)發(fā)為主，尚未形成運(yùn)作規(guī)范以及完整的產(chǎn)業(yè)鏈?，F(xiàn)在商業(yè)型養(yǎng)老項(xiàng)目基本都是建設(shè)在國(guó)有出讓用地上，由于在城市規(guī)劃領(lǐng)域沒(méi)有養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)用地這一土地用途，多數(shù)養(yǎng)老項(xiàng)目只能選擇以招拍掛方式獲得的居住用地、商業(yè)用地、醫(yī)療用地方面，這樣前期土地成本會(huì)非常高。另外，當(dāng)前因沒(méi)有如何發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)的法律法規(guī)，行業(yè)發(fā)展也就沒(méi)有產(chǎn)業(yè)政策支持。眾所周知，養(yǎng)老地產(chǎn)是一個(gè)周期長(zhǎng)的行業(yè)，投資后獲得回報(bào)少則七八年，多則一二十年，全部用自有資金而不允許銷售的話，則發(fā)展很難。再加上養(yǎng)老地產(chǎn)的太低，老百姓覺(jué)得購(gòu)養(yǎng)老地產(chǎn)吃虧。據(jù)了解，養(yǎng)老地產(chǎn)配套設(shè)施占建筑面積的30%，再加上樓座本身的公攤，算下來(lái)一套房的只有50%，購(gòu)房人心理難以接受。因而，作為中高端養(yǎng)老消費(fèi)的養(yǎng)老地產(chǎn)，主要分布在一線城市和省會(huì)城市，銷售也受目前限購(gòu)政策的影響，這也約束了其發(fā)展。

　　從全國(guó)來(lái)看，養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目在供應(yīng)上普遍呈現(xiàn)出數(shù)量少、價(jià)格高的特點(diǎn)。目前的養(yǎng)老地產(chǎn)主要有兩種運(yùn)營(yíng)模式，一種為產(chǎn)權(quán)出售型，服務(wù)費(fèi)和管理費(fèi)較貴；另一種是租賃型，由開(kāi)發(fā)商持有產(chǎn)權(quán)，老人租住后，可以享受配套的醫(yī)療服務(wù)和各種養(yǎng)生休閑的培訓(xùn)服務(wù)等。目前在一線城市已出現(xiàn)的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目中，出售型項(xiàng)目根據(jù)城市、地段區(qū)別，價(jià)格差異較大，但普遍貴于同區(qū)位的普通住宅；租賃型項(xiàng)目以深圳為例，月租金達(dá)到6000-8000元，超出了一般家庭的承受范圍。顯然，當(dāng)前我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)的盈利模式仍在摸索，還沒(méi)有一個(gè)完善成熟的運(yùn)營(yíng)體系。有人士指出，對(duì)于養(yǎng)老地產(chǎn)而言，地產(chǎn)只是其中的一部分，長(zhǎng)期的運(yùn)營(yíng)和服務(wù)才是成功的關(guān)鍵，這本質(zhì)上與開(kāi)發(fā)商的概念就完全不同。所以，開(kāi)發(fā)商想要進(jìn)入老年產(chǎn)業(yè)，就必須改變其屬性，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商變身為房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)、管理及服務(wù)商。

　　近期，保監(jiān)會(huì)出臺(tái)了一系列投資新政，包括允許險(xiǎn)資投資養(yǎng)老地產(chǎn)。北京市國(guó)土局近日公布的《北京市2013年度國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃》，頭次將養(yǎng)老設(shè)施用地納入土地供應(yīng)計(jì)劃。貴州省則明確，對(duì)于老年住宅項(xiàng)目用地，可以不通過(guò)“招拍掛”，而是由開(kāi)發(fā)商與政府直接簽協(xié)議出讓，以減少土地成本。

　　隨著我國(guó)“老齡化”社會(huì)加速逼近，被熱捧的“朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)”——養(yǎng)老地產(chǎn)在房地產(chǎn)調(diào)控似乎遠(yuǎn)看不到頭的當(dāng)下，成為不少房企的饕餮盛宴。南方網(wǎng)房產(chǎn)頻道記者發(fā)現(xiàn)，作為未來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)獲得盈利的新渠道，部分開(kāi)發(fā)商已嗅到了養(yǎng)老地產(chǎn)的商機(jī)，全國(guó)已有萬(wàn)科、保利、綠城、遠(yuǎn)洋、富力、花樣年等二十多家房企正式進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前已有超過(guò)25%的品牌房企進(jìn)入或宣布進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)。然而，一個(gè)尷尬的現(xiàn)實(shí)是，養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目很難盈利，而已投入運(yùn)營(yíng)的泛養(yǎng)老公寓之類，也難以獲得老年群體的認(rèn)可。既然如此，在目前尚沒(méi)找到養(yǎng)老地產(chǎn)清晰盈利模式的時(shí)候，房企扎堆養(yǎng)老地產(chǎn)意欲何為？

　　業(yè)內(nèi)人士分析，部分開(kāi)發(fā)商往往以養(yǎng)老地產(chǎn)的名義拿地，在土地市場(chǎng)價(jià)格日益走高的背景下，養(yǎng)老地產(chǎn)成為開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行“圈地運(yùn)動(dòng)”的工具，成為房企曲線拿地的救急模式。目前，養(yǎng)老地產(chǎn)亟待確定養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)模式，并在產(chǎn)權(quán)、物業(yè)管理等方面作出明的界定。由于定位不明，現(xiàn)階段某些房企的養(yǎng)老地產(chǎn)只是貼上了不同的標(biāo)簽，以不同形式購(gòu)房，其并沒(méi)有躲過(guò)賣房的本質(zhì)。

　　據(jù)悉，10月9日，國(guó)土資源部召開(kāi)相關(guān)會(huì)議，對(duì)2012年前三季度國(guó)土資源管理形勢(shì)進(jìn)行了分析。會(huì)后有媒體報(bào)道稱，房地產(chǎn)調(diào)控仍處于敏感期，總體呈供大于求態(tài)勢(shì)。但是，目前發(fā)現(xiàn)了部分大型房企逆市投資商業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等項(xiàng)目的情況，對(duì)此，國(guó)土資源部提醒各地，需要密切關(guān)注這一動(dòng)向。

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