實(shí)際上,這幾年來(lái),中國(guó)的房地產(chǎn)泡沫已在局部破裂,如投機(jī)水分過高的溫州,2011年受銀根緊縮和實(shí)體經(jīng)濟(jì)下滑影響,被炒高的房?jī)r(jià)一路重挫,至今沒有恢復(fù)元?dú)?此外,鄂爾多斯、惠州等三四線城市的房地產(chǎn),因前期投資過大,房地產(chǎn)供過于求,開始進(jìn)入去泡沫化階段。

　　每當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫之際,樓市的“崩盤論”就會(huì)大行其道,而日本成為某種參照。日本房地產(chǎn)泡沫在1991年破裂后,經(jīng)濟(jì)一蹶不振,20年來(lái)徘徊不前。中國(guó)是否會(huì)重蹈日本覆轍,學(xué)界一直爭(zhēng)論不休。

　　中日同樣是因?qū)捤傻呢泿耪邔?dǎo)致資金涌入樓市,房?jī)r(jià)迅速的上漲,但不同的是,中日兩國(guó)所處的發(fā)展階段不同,人口老齡化和城鎮(zhèn)化率也存在差異。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,從房?jī)r(jià)收入比來(lái)看,中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)確實(shí)存在泡沫,但只要國(guó)家政策適當(dāng)引導(dǎo),將投資投機(jī)資金擠出樓市,通過實(shí)體經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展,居民的收入水平不斷上升,以時(shí)間換空間,基本可以消化房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫成分,實(shí)現(xiàn)軟著陸,而不會(huì)出現(xiàn)日本式的崩潰。

　　泡沫破裂致“失去的20年”

　　日本的房地產(chǎn)泡沫起因,普遍認(rèn)為始于1985年的“廣場(chǎng)協(xié)議”簽訂后的日元升值,給日本經(jīng)濟(jì)帶來(lái)繁榮的制造業(yè)出口,陷入了困境,要保持日本經(jīng)濟(jì)繼續(xù)高速增長(zhǎng),必須尋找新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn),房地產(chǎn)成了不二選擇。

　　于是,日本政府開始加速全面推行住宅商品化,商業(yè)銀行大量為居民購(gòu)房發(fā)放貸款,貸款利率大幅下調(diào)。日本的房?jī)r(jià)、地價(jià)開始急速攀升。

　　同期,政府為了糾正日元過度升值大量地干預(yù)匯市并且大幅放松銀根,造成了流動(dòng)性過剩的局面,房產(chǎn)、土地成為居民尋求貨幣保值的替代品。當(dāng)大筆資金涌入不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)而使其升值時(shí),保有需求被打開了,房子、土地不再是一種使用需求,而是投資品種。

　　從歷史上看,1961年、1973年和1990年,是日本房?jī)r(jià)、地價(jià)漲幅的三個(gè)峰值。但前兩次大漲,日本處在8%以上的經(jīng)濟(jì)高增長(zhǎng)期,同時(shí)伴隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程,有經(jīng)濟(jì)面和自住需求面的支撐,并沒有形成大泡沫。

　　但到1974年時(shí),日本的城鎮(zhèn)化率已經(jīng)達(dá)到74.9%,此后20年,日本的城鎮(zhèn)化進(jìn)程實(shí)際上已停滯,此時(shí)的房地產(chǎn)脫離了自住需求的有效支撐,由投資性質(zhì)支撐的市場(chǎng)形成了大泡沫。

　　在日本意識(shí)到不動(dòng)產(chǎn)的高速發(fā)展已經(jīng)嚴(yán)重影響到了日本經(jīng)濟(jì)的未來(lái)發(fā)展方向后,采取了緊急更正。1990年3月,日本銀行出臺(tái)的《控制不動(dòng)產(chǎn)融資總量的通知》成為刺破日本泡沫經(jīng)濟(jì)的導(dǎo)火索。從1989年3月到1990年8月,日本銀行連續(xù)5次提高貼現(xiàn)率,過于急劇的貨幣緊縮加速了資產(chǎn)市場(chǎng)崩潰。1992年大藏省又出臺(tái)了地價(jià)稅,征收額度為財(cái)產(chǎn)繼承稅評(píng)估值的0.3%,讓已經(jīng)一蹶不振的不動(dòng)產(chǎn)業(yè)更是雪上加霜。從金融到土地的雙管齊下的政策調(diào)控,導(dǎo)致了泡沫的快速破滅。

　　此外,由于日元升值,外資涌入日本吹大了股市和樓市的泡沫,但從1990年起,外資開始撤離日本,許多境外投資機(jī)構(gòu)通過擠破日本股市和樓市泡沫賺得盆滿缽滿。

　　日本經(jīng)濟(jì)陷入泥潭至今無(wú)法自拔,這20年被稱為“失去的20年”。

　　中國(guó)房地產(chǎn)有望軟著陸

　　深圳市國(guó)土局一位人士在2014年考察日本后發(fā)現(xiàn),由于交通發(fā)達(dá),在大東京、阪神、名古屋三大經(jīng)濟(jì)圈工作的日本已婚人士,大多居住在經(jīng)濟(jì)圈周邊的衛(wèi)星城市,但這里的房?jī)r(jià)僅相當(dāng)于目前中國(guó)三四線城市,折合人民幣每平米只有三千多元,而日本2014年的人均GDP是中國(guó)的6倍多。

　　中國(guó)樓市是否會(huì)重蹈日本覆轍,一直是各方擔(dān)憂的問題。

　　頭先是寬松的貨幣政策,2008年中國(guó)推出4萬(wàn)億后,由于流動(dòng)性泛濫,大量資金涌入房地產(chǎn)市場(chǎng),各大城市房?jī)r(jià)普遍翻倍,房?jī)r(jià)收入比居高不下,與居民實(shí)際購(gòu)購(gòu)能力脫節(jié)。

　　但不同的是,中國(guó)政府并未采取日本式的急剎車,而是通過行政調(diào)控手段,貨幣政策松緊有度,出臺(tái)限購(gòu)、限貸等措施,以及加強(qiáng)外匯管理控制國(guó)外熱錢流入,有效抑制了投資投機(jī)的蔓延,此后每逢房?jī)r(jià)上漲期,政府都會(huì)調(diào)控,投資投機(jī)水分逐漸擠出,房子逐漸回歸到由剛需支撐的居住本位。

　　深圳一位龍頭房企高管直言,盡管政府的行政調(diào)控手段,公開遭到了房企和市場(chǎng)人士的批評(píng),但必須承認(rèn),在保障房制度不完善且房產(chǎn)稅尚未出臺(tái)、市場(chǎng)化調(diào)節(jié)手段不健全的情況下,所幸中國(guó)政府及時(shí)采取調(diào)控手段,有效制止投機(jī)炒作將泡沫進(jìn)一步吹大,否則房地產(chǎn)硬著陸的風(fēng)險(xiǎn)很大。

　　此外,中日處在不同的發(fā)展時(shí)期,有其差異性。萬(wàn)科董事長(zhǎng)王石認(rèn)為,人口老齡化和城鎮(zhèn)化率瓶頸是導(dǎo)致日本地產(chǎn)泡沫破裂的關(guān)鍵因素,中國(guó)現(xiàn)在的人口狀況是日本上世紀(jì)60年代的水平,房地產(chǎn)泡沫確實(shí)存在,但不會(huì)像日本那么迅速地破滅。

　　住建部專家秦虹表示,日本在1989年家庭住房戶數(shù)和套數(shù)比是1∶1.3,也就是整個(gè)社會(huì)的房屋多了13%的總量。日本在70年代的城鎮(zhèn)化率已經(jīng)達(dá)到了76%,而中國(guó)目前城鎮(zhèn)總?cè)丝?.3億,城鎮(zhèn)化率53%,還可以提高十幾個(gè)百分點(diǎn),每年新增城鎮(zhèn)的常住人口接近2000萬(wàn)人,這些新增人口要靠新建住房來(lái)解決。

　　更關(guān)鍵的是,從宏觀面和基本面分析,當(dāng)前我國(guó)經(jīng)濟(jì)正由高速增長(zhǎng)向中高速增長(zhǎng)轉(zhuǎn)變,但仍能保持7%以上。當(dāng)前中國(guó)城鎮(zhèn)戶均住房套數(shù)剛達(dá)到1左右,尚未飽和。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的基本面更接近日本上世紀(jì)70年代初期或中期,而非80年代后期的情形。

　　盡管中國(guó)城鎮(zhèn)化尚未結(jié)束,但另一個(gè)不容忽視的問題是,目前中國(guó)住房短缺時(shí)代已經(jīng)過去,住宅存量奇高,而在需求方面,購(gòu)房適齡人口(25-49歲)在2015年將達(dá)到峰值,此后步入下行通道,中國(guó)的房地產(chǎn)長(zhǎng)期拐點(diǎn)臨近。

　　實(shí)際上,這幾年來(lái),中國(guó)的房地產(chǎn)泡沫已在局部破裂,如投機(jī)水分過高的溫州,2011年受銀根緊縮和實(shí)體經(jīng)濟(jì)下滑影響,被炒高的房?jī)r(jià)一路重挫,至今沒有恢復(fù)元?dú)?此外,鄂爾多斯、惠州等三四線城市的房地產(chǎn),因前期投資過大,房地產(chǎn)供過于求,開始進(jìn)入去泡沫化階段。

　　一個(gè)新的趨勢(shì)是,房地產(chǎn)地區(qū)分化也越來(lái)越明顯。在人口和資金持續(xù)流入的一線城市,以及二線核心城市,市場(chǎng)仍有源源不斷的剛需支撐,但在人口持續(xù)流出,且嚴(yán)重供過于求的三四線城市,樓市持續(xù)萎靡。

掃一掃或者搜索微信號(hào)：Lcy18876761354

長(zhǎng)按識(shí)別二維碼

免費(fèi)看房熱線（0898-66691855）

QQ號(hào)：

遠(yuǎn)離城市霧霾，帶上您最愛的人一起享受海島陽(yáng)光！