從2003年的“18號(hào)文”，到較新出爐的“國(guó)五條”，10年里，先后出臺(tái)了9個(gè)房地產(chǎn)調(diào)控政府文件。這10年，樓市成為公眾較為關(guān)注也較受爭(zhēng)議的焦點(diǎn)話題。

　　仔細(xì)梳理這10年來(lái)的調(diào)控政策，主要特點(diǎn)之一是通過(guò)壓制需求，來(lái)控制房?jī)r(jià)的階段性過(guò)快上漲。在國(guó)家力推新型城鎮(zhèn)化的政策背景下，部分地區(qū)的房產(chǎn)需求預(yù)計(jì)仍將十分旺盛，市場(chǎng)供需矛盾仍然十分突出。業(yè)內(nèi)人士建議，未來(lái)的樓市調(diào)控應(yīng)進(jìn)一步加強(qiáng)。在加強(qiáng)短期調(diào)控的同時(shí)，更加注重中長(zhǎng)期規(guī)劃，嚴(yán)格控制投資投機(jī)性需求，同時(shí)更多地從供給端著手增加供應(yīng)。

　　10年調(diào)控路

　　如果從2003年《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》(簡(jiǎn)稱18號(hào)文)公布算起，我國(guó)的房地產(chǎn)調(diào)控足足走過(guò)了十年。

　　十年調(diào)控大致可以劃分為四個(gè)階段：調(diào)控起步期(2003年至2004年)，主要以收緊土地供給和房地產(chǎn)信貸為主要手段；調(diào)控加碼期(2005年至2008年上半年)，提高頭付比例、推出稅收調(diào)控措施；緊急救市期(2008年下半年至2009年上半年)，從到地方全面放松各項(xiàng)房地產(chǎn)調(diào)控措施；調(diào)控全面加碼期(2010年至今)：限購(gòu)、限貸等嚴(yán)厲措施相繼出爐。

　　樓市價(jià)格上漲引發(fā)了十年持續(xù)的調(diào)控。上海某房地產(chǎn)研究院發(fā)展研究所所長(zhǎng)李戰(zhàn)軍告訴記者，如果對(duì)十年來(lái)房地產(chǎn)政策進(jìn)行分析，可以看到以下特點(diǎn)：

　　頭先，以房?jī)r(jià)作為調(diào)控目標(biāo)。來(lái)自決策層的所有文件和講話，從調(diào)控初始到現(xiàn)在，“遏制過(guò)快上漲”、“合理回歸”、“防止反彈”等表述相繼提出，政策措施主要圍繞著如何壓制房?jī)r(jià)的中軸而展開(kāi)。

　　其次，行政決策高效，但政策的效力隨著時(shí)間推移常打折扣。當(dāng)商品房?jī)r(jià)漲幅過(guò)快、購(gòu)房者難以承受、社會(huì)輿論高度關(guān)注的時(shí)候，政府迅速做出回應(yīng)，出臺(tái)相應(yīng)調(diào)控政策，并動(dòng)用大量行政資源，比如軍令狀、問(wèn)責(zé)約談和督察作為執(zhí)行手段。但是，經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的運(yùn)行后，一些市場(chǎng)參與方往往采取相應(yīng)的規(guī)避措施，使得政策執(zhí)行效果打折扣。

　　此外，調(diào)控手段日趨多樣，日趨嚴(yán)厲。十年來(lái)，運(yùn)用貨幣供應(yīng)量、利率、貸款規(guī)模、貸款方式、融資方式、稅種、稅率、估征預(yù)征等經(jīng)濟(jì)手段，進(jìn)行多方位的壓制性調(diào)控。

　　抑制需求誤傷長(zhǎng)期供給

　　雖然每一次調(diào)控政策的出臺(tái)，抑制房?jī)r(jià)上漲是初衷，但有些政策執(zhí)行的結(jié)果是，既壓制了需求，客觀上對(duì)供給的長(zhǎng)期增速也帶來(lái)一定負(fù)面效果。增加稅收、提高頭付款和貸款利率，直接限購(gòu)等，提高了購(gòu)房的門(mén)檻，壓制了住房需求特別是投資投機(jī)性需求，同時(shí)促使開(kāi)發(fā)商短期內(nèi)加快銷售樓盤(pán)，有利于房?jī)r(jià)的短期平穩(wěn)；但另一方面，這也在一定程度上影響了地方政府和開(kāi)發(fā)商的預(yù)期，導(dǎo)致土地供應(yīng)減少、開(kāi)發(fā)商投資熱情下降，從而使得中長(zhǎng)期內(nèi)的住房供應(yīng)偏緊，供需矛盾周期性突出。

　　而樓市供需矛盾也與貨幣超發(fā)、通貨膨脹及負(fù)利率，以及土地制度改革不徹底有關(guān)。

　　亞太城市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)謝逸楓認(rèn)為，持續(xù)寬松的貨幣環(huán)境與低利率管制，是房?jī)r(jià)過(guò)快上漲至關(guān)重要的助推因素之一。

　　而近10年的土地改革中出現(xiàn)了地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)度依賴土地出讓金。而成都、重慶、深圳等地的土改新政也都處于探路階段，沒(méi)有在全國(guó)鋪開(kāi)，《土地管理法》修訂仍然存在較大的爭(zhēng)議。深化土地管理制度改革，理順城鄉(xiāng)關(guān)系，才能促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。中國(guó)社會(huì)科學(xué)院金融研究所金融市場(chǎng)研究室副主任尹中立認(rèn)為，如果不繼續(xù)進(jìn)行土地改革，再怎么調(diào)整房地產(chǎn)都沒(méi)用。

　　業(yè)界期待中長(zhǎng)期規(guī)劃

　　對(duì)于今后的樓市調(diào)控，公眾期待政府加大力度，并從根本上解決住房供求矛盾。

　　李戰(zhàn)軍建議，頭先，要進(jìn)行城鎮(zhèn)房屋普查和制定房地產(chǎn)業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)劃。在城鎮(zhèn)化浪潮中，承載人口和產(chǎn)業(yè)的房屋需求就在這種背景下快速增加。由于我國(guó)沒(méi)有做過(guò)城鎮(zhèn)房屋普查，所有城鎮(zhèn)的所有房屋的擁有量、成新結(jié)構(gòu)、功能結(jié)構(gòu)、套型結(jié)構(gòu)、分布結(jié)構(gòu)、產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)、人均結(jié)構(gòu)、拆遷結(jié)構(gòu)、空置結(jié)構(gòu)、租賃結(jié)構(gòu)、人口戶籍和非戶籍居住結(jié)構(gòu)等數(shù)據(jù)，大都缺乏準(zhǔn)確性和權(quán)威性，有的地方連檔案資料都沒(méi)有。這種情況對(duì)房地產(chǎn)政策調(diào)控非常不利。在國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)中長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)劃的指導(dǎo)下，再根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行具體調(diào)控，可使調(diào)控更具有系統(tǒng)性和針對(duì)性。

　　其次，在目前房地產(chǎn)調(diào)控手段的基礎(chǔ)上，應(yīng)更多地通過(guò)經(jīng)濟(jì)手段抑制投資投機(jī)需求，主要包括稅收和貸款利率等。但前提是要改變當(dāng)前的房地產(chǎn)不合理的稅收結(jié)構(gòu)，在國(guó)家稅收總量不變或略降的情況下，增加房屋保有環(huán)節(jié)的稅收，如房產(chǎn)稅，減少房屋交易環(huán)節(jié)的稅收。

　　此外，應(yīng)完善保障房制度建設(shè)。保障房建設(shè)要在規(guī)劃、土地供應(yīng)、資金來(lái)源、房屋質(zhì)量、準(zhǔn)入與退出機(jī)制等相關(guān)環(huán)節(jié)逐漸形成制度保障。

　　國(guó)家信息房地產(chǎn)信息處專家提出，應(yīng)加快推進(jìn)房地產(chǎn)領(lǐng)域法律法規(guī)建設(shè)。研究起草《住房法》、《住房保障法》和《住房租賃法》等各項(xiàng)專門(mén)法律，構(gòu)建完整的房地產(chǎn)法律體系，變相機(jī)抉擇的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控為相對(duì)穩(wěn)定的法律調(diào)節(jié)，形成相對(duì)穩(wěn)定連續(xù)的調(diào)控政策。

掃一掃或者搜索微信號(hào)：Lcy18876761354

長(zhǎng)按識(shí)別二維碼

免費(fèi)看房熱線（0898-66691855）

QQ號(hào)：

遠(yuǎn)離城市霧霾，帶上您最愛(ài)的人一起享受海島陽(yáng)光！