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三四線城市土地過(guò)剩成空城 4億新增城鎮(zhèn)人口

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天  來(lái)源:瓊海房產(chǎn)信息網(wǎng)  閱讀 700 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

  經(jīng)歷了2012年土地市場(chǎng)的持續(xù)低迷后,新一輪城鎮(zhèn)化適時(shí)地為市場(chǎng)注射了一劑強(qiáng)心針。已經(jīng)有人算過(guò)一筆賬,4億人、40萬(wàn)億投資近期由發(fā)改委主導(dǎo)的《促進(jìn)城鎮(zhèn)化健康發(fā)展規(guī)劃2011-2020年》初稿編制完成,規(guī)劃中提及這一輪城鎮(zhèn)化將拉動(dòng)40萬(wàn)億投資,涉及20多個(gè)城市群,180多個(gè)地級(jí)市,1萬(wàn)多個(gè)城鎮(zhèn),以及4億新增城鎮(zhèn)人口。

  請(qǐng)注意,這不是電影劇照:寬闊的馬路上沒(méi)有車流,銹跡斑斑的鋼筋斜插在天空,爛尾建筑外的防護(hù)網(wǎng)游魂似的隨寒風(fēng)搖曳。請(qǐng)注意,這不是某部末世災(zāi)難片的外景地,而是攝影師記錄下的營(yíng)口沿海產(chǎn)業(yè)基地2013年4月5日的街頭景象。這些照片似乎在告訴我們一個(gè)不敢相信的事實(shí),而且與之相似的事情每天都在三、四線城市里發(fā)生

  地方政府趁勢(shì)而起,從地級(jí)市到省會(huì)城市,各種產(chǎn)業(yè)園、城市新區(qū)以及城市帶規(guī)劃層出不窮。各級(jí)官員四處奔走,招商[簡(jiǎn)介較新動(dòng)態(tài)]引資與土地出讓同步并舉。上一輪4萬(wàn)億救市計(jì)劃所造成的三、四線城市土地出讓過(guò)剩的后遺癥尚未解決,新一輪巨量土地供應(yīng)狂潮已經(jīng)席卷而至。

  開發(fā)商們摩拳擦掌,準(zhǔn)備分享房地產(chǎn)行業(yè)較后一場(chǎng)饕餮盛宴。“這或許是房企們較后一輪機(jī)會(huì)。”頭創(chuàng)置業(yè)[簡(jiǎn)介較新動(dòng)態(tài)](02868.HK)董事長(zhǎng)劉曉光在一次會(huì)議上如是說(shuō),他認(rèn)為房企們應(yīng)研究如何將地產(chǎn)與產(chǎn)業(yè)相結(jié)合,在這一輪城鎮(zhèn)化過(guò)程中尋機(jī)擴(kuò)張。

  但劉曉光應(yīng)該不會(huì)想到,在距離北京不遠(yuǎn)的遼寧營(yíng)口,他的老部下李兵在沿海產(chǎn)業(yè)基地經(jīng)營(yíng)地產(chǎn)已經(jīng)6年,如今卻走得步履艱難。

  沿海產(chǎn)業(yè)基地是遼寧省“五點(diǎn)一線”沿海經(jīng)濟(jì)帶園區(qū)之一,較初建立在一片廢棄的鹽田和灘涂之上。2007年,五礦集團(tuán)在這里圈下30平方公里土地,成立了五礦(營(yíng)口)產(chǎn)業(yè)園(以下簡(jiǎn)稱“五礦產(chǎn)業(yè)園”)。作為園區(qū)副總經(jīng)理,李兵一直負(fù)責(zé)地產(chǎn)板塊的運(yùn)營(yíng)。他說(shuō),自己眼見(jiàn)著這個(gè)城市的興起與發(fā)展,卻阻擋不了它漸漸走向蕭條。

  “他們遲早會(huì)發(fā)現(xiàn),地價(jià)便宜是沒(méi)有用的。”李兵告訴記者。

  除去營(yíng)口,本刊記者近期還深入貴陽(yáng)、遵義等中西部城市,了解這些城市巨量土地供應(yīng)之后的房地產(chǎn)市場(chǎng),卻發(fā)現(xiàn)真實(shí)情況與市場(chǎng)上公開發(fā)表的亢奮言論背道而馳。

  在這些三、四線城市,房地產(chǎn)利潤(rùn)已經(jīng)一降再降,但新盤依舊不斷入市;供給已經(jīng)過(guò)剩,但國(guó)土部門還在督促開發(fā)商們抓緊開工……只要還有人肯出資,地方政府決不會(huì)吝嗇再度放量。面對(duì)利潤(rùn)空間與市場(chǎng)份額被無(wú)限壓縮的現(xiàn)狀,地產(chǎn)商們隨時(shí)有可能成為出局者。

  營(yíng)口的矛盾

  動(dòng)車到達(dá)遼寧營(yíng)口時(shí)已近深夜,這里距離市區(qū)20多公里,沿途不時(shí)可以看到未完工的樓盤佇立在黑暗中,“現(xiàn)在已經(jīng)到施工的季節(jié)了,但這些項(xiàng)目到現(xiàn)在都沒(méi)再開工。”出租車師傅忍不住出聲。

  翌日,在五礦豪生大酒店20層辦公區(qū),李兵也坦陳整個(gè)營(yíng)口的環(huán)境已經(jīng)發(fā)生變化,所有房企都在放緩?fù)顿Y,“我們的項(xiàng)目節(jié)奏也會(huì)放慢,這是肯定的。”

  當(dāng)?shù)卣嫉臄?shù)據(jù)顯示,2012年?duì)I口住宅新開工面積為772.60萬(wàn)平米,較去年同比下降了34.50%。沿海產(chǎn)業(yè)基地則是營(yíng)口地產(chǎn)行業(yè)的“重災(zāi)區(qū)”。五礦在沿海產(chǎn)業(yè)基地有兩個(gè)住宅項(xiàng)目:鉑海岸與鉑海灣,一期建筑規(guī)??偭坑?0萬(wàn)平米。鉑海岸目標(biāo)客戶是五礦產(chǎn)業(yè)園入園企業(yè)的中高端管理層,鉑海灣則負(fù)責(zé)吸引本地高端客戶群,產(chǎn)品以別墅、洋房為主。兩個(gè)項(xiàng)目總計(jì)投入3億元左右,但目前銷售回籠的資金尚不足覆蓋所投入的成本。尤其是2012年開盤的鉑海岸項(xiàng)目,雖然小高層項(xiàng)目已經(jīng)報(bào)出低于3000元/平米的低價(jià),但目前成交金額不過(guò)6000余萬(wàn)元。

  “媒體所說(shuō)的‘鬼城’,其實(shí)指的就是沿海產(chǎn)業(yè)基地這里。”從李兵的辦公室可以俯瞰產(chǎn)業(yè)基地全貌:即使是白天,整個(gè)基地也四顧無(wú)人,有些項(xiàng)目的塔吊還在操作,但大多數(shù)項(xiàng)目都安靜得仿佛不存在,部分圈起來(lái)尚未開發(fā)的土地點(diǎn)綴其中。

  6年前,五礦簽約來(lái)到這片還是鹽堿地的地方。“在一片空地上憑空建一個(gè)新區(qū),給人的感覺(jué)是很絕望的。”李兵說(shuō),正因如此五礦可以獲得眾多優(yōu)惠政策:除去巨幅的低成本土地之外,地方政府還為其提供了相當(dāng)優(yōu)惠的稅收政策。這意味著,一旦成功引入企業(yè)落戶園區(qū),五礦不僅能從入園企業(yè)身上獲得土地運(yùn)營(yíng)收益,還可以獲得服務(wù)性收入。

  五礦將園區(qū)按照“433”的比例進(jìn)行規(guī)劃:40%的產(chǎn)業(yè)用地,30%的商業(yè)和居住用地,其余30%則為市政配套工程。產(chǎn)業(yè)園分三期開發(fā),一期占地7平方公里,商住項(xiàng)目規(guī)劃建筑面積逾150萬(wàn)平米。

  李兵一直堅(jiān)持,應(yīng)該由產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)地產(chǎn)來(lái)發(fā)展。像沿海產(chǎn)業(yè)基地這樣的新城區(qū),人口基數(shù)為零。只能通過(guò)招商引資的方式,通過(guò)引入產(chǎn)業(yè)帶來(lái)就業(yè)人口,進(jìn)而帶動(dòng)第三產(chǎn)業(yè)興起。整個(gè)區(qū)域盤活之后,順勢(shì)可以進(jìn)行住宅開發(fā)。

  2008年金融危機(jī)讓園區(qū)的發(fā)展停頓過(guò)一段時(shí)間,五礦產(chǎn)業(yè)園在2009年全速啟動(dòng)。園區(qū)頭先進(jìn)行“七通一平”工程,先期投資達(dá)到20多個(gè)億。與此同時(shí),五礦產(chǎn)業(yè)園加快招商引資。

  “我們招商引資的速度很快,有17家企業(yè)先后與五礦簽署了入園協(xié)議。”李兵告訴《中國(guó)企業(yè)家》。這中間包括了早期簽約企業(yè)如臺(tái)灣紅葉風(fēng)電項(xiàng)目,以及后來(lái)的知名企業(yè)河北東旭集團(tuán)。

  五礦很忙:為促進(jìn)園區(qū)招商引資順利推進(jìn),它同時(shí)扮演著土地一級(jí)開發(fā)商以及物業(yè)服務(wù)商的角色;它既可以是入園企業(yè)的房東,又可以是他們的合作伙伴;甚至,五礦還要利用自己在當(dāng)?shù)仃P(guān)系充當(dāng)“掮客”為入園企業(yè)與政府、銀行之間的對(duì)接穿針引線。

  2010年下半年,五礦·鉑海岸住宅項(xiàng)目開工建設(shè)。鉑海岸項(xiàng)目規(guī)劃建筑面積34.98萬(wàn)平米,其中一期10.2萬(wàn)平米,“我們當(dāng)時(shí)想每5萬(wàn)平米一個(gè)節(jié)奏滾動(dòng)下去。”李兵說(shuō)。

  但是,五礦產(chǎn)業(yè)園自己的“小算盤”打得再精,也抵不過(guò)大環(huán)境的變化。

  4萬(wàn)億救市政策在令中國(guó)經(jīng)濟(jì)再度起飛的同時(shí),也使地方政府基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與房地產(chǎn)投資熱情被一齊點(diǎn)燃。前者直接導(dǎo)致地方政府財(cái)政支出年年增長(zhǎng),后者則使得一線城市土地市場(chǎng)價(jià)格節(jié)節(jié)攀升。到了2009年,“對(duì)于我們這種中型企業(yè)來(lái)說(shuō),一線城市已經(jīng)拿不到土地了。”一位北京國(guó)資房企高管告訴《中國(guó)企業(yè)家》,“只能到三、四線城市去尋找機(jī)會(huì)。”

  土地出讓熱情高漲的三、四線城市與被擠出一線城市的開發(fā)商一拍即合。根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù),2009年-2012年,營(yíng)口市轄區(qū)累計(jì)出讓住宅用地逾9000萬(wàn)平米。在其選擇的全國(guó)一線至三四線300個(gè)城市中,營(yíng)口市土地出讓面積位居第四,亦是鰲頭0排名中先進(jìn)一個(gè)四線城市。其它因巨量土地供應(yīng)而知名的南通、佛山甚至貴陽(yáng)等地,出讓的住宅用地規(guī)劃建筑面積也都還不到營(yíng)口的七成。

  如今,所謂以產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)地產(chǎn)的理念早已被市場(chǎng)所顛覆。2007-2012年,營(yíng)口住宅投資從22.84億元上升至240.40億元,5年間增長(zhǎng)逾十倍,而扣除掉房地產(chǎn)投資后的全市固定資產(chǎn)投資總額5年間增長(zhǎng)還不到2倍。2011年,營(yíng)口房地產(chǎn)投資占比固定資產(chǎn)投資的比例達(dá)到5年來(lái)峰值:29.38%。

  “說(shuō)實(shí)話,在過(guò)去幾年時(shí)間里,營(yíng)口城市的升級(jí)過(guò)分依靠土地財(cái)政,大規(guī)模土地出讓的結(jié)果就是導(dǎo)致城市升級(jí)的速度跟不上房地產(chǎn)開發(fā)的速度。”李兵有些激動(dòng),“這就是營(yíng)口的根本問(wèn)題。”

  2012年10月,一份由易居中國(guó)出具的《中國(guó)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)排行榜》TOP50的名單之中,營(yíng)口赫然在列。隨即媒體展開調(diào)查,營(yíng)口深陷“鬼城”的負(fù)面新聞之中。

  “我們有一個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)談了很久,已經(jīng)到臨門一腳的時(shí)候,”李兵告訴記者,“晚上看到了

  匯鑫集團(tuán)是浙江500強(qiáng)民營(yíng)企業(yè),董事長(zhǎng)張重良是較早一批下海經(jīng)商的江浙企業(yè)家,靠舊城改造起家。

  但營(yíng)口項(xiàng)目卻是由張重良的兒子、集團(tuán)內(nèi)稱為“少帥”的張望進(jìn)行操盤。“他父親可能是想讓他在這邊鍛煉一下。”一位營(yíng)口本地房企代理商告訴記者,張望應(yīng)該是1984年生人,現(xiàn)在也不滿30歲。

  2009年11月,張望以總價(jià)2.25億元競(jìng)得沿海產(chǎn)業(yè)基地奧體附近44.45萬(wàn)平米的土地,后來(lái)分別被打造成營(yíng)口國(guó)際商城(HOPSCA)綜合體和星匯·奧城住宅項(xiàng)目,規(guī)劃建筑面積總量逾160萬(wàn)平米。

  “這位匯鑫集團(tuán)少帥是開著市值800萬(wàn)的賓利來(lái)到營(yíng)口的,還帶來(lái)了自己在浙江的推廣團(tuán)隊(duì)。”上述房企代理商表示,張望為了讓項(xiàng)目一炮打響,還策劃了一場(chǎng)眾星云集的星匯·奧城演唱會(huì),央視主持人董卿、知名歌手如張信哲等人都來(lái)到現(xiàn)場(chǎng)。

  彼時(shí)星匯·奧城與國(guó)際商城兩個(gè)項(xiàng)目聯(lián)動(dòng)齊開,據(jù)說(shuō)一年的推廣費(fèi)用就高達(dá)4500萬(wàn)。這在當(dāng)?shù)胤Q得上大手筆。由于供給過(guò)剩,營(yíng)口房?jī)r(jià)一直處于平穩(wěn)狀態(tài),再加上東北地區(qū)施工季節(jié)比較短

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