人在國(guó)內(nèi)，房在海外?！　∧隙加浾邚娜液Ｍ夥慨a(chǎn)機(jī)構(gòu)獲悉，近期舉辦的12月初的海外房產(chǎn)投資展會(huì)捷報(bào)頻傳。做澳洲市場(chǎng)的家葉海外置業(yè)公司稱，佛山講演會(huì)的32席房子全部售罄，而邦拓國(guó)際也表示，廈門舉辦的展會(huì)“成績(jī)非常好”。在蜂擁向海外購(gòu)房投資的同時(shí)，投資者較擔(dān)心的兩大問(wèn)題就是隱形費(fèi)用和房屋質(zhì)量。美國(guó)的養(yǎng)房費(fèi)用主要包括房產(chǎn)稅、租房管理費(fèi)等部分費(fèi)用，養(yǎng)房成本不低。而美國(guó)對(duì)房子的質(zhì)量要求較高，“需要維修的老建筑”、“漏水被投訴的房屋”等，都需要一筆不菲的費(fèi)用支出。　　●購(gòu)房隱形費(fèi)用多　　案例：　　公司在越秀區(qū)的服裝行業(yè)商人王先生，與美國(guó)人結(jié)婚，目前還在坐“移民監(jiān)”。生在華僑之鄉(xiāng)的他在美國(guó)有多名親戚。2008年金融危機(jī)之后，美國(guó)房?jī)r(jià)一度暴跌了近3成左右?？吹接H戚低價(jià)入手房產(chǎn)轉(zhuǎn)租投資后，2010年年底，王先生在舊金山托親戚幫忙物色了一套公寓，100多平方米，交通比較方便。房子過(guò)戶后，一連串的問(wèn)題便纏上了他?！　?jù)王先生透露，一年大部分時(shí)間他在廣州居住，由于擔(dān)心房子出租不安全，他一直放任房子空置。按當(dāng)?shù)毓芾?，每套房子都需要每月繳納房屋管理費(fèi)和垃圾費(fèi)，每年還要交房產(chǎn)稅。王先生計(jì)算了一筆賬，一年的各項(xiàng)支出已高達(dá)數(shù)萬(wàn)元。此外，有一次衛(wèi)生間漏水了，他又付出了幾千美元的維修費(fèi)。2011年，他不得不考慮用租金抵消日常維護(hù)費(fèi)用和稅費(fèi)。　　投資建議　　建議人：美亞置業(yè)集團(tuán)國(guó)際地產(chǎn)投資經(jīng)理宋武佳；邦拓國(guó)際市場(chǎng)總監(jiān)李季　　宋武佳稱，美國(guó)的養(yǎng)房費(fèi)用主要包括房產(chǎn)稅、租房管理費(fèi)等部分費(fèi)用。而部分公寓類小區(qū)將垃圾處理費(fèi)包含在房產(chǎn)稅里，部分社區(qū)型房產(chǎn)則另收取。　　“一般來(lái)說(shuō)，養(yǎng)房費(fèi)的費(fèi)用占房?jī)r(jià)的2%至3%。以亞特蘭大為例，如果房子10萬(wàn)美元，一年養(yǎng)房費(fèi)在1500美金左右；而舊金山相對(duì)高些?！睋?jù)宋武佳介紹，大概來(lái)說(shuō)，美國(guó)的房產(chǎn)稅是房?jī)r(jià)的1%至1 .5%。租房管理費(fèi)則取決于中介的規(guī)定，一般能占年租金的6%至10%。據(jù)該集團(tuán)的經(jīng)驗(yàn)，美國(guó)的租房?jī)衾麧?rùn)在5%左右(即租金減去養(yǎng)房費(fèi)用)?！　∽夥窟_(dá)到一定的繳納限度，要計(jì)算個(gè)人所得稅?！胺课葙M(fèi)、貸款利息費(fèi)等，都可以作為抵扣的。建議個(gè)人投資者要保留所有的票據(jù)，以備會(huì)計(jì)師進(jìn)行抵扣計(jì)算。”　　李季稱，一般來(lái)說(shuō)，美國(guó)房產(chǎn)稅在1%左右，不同的州收取不同的房產(chǎn)稅。李季表示，為了保持穩(wěn)定的租金收入，建議個(gè)人投資者選擇大型的物業(yè)管理集團(tuán)，可選擇包租的方式?！霸诿绹?guó)，物業(yè)管理公司可提供包租服務(wù)，假如一年的包租費(fèi)占房?jī)r(jià)的7%，則無(wú)論租金是8.5%還是6%，個(gè)人投資者均可獲得7%的包租費(fèi)?！薄　　穹魁g很關(guān)鍵　　案例：　　從美國(guó)回到中國(guó)的廣州人曾先生稱，較近一年身邊朋友在美國(guó)投資房產(chǎn)屢遇問(wèn)題。曾先生的一位朋友在老城區(qū)看上一套雙人間公寓?！拔遗笥延X(jué)得房子構(gòu)造很好，位置也可以，出租完全不成問(wèn)題?！痹壬f(shuō)，他朋友在美國(guó)從事技術(shù)行業(yè)獲銀行的部分貸款。賣家此前也告知，該樓盤屬于商改民，是當(dāng)?shù)匦杈S修的老建筑，必須對(duì)房子進(jìn)行加固?？紤]到價(jià)錢相當(dāng)便宜，在要求得到折扣后甚至放棄了房屋檢修的機(jī)會(huì)，曾先生的朋友并未留意房子加固的問(wèn)題。　　曾先生透露，事實(shí)上在海外(美國(guó)和英國(guó))等地會(huì)遇到類似的情況，這類文件有可能導(dǎo)致銀行的貸款發(fā)生變化，甚至有可能取消。當(dāng)時(shí)朋友面臨兩難問(wèn)題，如果修，則需要花一筆額外的錢；不修，可能面臨房子被拆的風(fēng)險(xiǎn)?！昂Ｍ馔顿Y的朋友，有的也遇到同樣的問(wèn)題，但簽約前賣家并未如是告知，較后只好找律師打官司，白白花了一筆錢?！薄　⊥顿Y建議　　建議人：美亞置業(yè)集團(tuán)國(guó)際地產(chǎn)投資經(jīng)理宋武佳；邦拓國(guó)際市場(chǎng)總監(jiān)李季　　宋武佳表示，頭先需要尋找一個(gè)專業(yè)的房屋檢測(cè)機(jī)構(gòu)幫助客戶對(duì)房屋進(jìn)行評(píng)估，以及需要維修的地方所需要的費(fèi)用，等檢測(cè)報(bào)告出來(lái)以后，再與賣家進(jìn)行協(xié)商，看這個(gè)房屋維修費(fèi)用如何承擔(dān)?！霸诿绹?guó)是有這樣的房屋質(zhì)量檢測(cè)機(jī)構(gòu)的，他們可以幫助客戶對(duì)房屋的結(jié)構(gòu)質(zhì)量進(jìn)行評(píng)估，然后指出所需要維修的地方以及估算所需要的費(fèi)用。所以客戶如果是購(gòu)購(gòu)二手房的時(shí)候可以找這樣的一個(gè)機(jī)構(gòu)。”宋武佳建議，在購(gòu)房子前，個(gè)人投資者一定要選擇評(píng)估公司，提出對(duì)房屋的構(gòu)造以及整修的專業(yè)意見(jiàn)?！　±罴痉Q，美國(guó)房產(chǎn)中，有鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的項(xiàng)目，也有磚木結(jié)構(gòu)的項(xiàng)目。不少美國(guó)州政府規(guī)定房屋必須購(gòu)購(gòu)房屋保險(xiǎn)和房屋維修費(fèi)，所以購(gòu)房前一定要弄清楚房屋的年代和修繕情況。在美國(guó)購(gòu)房，一般來(lái)說(shuō)，沒(méi)有美國(guó)繳稅證明比較難貸款，并且貸款的額度也不高，所以如果是國(guó)內(nèi)投資者，投資額度不算太大的話，建議不要貸款。    

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