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上海 九龍倉(cāng)閑置超2年 多城項(xiàng)目進(jìn)展緩慢
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 來(lái)源:瓊海房產(chǎn)信息網(wǎng) 閱讀 895 次
3年前,從央企虎口奪食的九龍倉(cāng)以48.28億元將黃浦江沿岸E18地塊(9-3)收入囊中,折合樓板價(jià)35500元/平方米,創(chuàng)下了住宅單價(jià)地王而風(fēng)光無(wú)限,該地塊周圍的鄰居不乏單價(jià)10萬(wàn)元/平方米的臨江豪宅。
兩年的土地大限已過(guò),該地塊剛開(kāi)始平整土地,并無(wú)正式動(dòng)工的跡象。僅在上海,九龍倉(cāng)三幅土地儲(chǔ)備均已超過(guò)兩年,靜安花園項(xiàng)目甚至囤地長(zhǎng)達(dá)20年。雖然九龍倉(cāng)集團(tuán)有限公司副主席、九龍倉(cāng)中國(guó)地產(chǎn)發(fā)展有限公司主席周安橋在2012年9月的一次業(yè)內(nèi)論壇上喊出響亮的口號(hào),要學(xué)內(nèi)地開(kāi)發(fā)商的快速周轉(zhuǎn),“我們也不要賺太多,我們要賺得快,賺得快比賺得多更重要”,但是,港資慢開(kāi)發(fā)的節(jié)奏似乎在九龍倉(cāng)身上繼續(xù)延續(xù),杭州、成都等多個(gè)城市的項(xiàng)目進(jìn)展一直緩慢,加之“總部決定機(jī)制”,九龍倉(cāng)轉(zhuǎn)型高周轉(zhuǎn)企業(yè)并非易事。
浦東地王閑置超兩年
黃浦江沿岸E18地塊(9-3)東至浦東南路,南至寧陽(yáng)小區(qū),西至浦明路、建筑交易市場(chǎng),北至張家浜綠帶,規(guī)劃用途是普通商品房,起始價(jià)格高達(dá)34.16億元。由于是內(nèi)環(huán)內(nèi)推出的為數(shù)不多的住宅地塊,2010年9月8日,新鴻基、中糧地產(chǎn)[簡(jiǎn)介較新動(dòng)態(tài)]、九龍倉(cāng)三家參與現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)標(biāo),引來(lái)眾多觀摩的業(yè)內(nèi)人士及媒體,九龍倉(cāng)的報(bào)價(jià)力壓一向彪悍的央企,較終以48.28億元如愿所償,被冠以“滬上單價(jià)地王”的頭銜。
按照新修訂的《閑置土地處置辦法》,未動(dòng)工開(kāi)發(fā)滿一年的閑置土地將要按照土地價(jià)款的20%來(lái)征繳土地閑置費(fèi),閑置滿兩年的將無(wú)償收回土地的使用權(quán)。3月15日,記者實(shí)地探訪該地塊時(shí),現(xiàn)場(chǎng)正在搭建白色的簡(jiǎn)易工棚,基本已經(jīng)平整的土地上停放著兩輛挖掘機(jī),但并未見(jiàn)到施工銘牌。
對(duì)于何時(shí)動(dòng)工,現(xiàn)場(chǎng)施工工人并不知情,僅表示“較近才開(kāi)始做地平,施工銘牌還沒(méi)有做”。
從浦東南路遠(yuǎn)遠(yuǎn)望去,緊鄰地塊的寧陽(yáng)小區(qū)里多處懸掛著白底黑字的橫幅,上書(shū)“保衛(wèi)我們的生存權(quán)利”等字樣。記者前往寧陽(yáng)小區(qū)時(shí)發(fā)現(xiàn),居民們對(duì)于這個(gè)項(xiàng)目頗有微詞。
“春節(jié)前后,他們沒(méi)有施工許可證就開(kāi)始施工了,說(shuō)在平整土地。我們這個(gè)小區(qū)是危房,較早以前是河壩,后來(lái)建房子的時(shí)候打地基只有1米多,完全不符合國(guó)家規(guī)范,所以開(kāi)始下沉開(kāi)裂。規(guī)土局給我們的圖紙顯示,九龍倉(cāng)這塊地一共建了8棟,18-19層,實(shí)際上要建40層。他們的地下基礎(chǔ)離我們只有16米遠(yuǎn),建的話我們房子開(kāi)裂肯定會(huì)越來(lái)越嚴(yán)重,而且光線全擋住了,我們有800多戶居民都受到影響。我們說(shuō)讓政府部門敲圖章才同意蓋,但沒(méi)人敢敲章的。”寧陽(yáng)小區(qū)居民代表韋洪銀說(shuō)。
韋洪銀表示,“關(guān)于光線的問(wèn)題,九龍倉(cāng)說(shuō),冬至日曬到的陽(yáng)光[較新消息價(jià)格戶型點(diǎn)評(píng)]達(dá)到一個(gè)公里就符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)了。我們以前曬7-8個(gè)公里,剩下的6個(gè)公里哪里去了?而且房子現(xiàn)在可以賣2.8萬(wàn)元/平方米,等他們房子造好了,光線全沒(méi)了,賣2萬(wàn)/平方米都不一定有人購(gòu),損失誰(shuí)來(lái)承擔(dān)?他們要是建的話,我們準(zhǔn)備把兩個(gè)門給封上,不讓動(dòng)工。”
對(duì)此,九龍倉(cāng)上海公司相關(guān)人士回復(fù)稱:“浦東項(xiàng)目的規(guī)劃已拿到批復(fù),但工程項(xiàng)目證照還沒(méi)齊,我們正積極努力,各種條件滿足才能開(kāi)工,預(yù)計(jì)這個(gè)月證照可以拿到,2季度開(kāi)工。”
黃浦江沿岸E18地塊(9-3)項(xiàng)目周邊不乏臨江豪宅,緊鄰項(xiàng)目的國(guó)信世紀(jì)海景[較新消息價(jià)格戶型點(diǎn)評(píng)]目前均價(jià)在75000元/平方米左右。
德佑地產(chǎn)研究總監(jiān)陸騎麟向記者表示:“黃浦江沿岸的地塊,肯定是放得越久越大,晚開(kāi)發(fā)的率會(huì)比較高。”
靜安花園閑置兩年仍在策劃
目前,九龍倉(cāng)在上海已開(kāi)發(fā)的住宅項(xiàng)目有匯寧花園[較新消息價(jià)格戶型點(diǎn)評(píng)]、新華路一號(hào)[較新消息價(jià)格戶型點(diǎn)評(píng)]、璽園,超過(guò)兩年未開(kāi)發(fā)的除了黃浦江沿岸E18地塊(9-3),還有位于松江區(qū)的祥和路2號(hào)地塊住宅和靜安區(qū)的靜安花園項(xiàng)目。2010年9月1日,九龍倉(cāng)以9.92億元摘得祥和路2號(hào)地塊,樓板價(jià)12164元/平方米,溢價(jià)率35%。該塊地東至通波塘,南至張家浜河,西至谷陽(yáng)北路,北至梅家浜路,出讓面積81546.8平方米,容積率為1,擬建低密度住宅社區(qū)。
該地塊距離**9號(hào)線松江大學(xué)城站直線距離僅三四百米,谷陽(yáng)北路往南兩三百米已有“九龍倉(cāng)蘭宮”臨時(shí)接待,售樓處工作人員向記者確認(rèn),“目前還沒(méi)動(dòng)工,只有售樓處搭好,目前只能看到沙盤模型,樣板間還沒(méi)做好。預(yù)計(jì)7月份開(kāi)盤,要到2014年或2015年交房。”
對(duì)此九龍倉(cāng)上海公司的回復(fù)稱,該地塊已正常動(dòng)工,今年6月份就可以開(kāi)盤。日前,記者來(lái)到位于靜安區(qū)的黃金萬(wàn)航渡路398號(hào)時(shí)看到,地塊的大門上貼有“嚴(yán)家宅三期工作聯(lián)絡(luò)組”的字樣,一些建筑工人背著被褥、拎著水瓶等三三兩兩地正在往外搬行李。整個(gè)地塊的一角搭了大約5排臨時(shí)簡(jiǎn)易工棚。
一位建筑工人稱,“我們建設(shè)那邊項(xiàng)目的,這邊不讓住了,現(xiàn)在都要搬走,搬到那邊的集裝箱工棚。”順著工人手指的方向,正是一墻之隔的嘉華(中國(guó))投資有限公司開(kāi)發(fā)的高端樓盤嘉天匯項(xiàng)目,2011年,嘉華開(kāi)始租借此地塊用于嘉天匯項(xiàng)目建筑工人臨時(shí)居住。
據(jù)了解,靜安花園項(xiàng)目地塊是1993年3月12日,九龍倉(cāng)集團(tuán)與上海靜安區(qū)方面達(dá)成協(xié)議,以土地批租的形式拿下的。熟地樓面地價(jià)為520美元/平方米,占地2.98萬(wàn)平方米,容積率4.7,使用年限50年。“靜安花園”項(xiàng)目從2003年起便已開(kāi)始出現(xiàn)在九龍倉(cāng)集團(tuán)的年報(bào)中,項(xiàng)目竣工日期在不斷往后拖延。
《上海市1993年土地批租資料》顯示,靜安花園地塊出讓時(shí)總建筑面積為83776平方米,受讓人為“香港九龍倉(cāng)靜安公司、金澤投資公司安怡地產(chǎn)公司、上海申城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總公司、上海人保房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司”。九龍倉(cāng)占有40%的權(quán)益為控股方。后在九龍倉(cāng)2011年年報(bào)中,該地塊的總建筑面積變成71000平方米,九龍倉(cāng)持股比例上升為55%。
2010年3月,在上海市政府閑置土地清理名單中,九龍倉(cāng)上海靜安項(xiàng)目榜上有名。九龍倉(cāng)方面當(dāng)時(shí)公告稱,“上海靜安花園將于2010年第四季度展開(kāi)建設(shè)進(jìn)度,整體將于2013年落成”。但2011年的年報(bào)顯示,該地塊的狀態(tài)仍為“策劃中”。目前,該地塊仍無(wú)動(dòng)工跡象。
去年7月,九龍倉(cāng)華東區(qū)執(zhí)行董事周成輝曾表示,由于規(guī)劃樓盤的容積率比較高,周邊居民認(rèn)為建筑過(guò)高將影響自己住宅的采光,雙方因此僵持不下。“老百姓要鬧,不讓蓋,相關(guān)部門也不敢批。如果要修改降低容積率,也會(huì)對(duì)開(kāi)發(fā)商方面造成一定損失。”
對(duì)此,九龍倉(cāng)上海公司相關(guān)人士向記者回應(yīng):“靜安花園項(xiàng)目有特殊情況,可能是我們公司沒(méi)辦法控制的因素,6月份希望解決。”但其并未明確6月份是否會(huì)動(dòng)工。
杭州市場(chǎng)應(yīng)變不足
2007年,九龍倉(cāng)給自己定的中期目標(biāo)是內(nèi)地業(yè)務(wù)資產(chǎn)占集團(tuán)總營(yíng)業(yè)資產(chǎn)的50%。2012年半年報(bào)顯示,報(bào)告期內(nèi)九龍倉(cāng)銷售規(guī)模大幅增加,在營(yíng)業(yè)收入中物業(yè)銷售收入同比增加超過(guò)154%,其中內(nèi)地物業(yè)的銷售額更是占集團(tuán)營(yíng)業(yè)收入的41%,占比已經(jīng)全面超過(guò)香港。中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)排出的銷售金額50強(qiáng)顯示,九龍倉(cāng)2012年在內(nèi)地的銷售額已經(jīng)達(dá)到154億元。
目前九龍倉(cāng)在內(nèi)地16個(gè)城市擁有項(xiàng)目,長(zhǎng)三角區(qū)域是九龍倉(cāng)布局全國(guó)的重要戰(zhàn)略區(qū)域,占據(jù)了半壁江山,目前包括上海、杭州、寧波、無(wú)錫、蘇州、常州6個(gè)城市。
去年9月,周安橋在一次業(yè)內(nèi)高峰論壇上坦言,九龍倉(cāng)靠近香港,有取得資金成本低廉的優(yōu)勢(shì),但卻很難將其轉(zhuǎn)化為在內(nèi)地的優(yōu)勢(shì),發(fā)展規(guī)模證明了這一點(diǎn)。他以九龍倉(cāng)在內(nèi)地18年的發(fā)展和萬(wàn)科[簡(jiǎn)介較新動(dòng)態(tài)]進(jìn)行了比較,稱后者規(guī)模漲了千倍,但九龍倉(cāng)只漲了不到20倍.。
九龍倉(cāng)學(xué)習(xí)內(nèi)地開(kāi)發(fā)商加快周轉(zhuǎn)的信號(hào)也體現(xiàn)在了杭州頭個(gè)單獨(dú)開(kāi)發(fā)亮相的剛需盤九龍倉(cāng)君廷上,但時(shí)值調(diào)控,九龍倉(cāng)的轉(zhuǎn)型似乎沒(méi)有想象中的順利。九龍倉(cāng)君廷2011年3月拿地,其樓板價(jià)為3578元/平方米,隔了21個(gè)月以后,2012年12月16日頭度開(kāi)盤,實(shí)際成交均價(jià)6219元/平方米,杭州業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為這幾乎沒(méi)有利潤(rùn)空間。
雖然九龍倉(cāng)君廷開(kāi)發(fā)時(shí)間相對(duì)較短,但類似剛需產(chǎn)品,內(nèi)地高周轉(zhuǎn)企業(yè)甚至可以用9個(gè)月或更短的時(shí)間來(lái)完成。事實(shí)上,九龍倉(cāng)早在2007年就進(jìn)入杭州,為了熟悉市場(chǎng),選擇了合作開(kāi)發(fā)。2007年8月,杭州轉(zhuǎn)塘地塊拍賣,九龍倉(cāng)就曾與杭州本土房企金都聯(lián)手,以總價(jià)30.91億元競(jìng)得如今高爾夫藝墅所在的4塊項(xiàng)目用地。
中指杭州分院研究總監(jiān)高院生告訴記者,“2012年6-7月高爾夫藝墅賣得不錯(cuò),每周成交幾十套,但8月以后,每周成交10套左右 ,今年一二月至今,每周成交3-5套,受調(diào)控影響較大。前幾年杭州拿地捂盤較多,未來(lái)越來(lái)越少,必須加快周轉(zhuǎn)率,縮短開(kāi)發(fā)周期。”
2009年,九龍倉(cāng)頭度獨(dú)立布局杭州,以總價(jià)29.4億元拿下杭一棉C、D地塊,并在隨后的短短3年之內(nèi),九龍倉(cāng)在杭州投資近百億元,斬獲4宗地塊,文暉項(xiàng)目、錢江科技城項(xiàng)目、銀湖項(xiàng)目、富陽(yáng)迎賓北路項(xiàng)目地塊,擁有土地100萬(wàn)平方米。2011年8月,九龍倉(cāng)宣布五大項(xiàng)目碧璽、君璽、君廷、雍景山、世紀(jì)華府正式啟動(dòng)。就在九龍倉(cāng)君廷開(kāi)盤不久,2012年12月24日,杭州市建設(shè)網(wǎng)一則“違法行為”公示顯示,杭政儲(chǔ)出(2009)76號(hào)地塊未取得施工許可證擅自施工,處罰決定書(shū)編號(hào)為“杭建罰[2012]31號(hào)”,處罰當(dāng)事人為九龍倉(cāng)(杭州)置業(yè)有限公司。此次處罰的正是杭一棉項(xiàng)目九龍倉(cāng)?碧璽。
2010年3月25日,九龍倉(cāng)以20.2億元總價(jià),樓板價(jià)創(chuàng)下24621元/平方米拿下的文暉地塊,曾在2012年被舉報(bào)拿地兩年沒(méi)有動(dòng)工跡象。該項(xiàng)目被命名為九龍倉(cāng)?君璽,至今仍未開(kāi)盤。除此以外,九龍倉(cāng)雍景山項(xiàng)目也至今沒(méi)有動(dòng)靜。
由于九龍倉(cāng)各地分公司每競(jìng)拍一塊土地,如何規(guī)劃銷售節(jié)點(diǎn),如何配置系統(tǒng)資源等方面,都要呈報(bào)香港總部,開(kāi)發(fā)到銷售的重大決策沿用總部決定機(jī)制,九龍倉(cāng)杭州本土的職業(yè)經(jīng)理人權(quán)力有
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