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全國(guó)公共維修基金超萬億 提取困難使用率不足1%

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天  來源:瓊海房產(chǎn)信息網(wǎng)  閱讀 619 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

  現(xiàn)如今每個(gè)新建的商品房都繳付了公共維修基金。這些錢就像是房屋的養(yǎng)老金,房子剛建好時(shí),維修基金看起來往往沒啥用。時(shí)間久了,當(dāng)墻皮出現(xiàn)裂紋,電梯發(fā)出顫抖,這筆“養(yǎng)老錢”就顯得很重要了。

  但維修基金當(dāng)初收得痛快,用起來卻有些痛苦。近年來,各地曝光的房屋質(zhì)量問題越來越多,為房屋“治病”的公共維修資金儲(chǔ)備也還豐富,但真正支取出來使用,卻手續(xù)繁多,難以實(shí)現(xiàn)。

  有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,全國(guó)各地繳存的公共維修資金總額已超過萬億元,但使用率卻不足百分之一,常年處于“休眠”之中。

  有過購(gòu)房經(jīng)歷的人可能都知道,購(gòu)商品房時(shí)要按房款的2%繳納住房公共維修金,用于售出住宅樓房公共部位和共用設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)。然而,北京珠江綠洲家園小區(qū)業(yè)主張先生發(fā)現(xiàn)用這筆錢沒那么簡(jiǎn)單。遭遇頂樓房屋漏雨,張先生甚至不知道怎么申請(qǐng)動(dòng)用這筆基金。

  張先生:樓房整體出現(xiàn)大的問題,可能會(huì)動(dòng)用這筆資金,至于這個(gè)細(xì)節(jié),我也不是太清楚。如果他們能給我們解決的話,我們也沒想去動(dòng)用這筆錢?,F(xiàn)在看來也不知道這筆錢該不該去用。

  住房公共維修基金到底怎么用?有類似困惑的不僅僅張先生一人。頭先使用公共維修基金的項(xiàng)目必須要涉及小區(qū)三分之二以上的人數(shù)。中原地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉舉例說明:

  張大偉:較簡(jiǎn)單的對(duì)比來說,比如說單元門如果壞了也應(yīng)該是公共維修基金使用途徑的。但是如果你的戶門出現(xiàn)損壞肯定是你個(gè)人的問題。如果出現(xiàn)漏水等,如果是水箱出現(xiàn)問題,是供大家使用的,也是可以動(dòng)用這個(gè)這部分資金的。

  除此之外,想要?jiǎng)庸簿S修金這塊蛋糕還必須跨過至少兩道門檻。頭先就是,小區(qū)必須要有業(yè)主委員會(huì)。其次就是通過小區(qū)三分之二業(yè)主需要簽字同意方能使用。然而目前在我國(guó)成立業(yè)委會(huì)的小區(qū)不足20%,也就是說將近八成的小區(qū)即使有公共維修基金也難以使用。對(duì)此,張大偉認(rèn)為沒有業(yè)主委員會(huì)的小區(qū)并不需要過分憂慮。

  張大偉:如果說有業(yè)委會(huì)的話,一般都是由業(yè)委會(huì)大部分成員同意,可以使用這個(gè)錢。如果沒有業(yè)委會(huì),一般也可以找物業(yè)。如果沒有物業(yè)的可以找到房管部門。一般還是可以找到部門來維護(hù)的。

  住在北京源屋曲小區(qū)的郭女士抱怨說,物業(yè)根本就不管。自己因?yàn)橄募卷攲勇┯甑氖聝憾啻握椅飿I(yè)協(xié)商卻總是沒有了下文:

  郭女士:我找物業(yè),物業(yè)根本不給我修。我睡著覺,那個(gè)滴雨把我滴醒了。而且現(xiàn)在物業(yè)費(fèi)我也不交了。我怎么交,交完還那么漏。

  截至今年7月,北京已累計(jì)有商品住宅專項(xiàng)維修資金348.1億元,僅僅使用了5.38億元,累計(jì)使用率為1.55%。截至今年5月份,上海的商品住宅維修資金一共有393億元,累計(jì)使用29億元,使用率也只有7.4%。一方面是大量房屋維修資金“在銀行里睡大覺”,另一方面則是房屋維修費(fèi)用逐年增加,有關(guān)部門為何不愿動(dòng)用房屋維修金?

  張大偉:以前都是公房,特別是在2000之前。公房都是單位代管的,根本不收這個(gè)錢 。而公共維修基金是2000年之后商品房才收的。從正常的建筑使用壽命來看,現(xiàn)在也沒到大規(guī)模維修時(shí)間段。只有個(gè)別小區(qū)矛盾尖銳。

  中國(guó)政法大學(xué)教授劉智慧坦言在實(shí)際的操作中,以上兩個(gè)“三分之二”并不現(xiàn)實(shí),想要讓公共維修基金“活”起來,有些辦法必須更改:

  劉智慧:比如說夏季大暴雨,然后屋頂漏雨,這種情況下可能如果說想要達(dá)到建筑物總面積以及業(yè)主總?cè)藬?shù)雙重都要達(dá)到三分之二的話,其實(shí)是比較困難的。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看,立法不應(yīng)該嚴(yán)格控制就是必須要達(dá)到雙重三分之二多數(shù)通過才可以。

  公共維修基金的增值保值問題則是小區(qū)業(yè)主較為關(guān)心的問題之一。目前,全國(guó)繳納的公共維修基金超過萬億元,絕大部分采用活期存款的方式沉淀在銀行。如果僅按一萬億來計(jì)算,一年只能產(chǎn)生35億元的利息,而存定期存款一年則可以達(dá)到300億元的利息。如果存三到五年的定期,收益就更可觀了。對(duì)此,劉智慧建議:

  劉智慧:比如說像一些比較穩(wěn)健性的理財(cái)?shù)姆绞揭部梢钥紤],納入到可容許用公共維修基金去做一些投資的途徑。另外一方面,比如說可以把公共維修基金按照一定的比例分為兩塊,一塊是用于日常的、緊急的這樣的一些維修活動(dòng),把它作為銀行的活期存款考慮。而另外一部分也可以考慮作為定期存款,這樣可以增加一部分收益。

  業(yè)主申請(qǐng)、小區(qū)三分之二業(yè)主同意、房產(chǎn)行政管理部門審核、專業(yè)工程人員現(xiàn)場(chǎng)查勘、三方驗(yàn)收、上報(bào)明細(xì)、業(yè)委會(huì)蓋章,這七個(gè)程序就像“七道坎”,把眾多業(yè)主攔在維修基金的大門外面。但是,既然制度設(shè)計(jì)已經(jīng)考慮到房屋維修的需求,就應(yīng)該讓基金能夠更加有效便捷地發(fā)揮作用。

  如今城市市民居住的,大多是商品房,算起來,這些房子較老也只有三十多歲,即使只按現(xiàn)有的產(chǎn)權(quán)期限來看,也不過房到中年。但不能忽視的是,隨著時(shí)間的推移,會(huì)有更多商品房走過青壯年,走入需要修修補(bǔ)補(bǔ)的中老年期,公共維修基金支取制度只有更加完善,房屋養(yǎng)老錢的支取過程才會(huì)更加順暢,也才能真正發(fā)揮房屋養(yǎng)老的作用。

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