由頤安集團(tuán)主辦的“2013城市規(guī)劃高峰論壇”日前舉行，摩根大通中國投資銀行部副主席龔方雄、中華全國工商業(yè)聯(lián)合會房地產(chǎn)商會創(chuàng)會會長聶梅生等經(jīng)濟(jì)專家對中國經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)走向發(fā)表演講，均認(rèn)為城鎮(zhèn)化是中國房地產(chǎn)未來的主要發(fā)展方向。

　　龔方雄：未來是地產(chǎn)黃金十年

　　演講一開始，龔方雄就亮出自己的觀點：“未來十年才是中國房地產(chǎn)的黃金十年”。他說，雖然很多人認(rèn)為中國的地產(chǎn)黃金十年已經(jīng)成為過去式了，未來隨著國家對房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控以及國家政策的改變，房地產(chǎn)業(yè)不要說未來還有沒有黃金十年，現(xiàn)在很多人都不認(rèn)可房地產(chǎn)業(yè)會繼續(xù)成為中國的支柱產(chǎn)業(yè)之一，但是他未來十年是中國城市化、城鎮(zhèn)化進(jìn)程的關(guān)鍵十年，也因此成為房地產(chǎn)發(fā)展的黃金十年。

　　龔方雄說，目前中國的城鎮(zhèn)化率已經(jīng)達(dá)到了52%，但如果不計入在城鎮(zhèn)里沒有固定居所、沒有戶口的農(nóng)民工，只有36%是真正的城鎮(zhèn)居民，所以未來十年，頭先是人的城鎮(zhèn)化，即在城鎮(zhèn)里面沒有戶口的農(nóng)民工要變成真正意義上的城鎮(zhèn)居民。對比美國、日本、歐洲80%~90%的城鎮(zhèn)化率，在未來5~10年里，中國還要把4億~5億的農(nóng)民變成城鎮(zhèn)居民，也就意味著中國還會誕生無數(shù)個人口的城市。而這一切反映在住房方面，未來中國每年新增加的城鎮(zhèn)房屋套數(shù)要滿足未來中國的城鎮(zhèn)化目標(biāo)，其新建城鎮(zhèn)房屋套數(shù)必須是在1200萬~1300萬套左右。

　　同時，龔方雄還表示，過去十年的房價上漲原因較重要的是中國人缺乏有效的投資渠道。龔認(rèn)為，在現(xiàn)有的投資環(huán)境下，股市不能提供長期穩(wěn)定的回報、銀行利息幾乎為零，再加上通貨膨脹，單方面打壓房價是不可能完成的任務(wù)。

　　聶梅生：有望迎來成熟健康的十年

　　當(dāng)天的演講中，聶梅生從中國房地產(chǎn)改革的歷史談起，直指當(dāng)下房地產(chǎn)發(fā)展中的三大矛盾，她說其一是房改的同時保障房卻缺位十年，直到2012年才提出要大力發(fā)展保障房；其二是央行出臺個人抵押貸款政策時沒有差別化利率，造成了長達(dá)十年的炒房；第三個就是土地招拍掛，地方土地出讓金和稅收比例較高達(dá)到70%的比例，其他都在50%，這使得用房地產(chǎn)稅來代替土地出讓金成為難題。在暢談問題之后，聶梅生表示，這些問題單靠政策的修修補補已經(jīng)不可能得到徹底解決，需要出臺跟它力度一樣大、甚至更大的改革性政策，才能解決問題。

　　聶梅生說，2013年5月十大城市新建住宅價格指數(shù)中，北京環(huán)比上漲2.85%，深圳環(huán)比上漲2.03%，一般正負(fù)0.5%算是穩(wěn)定的，所以她認(rèn)為現(xiàn)在的房價不樂觀、不正常，因為房價應(yīng)該和經(jīng)濟(jì)相適應(yīng)，如果經(jīng)濟(jì)是良性的，這種情況之下，房價的上升是和宏觀經(jīng)濟(jì)相適應(yīng)的，是良性的房價上升，而目前投資下降，房價卻一枝獨秀地往上漲，這是一種恐慌和不信任。因此，聶梅生認(rèn)為這一輪的房價上漲不是好事。她說，下半年房地產(chǎn)的改革政策會比較多，中國房地產(chǎn)在走過了快速發(fā)展和處于風(fēng)口浪尖的十年后，希望迎來趨于成熟和健康發(fā)展的今后十年。

　　城鎮(zhèn)化是未來地產(chǎn)發(fā)展方向

　　在當(dāng)天的主題演講及沙龍環(huán)節(jié)，專家們一致認(rèn)為，城鎮(zhèn)化是未來房地產(chǎn)發(fā)展的大方向。龔方雄談到了城鎮(zhèn)化對房地產(chǎn)的影響，聶梅生也認(rèn)為城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)業(yè)的正相關(guān)，城鎮(zhèn)化率越高，房地產(chǎn)的銷售面積和銷售額上升越快。她說，要完成城鎮(zhèn)化進(jìn)程，一定要完成三項重要的改革，分別是戶籍制度改革、土地供給制度改革和金融制度改革。此外，聶梅生說，在輪城鎮(zhèn)化過程中，中國需要誕生一些升級版城鎮(zhèn)化，將核心的資源匯聚在一起，形成一種集聚效應(yīng)。目前的大運新城匯聚了交通、金融、娛樂、文化等核心資源，就是升級版城鎮(zhèn)化的較好體現(xiàn)。

　　頤安集團(tuán)執(zhí)行總經(jīng)理吳松介紹說，從大運會召開以后，深圳市政府、龍崗區(qū)政府對整個區(qū)域的建設(shè)已經(jīng)投入了大量的精力、物力和財力，大運新城已經(jīng)變成深圳向東北方向輻射的交通樞紐，尤其是大運站，周邊涵蓋了公共道路交通、高速公路、高鐵、**、城際輕軌等一系列多維立體的交通樞紐系統(tǒng)。此外，商業(yè)、文化等配套也在不斷完善，正是基于這樣的影響力，大運新城不僅是升級版的城鎮(zhèn)化，也是“國家區(qū)”。

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