經(jīng)歷了2012年土地市場(chǎng)的持續(xù)低迷后，新一輪城鎮(zhèn)化適時(shí)地為市場(chǎng)注射了一劑強(qiáng)心針。已經(jīng)有人算過(guò)一筆賬，4億人、40萬(wàn)億投資近期由發(fā)改委主導(dǎo)的《促進(jìn)城鎮(zhèn)化健康發(fā)展規(guī)劃2011-2020年》初稿編制完成，規(guī)劃中提及這一輪城鎮(zhèn)化將拉動(dòng)40萬(wàn)億投資，涉及20多個(gè)城市群，180多個(gè)地級(jí)市，1萬(wàn)多個(gè)城鎮(zhèn)，以及4億新增城鎮(zhèn)人口。

　　請(qǐng)注意，這不是電影劇照：寬闊的馬路上沒(méi)有車流，銹跡斑斑的鋼筋斜插在天空，爛尾建筑外的防護(hù)網(wǎng)游魂似的隨寒風(fēng)搖曳。請(qǐng)注意，這不是某部末世災(zāi)難片的外景地，而是攝影師記錄下的營(yíng)口沿海產(chǎn)業(yè)基地2013年4月5日的街頭景象。這些照片似乎在告訴我們一個(gè)不敢相信的事實(shí)，而且與之相似的事情每天都在三、四線城市里發(fā)生

　　地方政府趁勢(shì)而起，從地級(jí)市到省會(huì)城市，各種產(chǎn)業(yè)園、城市新區(qū)以及城市帶規(guī)劃層出不窮。各級(jí)官員四處奔走，招商[簡(jiǎn)介較新動(dòng)態(tài)]引資與土地出讓同步并舉。上一輪4萬(wàn)億救市計(jì)劃所造成的三、四線城市土地出讓過(guò)剩的后遺癥尚未解決，新一輪巨量土地供應(yīng)狂潮已經(jīng)席卷而至。

　　開發(fā)商們摩拳擦掌，準(zhǔn)備分享房地產(chǎn)行業(yè)較后一場(chǎng)饕餮盛宴。“這或許是房企們較后一輪機(jī)會(huì)。”頭創(chuàng)置業(yè)[簡(jiǎn)介較新動(dòng)態(tài)]（02868.HK）董事長(zhǎng)劉曉光在一次會(huì)議上如是說(shuō)，他認(rèn)為房企們應(yīng)研究如何將地產(chǎn)與產(chǎn)業(yè)相結(jié)合，在這一輪城鎮(zhèn)化過(guò)程中尋機(jī)擴(kuò)張。

　　但劉曉光應(yīng)該不會(huì)想到，在距離北京不遠(yuǎn)的遼寧營(yíng)口，他的老部下李兵在沿海產(chǎn)業(yè)基地經(jīng)營(yíng)地產(chǎn)已經(jīng)6年，如今卻走得步履艱難。

　　沿海產(chǎn)業(yè)基地是遼寧省“五點(diǎn)一線”沿海經(jīng)濟(jì)帶園區(qū)之一，較初建立在一片廢棄的鹽田和灘涂之上。2007年，五礦集團(tuán)在這里圈下30平方公里土地，成立了五礦（營(yíng)口）產(chǎn)業(yè)園（以下簡(jiǎn)稱“五礦產(chǎn)業(yè)園”）。作為園區(qū)副總經(jīng)理，李兵一直負(fù)責(zé)地產(chǎn)板塊的運(yùn)營(yíng)。他說(shuō)，自己眼見(jiàn)著這個(gè)城市的興起與發(fā)展，卻阻擋不了它漸漸走向蕭條。

　　“他們遲早會(huì)發(fā)現(xiàn)，地價(jià)便宜是沒(méi)有用的。”李兵告訴記者。

　　除去營(yíng)口，本刊記者近期還深入貴陽(yáng)、遵義等中西部城市，了解這些城市巨量土地供應(yīng)之后的房地產(chǎn)市場(chǎng)，卻發(fā)現(xiàn)真實(shí)情況與市場(chǎng)上公開發(fā)表的亢奮言論背道而馳。

　　在這些三、四線城市，房地產(chǎn)利潤(rùn)已經(jīng)一降再降，但新盤依舊不斷入市；供給已經(jīng)過(guò)剩，但國(guó)土部門還在督促開發(fā)商們抓緊開工……只要還有人肯出資，地方政府決不會(huì)吝嗇再度放量。面對(duì)利潤(rùn)空間與市場(chǎng)份額被無(wú)限壓縮的現(xiàn)狀，地產(chǎn)商們隨時(shí)有可能成為出局者。

　　營(yíng)口的矛盾

　　動(dòng)車到達(dá)遼寧營(yíng)口時(shí)已近深夜，這里距離市區(qū)20多公里，沿途不時(shí)可以看到未完工的樓盤佇立在黑暗中，“現(xiàn)在已經(jīng)到施工的季節(jié)了，但這些項(xiàng)目到現(xiàn)在都沒(méi)再開工。”出租車師傅忍不住出聲。

　　翌日，在五礦豪生大酒店20層辦公區(qū)，李兵也坦陳整個(gè)營(yíng)口的環(huán)境已經(jīng)發(fā)生變化，所有房企都在放緩?fù)顿Y，“我們的項(xiàng)目節(jié)奏也會(huì)放慢，這是肯定的。”

　　當(dāng)?shù)卣嫉臄?shù)據(jù)顯示，2012年?duì)I口住宅新開工面積為772.60萬(wàn)平米，較去年同比下降了34.50%。沿海產(chǎn)業(yè)基地則是營(yíng)口地產(chǎn)行業(yè)的“重災(zāi)區(qū)”。五礦在沿海產(chǎn)業(yè)基地有兩個(gè)住宅項(xiàng)目：鉑海岸與鉑海灣，一期建筑規(guī)?？偭坑?0萬(wàn)平米。鉑海岸目標(biāo)客戶是五礦產(chǎn)業(yè)園入園企業(yè)的中高端管理層，鉑海灣則負(fù)責(zé)吸引本地高端客戶群，產(chǎn)品以別墅、洋房為主。兩個(gè)項(xiàng)目總計(jì)投入3億元左右，但目前銷售回籠的資金尚不足覆蓋所投入的成本。尤其是2012年開盤的鉑海岸項(xiàng)目，雖然小高層項(xiàng)目已經(jīng)報(bào)出低于3000元/平米的低價(jià)，但目前成交金額不過(guò)6000余萬(wàn)元。

　　“媒體所說(shuō)的‘鬼城’，其實(shí)指的就是沿海產(chǎn)業(yè)基地這里。”從李兵的辦公室可以俯瞰產(chǎn)業(yè)基地全貌：即使是白天，整個(gè)基地也四顧無(wú)人，有些項(xiàng)目的塔吊還在操作，但大多數(shù)項(xiàng)目都安靜得仿佛不存在，部分圈起來(lái)尚未開發(fā)的土地點(diǎn)綴其中。

　　6年前，五礦簽約來(lái)到這片還是鹽堿地的地方。“在一片空地上憑空建一個(gè)新區(qū)，給人的感覺(jué)是很絕望的。”李兵說(shuō)，正因如此五礦可以獲得眾多優(yōu)惠政策：除去巨幅的低成本土地之外，地方政府還為其提供了相當(dāng)優(yōu)惠的稅收政策。這意味著，一旦成功引入企業(yè)落戶園區(qū)，五礦不僅能從入園企業(yè)身上獲得土地運(yùn)營(yíng)收益，還可以獲得服務(wù)性收入。

　　五礦將園區(qū)按照“433”的比例進(jìn)行規(guī)劃：40%的產(chǎn)業(yè)用地，30%的商業(yè)和居住用地，其余30%則為市政配套工程。產(chǎn)業(yè)園分三期開發(fā)，一期占地7平方公里，商住項(xiàng)目規(guī)劃建筑面積逾150萬(wàn)平米。

　　李兵一直堅(jiān)持，應(yīng)該由產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)地產(chǎn)來(lái)發(fā)展。像沿海產(chǎn)業(yè)基地這樣的新城區(qū)，人口基數(shù)為零。只能通過(guò)招商引資的方式，通過(guò)引入產(chǎn)業(yè)帶來(lái)就業(yè)人口，進(jìn)而帶動(dòng)第三產(chǎn)業(yè)興起。整個(gè)區(qū)域盤活之后，順勢(shì)可以進(jìn)行住宅開發(fā)。

　　2008年金融危機(jī)讓園區(qū)的發(fā)展停頓過(guò)一段時(shí)間，五礦產(chǎn)業(yè)園在2009年全速啟動(dòng)。園區(qū)頭先進(jìn)行“七通一平”工程，先期投資達(dá)到20多個(gè)億。與此同時(shí)，五礦產(chǎn)業(yè)園加快招商引資。

　　“我們招商引資的速度很快，有17家企業(yè)先后與五礦簽署了入園協(xié)議。”李兵告訴《中國(guó)企業(yè)家》。這中間包括了早期簽約企業(yè)如臺(tái)灣紅葉風(fēng)電項(xiàng)目，以及后來(lái)的知名企業(yè)河北東旭集團(tuán)。

　　五礦很忙：為促進(jìn)園區(qū)招商引資順利推進(jìn)，它同時(shí)扮演著土地一級(jí)開發(fā)商以及物業(yè)服務(wù)商的角色；它既可以是入園企業(yè)的房東，又可以是他們的合作伙伴；甚至，五礦還要利用自己在當(dāng)?shù)仃P(guān)系充當(dāng)“掮客”為入園企業(yè)與政府、銀行之間的對(duì)接穿針引線。

　　2010年下半年，五礦·鉑海岸住宅項(xiàng)目開工建設(shè)。鉑海岸項(xiàng)目規(guī)劃建筑面積34.98萬(wàn)平米，其中一期10.2萬(wàn)平米，“我們當(dāng)時(shí)想每5萬(wàn)平米一個(gè)節(jié)奏滾動(dòng)下去。”李兵說(shuō)。

　　但是，五礦產(chǎn)業(yè)園自己的“小算盤”打得再精，也抵不過(guò)大環(huán)境的變化。

　　4萬(wàn)億救市政策在令中國(guó)經(jīng)濟(jì)再度起飛的同時(shí)，也使地方政府基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與房地產(chǎn)投資熱情被一齊點(diǎn)燃。前者直接導(dǎo)致地方政府財(cái)政支出年年增長(zhǎng)，后者則使得一線城市土地市場(chǎng)價(jià)格節(jié)節(jié)攀升。到了2009年，“對(duì)于我們這種中型企業(yè)來(lái)說(shuō)，一線城市已經(jīng)拿不到土地了。”一位北京國(guó)資房企高管告訴《中國(guó)企業(yè)家》，“只能到三、四線城市去尋找機(jī)會(huì)。”

　　土地出讓熱情高漲的三、四線城市與被擠出一線城市的開發(fā)商一拍即合。根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)，2009年-2012年，營(yíng)口市轄區(qū)累計(jì)出讓住宅用地逾9000萬(wàn)平米。在其選擇的全國(guó)一線至三四線300個(gè)城市中，營(yíng)口市土地出讓面積位居第四，亦是鰲頭0排名中先進(jìn)一個(gè)四線城市。其它因巨量土地供應(yīng)而知名的南通、佛山甚至貴陽(yáng)等地，出讓的住宅用地規(guī)劃建筑面積也都還不到營(yíng)口的七成。

　　如今，所謂以產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)地產(chǎn)的理念早已被市場(chǎng)所顛覆。2007-2012年，營(yíng)口住宅投資從22.84億元上升至240.40億元，5年間增長(zhǎng)逾十倍，而扣除掉房地產(chǎn)投資后的全市固定資產(chǎn)投資總額5年間增長(zhǎng)還不到2倍。2011年，營(yíng)口房地產(chǎn)投資占比固定資產(chǎn)投資的比例達(dá)到5年來(lái)峰值：29.38%。

　　“說(shuō)實(shí)話，在過(guò)去幾年時(shí)間里，營(yíng)口城市的升級(jí)過(guò)分依靠土地財(cái)政，大規(guī)模土地出讓的結(jié)果就是導(dǎo)致城市升級(jí)的速度跟不上房地產(chǎn)開發(fā)的速度。”李兵有些激動(dòng)，“這就是營(yíng)口的根本問(wèn)題。”

　　2012年10月，一份由易居中國(guó)出具的《中國(guó)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)排行榜》TOP50的名單之中，營(yíng)口赫然在列。隨即媒體展開調(diào)查，營(yíng)口深陷“鬼城”的負(fù)面新聞之中。

　　“我們有一個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)談了很久，已經(jīng)到臨門一腳的時(shí)候，”李兵告訴記者，“晚上看到了

　　匯鑫集團(tuán)是浙江500強(qiáng)民營(yíng)企業(yè)，董事長(zhǎng)張重良是較早一批下海經(jīng)商的江浙企業(yè)家，靠舊城改造起家。

　　但營(yíng)口項(xiàng)目卻是由張重良的兒子、集團(tuán)內(nèi)稱為“少帥”的張望進(jìn)行操盤。“他父親可能是想讓他在這邊鍛煉一下。”一位營(yíng)口本地房企代理商告訴記者，張望應(yīng)該是1984年生人，現(xiàn)在也不滿30歲。

　　2009年11月，張望以總價(jià)2.25億元競(jìng)得沿海產(chǎn)業(yè)基地奧體附近44.45萬(wàn)平米的土地，后來(lái)分別被打造成營(yíng)口國(guó)際商城（HOPSCA）綜合體和星匯·奧城住宅項(xiàng)目，規(guī)劃建筑面積總量逾160萬(wàn)平米。

　　“這位匯鑫集團(tuán)少帥是開著市值800萬(wàn)的賓利來(lái)到營(yíng)口的，還帶來(lái)了自己在浙江的推廣團(tuán)隊(duì)。”上述房企代理商表示，張望為了讓項(xiàng)目一炮打響，還策劃了一場(chǎng)眾星云集的星匯·奧城演唱會(huì)，央視主持人董卿、知名歌手如張信哲等人都來(lái)到現(xiàn)場(chǎng)。

　　彼時(shí)星匯·奧城與國(guó)際商城兩個(gè)項(xiàng)目聯(lián)動(dòng)齊開，據(jù)說(shuō)一年的推廣費(fèi)用就高達(dá)4500萬(wàn)。這在當(dāng)?shù)胤Q得上大手筆。由于供給過(guò)剩，營(yíng)口房?jī)r(jià)一直處于平穩(wěn)狀態(tài)，再加上東北地區(qū)施工季節(jié)比較短

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