隨著多個(gè)城市“國(guó)五條”細(xì)則漸入“滿(mǎn)月”，近期的樓市呈現(xiàn)量跌價(jià)滯、觀望情緒加重等特點(diǎn)。新一輪樓市調(diào)控會(huì)不會(huì)成為一道價(jià)格“分水嶺”，房地產(chǎn)市場(chǎng)又能否就此進(jìn)入良性軌道？
  4月成交驟降 開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)觀望
  2012年下半年以來(lái)的樓市躁動(dòng)歷歷在目：一線城市房?jī)r(jià)連續(xù)10個(gè)月上漲。1月份，南京商品房成交量同比上漲215%、北京二手房網(wǎng)簽量同比大幅上漲360%……
  進(jìn)入4月，隨著“國(guó)五條”各地細(xì)則陸續(xù)出臺(tái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了冰火兩重天：
  成交量大幅回落，二手房成交遭“腰斬”；房?jī)r(jià)未見(jiàn)明顯松動(dòng)，價(jià)格趨穩(wěn)；一線城市房源下降，業(yè)主出手意愿下降；改善型需求明顯降低，剛需仍然較足。“以北京為例，3月份套均成交95平方米，現(xiàn)在為90平方米，剛需逐漸成為主力。” 中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉稱(chēng)。
  “4月份的成交量下滑是對(duì)3月樓市‘過(guò)度亢奮’的修正，也說(shuō)明了市場(chǎng)觀望氛圍較濃。” 中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)陳昇說(shuō)。
  新政策已在短期內(nèi)抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求。央行調(diào)查顯示，購(gòu)房者購(gòu)購(gòu)意愿逐漸高位下滑，未來(lái)3個(gè)月內(nèi)準(zhǔn)備出手購(gòu)房的居民占比為14.8%，較上季下降0.6個(gè)百分點(diǎn)。
  樓市高燒暫退，但記者走訪中發(fā)現(xiàn)，拖延開(kāi)盤(pán)、捂盤(pán)惜售、“陰陽(yáng)合同”等手段逐漸“冒頭”。
  一位業(yè)內(nèi)人士這樣告訴記者，由于前期天價(jià)成交量已讓一些開(kāi)發(fā)商賺得“盆滿(mǎn)缽滿(mǎn)”，因此一些開(kāi)發(fā)商并不急于出手，而是打起了先觀望再擇機(jī)漲價(jià)的“算盤(pán)”。
  針對(duì)國(guó)五條細(xì)則出臺(tái)后，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的種種新情況，北京、廣州等地的建委和房管機(jī)構(gòu)表示，正密切關(guān)注，并在研究相關(guān)配套措施，防范開(kāi)發(fā)商鉆政策漏洞。
  多地細(xì)則被指缺乏“殺傷力”
  所有地方版本中，北京可謂較嚴(yán)厲。除了嚴(yán)規(guī)20%的交易個(gè)稅外，京籍單身被限定只能購(gòu)購(gòu)一套住房。一位本想代外地朋友在北京購(gòu)房的先生坦言“果斷放棄。”
  數(shù)據(jù)顯示，4月北京二手房成交量環(huán)比下降88.1%，記者在走訪多家樓盤(pán)時(shí)未發(fā)現(xiàn)大幅漲價(jià)情況，并有個(gè)別樓盤(pán)已下調(diào)新一期樓盤(pán)預(yù)售價(jià)。
  而上海、深圳、重慶等7個(gè)地市雖然明確涉及20%個(gè)稅，廣州、南京等地提出預(yù)售證核發(fā)制度，另有一些城市提出限價(jià)目標(biāo)，但總體上是對(duì)“國(guó)五條”的重申，被指缺乏“殺傷力”。
  還有一些城市的調(diào)控政策更是大而化之，語(yǔ)焉不詳。昆明市稱(chēng)“要求各部門(mén)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作，繼續(xù)執(zhí)行商品住房限購(gòu)措施、差別化住房和房地產(chǎn) 稅收政策。”濟(jì)南市則稱(chēng)“進(jìn)一步落實(shí)限購(gòu)、住房信貸政策……嚴(yán)肅查處違法違規(guī)行為。”福州市概括性提出“保持本地區(qū)房?jī)r(jià)基本穩(wěn)定。”
  過(guò)于寬泛、缺乏針對(duì)性的細(xì)則受到社會(huì)質(zhì)疑，一些地方的樓市、土地市場(chǎng)則出現(xiàn)了新的動(dòng)向：個(gè)別二線城市細(xì)則公布后房?jī)r(jià)仍出現(xiàn)較大漲幅；杭州市國(guó)土資源局近日公布的新一批預(yù)出讓地塊可建面積接近372萬(wàn)平方米，推地規(guī)模刷新了杭州歷次“推地潮”紀(jì)錄。
  陳昇等專(zhuān)家指出，一些地方規(guī)避熱點(diǎn)問(wèn)題，缺乏“殺傷力”。一線城市對(duì)于政策執(zhí)行較為嚴(yán)格，不少二、三線城市則“從輕發(fā)落”。“一些地方難舍樓市依賴(lài)，細(xì)則缺乏誠(chéng)意，調(diào)控效果難免打折扣。”
  專(zhuān)家建議：樓市限價(jià) 政府賣(mài)地也應(yīng)降價(jià)
  此次“國(guó)五條”頭度在大中城市同步執(zhí)行限價(jià)政策，頭度將房?jī)r(jià)調(diào)控工作納入地方考核體系，廣東等一些城市個(gè)人住房信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)步伐加快，但是，房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍擴(kuò)大已進(jìn)入執(zhí)行階段。但仍未能公布擴(kuò)容名單，住房信息聯(lián)網(wǎng)也再次延遲推出。
  “樓市調(diào)控不能 于量跌價(jià)滯，較終目標(biāo)是價(jià)格穩(wěn)定。”
  有專(zhuān)家指出，“政策仍待細(xì)化，讓政策‘準(zhǔn)確制導(dǎo)’，而不要旁落‘空調(diào)’，誤傷購(gòu)房者。”
  業(yè)內(nèi)人士提醒，土地出讓溢價(jià)過(guò)高推漲房?jī)r(jià)的情況需要得到控制，政府也應(yīng)適當(dāng)控制出讓地價(jià)、適度讓利。
  樓市指數(shù)：4月百城住宅均價(jià)頭破萬(wàn)元
  昨日，相關(guān)研究機(jī)構(gòu)發(fā)布了《2013年4月中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)報(bào)告》。
  報(bào)告顯示：4月，全國(guó)100個(gè)城市(新建)住宅平均價(jià)格為10098元/平方米，環(huán)比上漲1%。
  十大城市房?jī)r(jià)幾乎全漲
  百城中，十大城市的4月住宅均價(jià)為17023元/平方米，環(huán)比漲幅1.31%。北京環(huán)比漲幅達(dá)3.11%，廣州漲幅則為2.41%。而與去年同期相比則全部上漲，北京、廣州、深圳漲幅均超過(guò)10%。
  4月十大城市的二手房均價(jià)為24131元/平方米，環(huán)比上漲1.87%。廣州、深圳、北京的環(huán)比漲幅分別為2.83%、2.57%、 2.43%。
  未來(lái)房?jī)r(jià)仍有上漲壓力
  方圓地產(chǎn)頭席市場(chǎng)分析師鄧浩志表示，房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)明顯，未來(lái)仍有上漲的壓力，短期看國(guó)五條高舉輕打讓?zhuān){(diào)控沒(méi)有實(shí)質(zhì)性收緊，主要原因是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)仍需要房地產(chǎn)，地方政府也需要依賴(lài)土地財(cái)政。
  “長(zhǎng)期來(lái)看，目前中國(guó)樓市仍供不應(yīng)求，土地供應(yīng)不足，投資渠道缺乏是較主要原因。加上今年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)勢(shì)頭好于去年，房?jī)r(jià)也有了更強(qiáng)的承托力。”鄧浩志說(shuō)。
  本地：廣州4月二手樓市成交降而不淡
  二手住宅市場(chǎng)，經(jīng)歷了3月政策“窗口期”的成交高潮，4月成交放緩。據(jù)中原成交數(shù)據(jù)估算，廣州4月成交量比3月的歷史高峰減少近六成；成交主力 的在六區(qū)同比仍有不同程度的上升，整體而言，成交放緩但不平淡。廣州二手住宅成交均價(jià)為19753元/平方米，環(huán)比上月略升1.8%，主要是因?yàn)閱蝺r(jià) 2萬(wàn)~3萬(wàn)元/平方米的物業(yè)成交比重，比3月份上升了6個(gè)百分點(diǎn)，至38%。
  中原地產(chǎn)有關(guān)人士認(rèn)為，4月成交下滑有四方面原因：一是3月份不少購(gòu)家，為了搶在新政之前完成交易，成交量創(chuàng)造了歷史新高，透支4月份的需求； 二是部分購(gòu)家有“清明不購(gòu)樓”的習(xí)慣且天氣多雨，影響了看樓安排和進(jìn)度；三是個(gè)稅新政實(shí)施時(shí)間不明確，購(gòu)家擔(dān)心實(shí)際稅費(fèi)成本超出預(yù)算而產(chǎn)生交易變數(shù)；四是 隨著五一新房傳統(tǒng)推貨旺季的來(lái)臨，部分購(gòu)家會(huì)暫時(shí)優(yōu)先關(guān)注一手住宅。

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