現(xiàn)如今每個(gè)新建的商品房都繳付了公共維修基金。這些錢就像是房屋的養(yǎng)老金，房子剛建好時(shí)，維修基金看起來往往沒啥用。時(shí)間久了，當(dāng)墻皮出現(xiàn)裂紋，電梯發(fā)出顫抖，這筆“養(yǎng)老錢”就顯得很重要了。

　　但維修基金當(dāng)初收得痛快，用起來卻有些痛苦。近年來，各地曝光的房屋質(zhì)量問題越來越多，為房屋“治病”的公共維修資金儲(chǔ)備也還豐富，但真正支取出來使用，卻手續(xù)繁多，難以實(shí)現(xiàn)。

　　有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)各地繳存的公共維修資金總額已超過萬億元，但使用率卻不足百分之一，常年處于“休眠”之中。

　　有過購(gòu)房經(jīng)歷的人可能都知道，購(gòu)商品房時(shí)要按房款的2%繳納住房公共維修金，用于售出住宅樓房公共部位和共用設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)。然而，北京珠江綠洲家園小區(qū)業(yè)主張先生發(fā)現(xiàn)用這筆錢沒那么簡(jiǎn)單。遭遇頂樓房屋漏雨，張先生甚至不知道怎么申請(qǐng)動(dòng)用這筆基金。

　　張先生：樓房整體出現(xiàn)大的問題，可能會(huì)動(dòng)用這筆資金，至于這個(gè)細(xì)節(jié)，我也不是太清楚。如果他們能給我們解決的話，我們也沒想去動(dòng)用這筆錢?，F(xiàn)在看來也不知道這筆錢該不該去用。

　　住房公共維修基金到底怎么用？有類似困惑的不僅僅張先生一人。頭先使用公共維修基金的項(xiàng)目必須要涉及小區(qū)三分之二以上的人數(shù)。中原地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉舉例說明：

　　張大偉：較簡(jiǎn)單的對(duì)比來說，比如說單元門如果壞了也應(yīng)該是公共維修基金使用途徑的。但是如果你的戶門出現(xiàn)損壞肯定是你個(gè)人的問題。如果出現(xiàn)漏水等，如果是水箱出現(xiàn)問題，是供大家使用的，也是可以動(dòng)用這個(gè)這部分資金的。

　　除此之外，想要?jiǎng)庸簿S修金這塊蛋糕還必須跨過至少兩道門檻。頭先就是，小區(qū)必須要有業(yè)主委員會(huì)。其次就是通過小區(qū)三分之二業(yè)主需要簽字同意方能使用。然而目前在我國(guó)成立業(yè)委會(huì)的小區(qū)不足20%，也就是說將近八成的小區(qū)即使有公共維修基金也難以使用。對(duì)此，張大偉認(rèn)為沒有業(yè)主委員會(huì)的小區(qū)并不需要過分憂慮。

　　張大偉：如果說有業(yè)委會(huì)的話，一般都是由業(yè)委會(huì)大部分成員同意，可以使用這個(gè)錢。如果沒有業(yè)委會(huì)，一般也可以找物業(yè)。如果沒有物業(yè)的可以找到房管部門。一般還是可以找到部門來維護(hù)的。

　　住在北京源屋曲小區(qū)的郭女士抱怨說，物業(yè)根本就不管。自己因?yàn)橄募卷攲勇┯甑氖聝憾啻握椅飿I(yè)協(xié)商卻總是沒有了下文：

　　郭女士：我找物業(yè)，物業(yè)根本不給我修。我睡著覺，那個(gè)滴雨把我滴醒了。而且現(xiàn)在物業(yè)費(fèi)我也不交了。我怎么交，交完還那么漏。

　　截至今年7月，北京已累計(jì)有商品住宅專項(xiàng)維修資金348.1億元，僅僅使用了5.38億元，累計(jì)使用率為1.55%。截至今年5月份，上海的商品住宅維修資金一共有393億元，累計(jì)使用29億元，使用率也只有7.4%。一方面是大量房屋維修資金“在銀行里睡大覺”，另一方面則是房屋維修費(fèi)用逐年增加，有關(guān)部門為何不愿動(dòng)用房屋維修金？

　　張大偉：以前都是公房，特別是在2000之前。公房都是單位代管的，根本不收這個(gè)錢 。而公共維修基金是2000年之后商品房才收的。從正常的建筑使用壽命來看，現(xiàn)在也沒到大規(guī)模維修時(shí)間段。只有個(gè)別小區(qū)矛盾尖銳。

　　中國(guó)政法大學(xué)教授劉智慧坦言在實(shí)際的操作中，以上兩個(gè)“三分之二”并不現(xiàn)實(shí)，想要讓公共維修基金“活”起來，有些辦法必須更改：

　　劉智慧：比如說夏季大暴雨，然后屋頂漏雨，這種情況下可能如果說想要達(dá)到建筑物總面積以及業(yè)主總?cè)藬?shù)雙重都要達(dá)到三分之二的話，其實(shí)是比較困難的。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，立法不應(yīng)該嚴(yán)格控制就是必須要達(dá)到雙重三分之二多數(shù)通過才可以。

　　公共維修基金的增值保值問題則是小區(qū)業(yè)主較為關(guān)心的問題之一。目前，全國(guó)繳納的公共維修基金超過萬億元，絕大部分采用活期存款的方式沉淀在銀行。如果僅按一萬億來計(jì)算，一年只能產(chǎn)生35億元的利息，而存定期存款一年則可以達(dá)到300億元的利息。如果存三到五年的定期，收益就更可觀了。對(duì)此，劉智慧建議：

　　劉智慧：比如說像一些比較穩(wěn)健性的理財(cái)?shù)姆绞揭部梢钥紤]，納入到可容許用公共維修基金去做一些投資的途徑。另外一方面，比如說可以把公共維修基金按照一定的比例分為兩塊，一塊是用于日常的、緊急的這樣的一些維修活動(dòng)，把它作為銀行的活期存款考慮。而另外一部分也可以考慮作為定期存款，這樣可以增加一部分收益。

　　業(yè)主申請(qǐng)、小區(qū)三分之二業(yè)主同意、房產(chǎn)行政管理部門審核、專業(yè)工程人員現(xiàn)場(chǎng)查勘、三方驗(yàn)收、上報(bào)明細(xì)、業(yè)委會(huì)蓋章，這七個(gè)程序就像“七道坎”，把眾多業(yè)主攔在維修基金的大門外面。但是，既然制度設(shè)計(jì)已經(jīng)考慮到房屋維修的需求，就應(yīng)該讓基金能夠更加有效便捷地發(fā)揮作用。

　　如今城市市民居住的，大多是商品房，算起來，這些房子較老也只有三十多歲，即使只按現(xiàn)有的產(chǎn)權(quán)期限來看，也不過房到中年。但不能忽視的是，隨著時(shí)間的推移，會(huì)有更多商品房走過青壯年，走入需要修修補(bǔ)補(bǔ)的中老年期，公共維修基金支取制度只有更加完善，房屋養(yǎng)老錢的支取過程才會(huì)更加順暢，也才能真正發(fā)揮房屋養(yǎng)老的作用。

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