正文：土地增值稅地方細則緩行 房產(chǎn)企業(yè)避稅盛行

北京某會計師事務(wù)所的楊林(化名)較近簡直成了"空中飛人",他的任務(wù)就是飛往全國各地幫房地產(chǎn)開發(fā)公司客戶做"納稅規(guī)劃"。

　　記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),較近北京的一些納稅服務(wù)機構(gòu)的房地產(chǎn)開發(fā)商客戶陡增,據(jù)一家不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士說,自從今年1月份國稅總局"187號文"發(fā)布以來,請納稅 機構(gòu)做"納稅規(guī)劃"以求減免土地增值稅的房地產(chǎn)企業(yè)暴增3倍。

　　房地產(chǎn)企業(yè):"能避一點是一點"

　　"雖然我是給這些客戶服務(wù),但有時候我真是為他們行為感到氣憤,"楊林告訴記者,房地產(chǎn)開發(fā)商在房價上漲過程中賺了個盆滿缽滿,但在納稅上特別吝嗇,尤其是在偷逃土地增值稅上,"能避一點是一點"。

　　請楊林去做"納稅規(guī)劃"的項目多是2005年以前的房地產(chǎn)項目,土地多是協(xié)議轉(zhuǎn)讓土地,土地價格低廉,單個土地項目的純利潤在100%以上。按照 "187號文"規(guī)定,這些房地產(chǎn)項目需要繳納的土地增值稅,都是幾十萬到上千萬不等,但是經(jīng)過 納稅機構(gòu)的精心包裝,這些企業(yè)往往能少納稅甚至不納稅。

　　土地增值稅業(yè)務(wù)以北京、上海等一線城市為主,因為這些城市已經(jīng)在不同程度地開始執(zhí)行"187號文",在這些城市,有開發(fā)業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)商土地增值稅交納比例上升很快。據(jù)某在北京有開發(fā)項目的房地產(chǎn)上市公司公告,該公司因為北京土地儲備取得價格較低,公司對土地增值稅撥備額上升了100%。

　　相比一些房企主動申報土地增值稅清算,另外一些房企卻選擇了通過納稅 機構(gòu)逃稅。

　　"有兩種方法:一種是適當、合理避稅;另一種被稱為'生道',指通過一些違法手段偷逃稅。"楊林向記者道出了會計師事務(wù)所們幫房地產(chǎn)開發(fā)商偷逃土地增值稅的一些門道。

　　楊林所指種方法主要內(nèi)容是適當增加房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)中的成本,使費用和成本項擴大,減少利潤額,進而減少土地增值稅清算應(yīng)稅額。不過這種方法一般用于土地取得之初,開發(fā)商沒有取得預售證等文件時,在做項目規(guī)劃和設(shè)計時就將"納稅規(guī)劃"加于其中。

　　此種方法主要利用土地增值稅征收及清算政策中的一些可尋租之處。如北京市規(guī)定普通住宅(140平米以下)項目可以享受20%的土地增值稅免稅額,而界定普通住宅的標準是整個樓盤的平均面積,如果整棟樓盤的平均面積低于140平方米則可以當普通住宅算,否則土地增值額要全部納稅。

　　另外,刻意增加人力、財務(wù)、廣告等費用是開發(fā)商經(jīng)常采取的手段。北京太和管理顧問咨詢公司有關(guān)人士介紹,去年房地產(chǎn)行業(yè)人才薪酬增長約為16%,但實際反映到上市公司賬表中的數(shù)據(jù),遠比這一數(shù)據(jù)大。

　　"我們會采取在一個項目里將大戶型房子和小戶型房子搭配建設(shè)的方法,使樓盤平均面積在普通住宅范圍之內(nèi)。"楊林總結(jié)道,種方法的核心原理就是在開發(fā)過程的各個環(huán)節(jié)上想法幫開發(fā)商增加費用和成本支出,但是對于已經(jīng)進入土地增值稅清算范圍內(nèi)(符合"187號文"規(guī)定的清算條件)的房地產(chǎn)項目來說,種方法能夠起到的避稅作用有限。

　　"一個項目開發(fā)周期往往在3年以上,不可能將這3年過程中的財務(wù)材料都改變,"楊林說,目前找會計師事務(wù)所較迫切的,就是這種已經(jīng)要進入土地增值稅清算,而又面臨巨額土地增值稅補款的開發(fā)商。合理的避稅方法已經(jīng)不能幫他們減免多少土地增值稅。

　　于是,許多房地產(chǎn)開發(fā)商都要求會計師事務(wù)所的人員幫他們出"生招"。而所謂的"生招",即便在會計師行業(yè)里也很忌諱。

　　例如,在"187號文"發(fā)布之前,某開發(fā)商有一項目要進入土地增值稅清算環(huán)節(jié),因為項目利潤較高,開發(fā)商不想補交稅款,就采取了會計師提供的意見,將該處商業(yè)項目以"假予、真銷售"的方式轉(zhuǎn)讓給了另一家企業(yè),從而逃避了上百萬元的稅收。

　　"187號文"發(fā)布之后,只要項目權(quán)屬發(fā)生變更都視同銷售,而且有了比較嚴格的權(quán)屬變更規(guī)定。目前開發(fā)商能采取的偷逃土地增值稅措施,只有做假發(fā)票來加大開發(fā)成本,而虛造證據(jù)和假發(fā)票能為開發(fā)商逃避的土地增值稅也很驚人,往往一個項目通過制造假發(fā)票等手段就可以將利潤做到20%以下,不用補繳土地增值稅。

　　"房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)環(huán)節(jié)牽涉上下游50多個產(chǎn)業(yè),每個產(chǎn)業(yè)環(huán)節(jié)提高一點成本,很容易將項目開發(fā)成本提高上去,"楊林說,尤其是建筑行業(yè)發(fā)票管理比較混亂,很多開發(fā)商都從建筑行業(yè)下手,虛增成本。

　　楊林指出,一般偷逃稅動機大的都是民營房地產(chǎn)企業(yè),國有房地產(chǎn)企業(yè)和房地產(chǎn)上市公司因為會計制度比較規(guī)范很難操作,但是也有一些房地產(chǎn)公司通過收購建筑公司等方式,將自己的開發(fā)商業(yè)鏈擴大,進而為偷逃稅提供方便。

　　土地增值稅地方細則難產(chǎn)?

　　"除了北京等幾個一線城市外,大部分城市沒有制定土地增值稅清算細則,"頭都經(jīng)貿(mào)大學教授、中國稅網(wǎng)專家張春平告訴記者,由于房地產(chǎn)行業(yè)整體納稅體系比較復雜,土地增值稅政策長期處于不被重視的地位,地方政府在執(zhí)行土地增值稅清算的執(zhí)行能力不強。

　　雖然土地增值稅開始于1998年,但是由于之前房地產(chǎn)行業(yè)一直處于利潤不高的情況,多數(shù)地方政府采取1%預征的方法來征收土地增值稅。

　　"那時候重預征輕清算的原因是,地價房價不高,土地增值稅清算甚至還有退稅情況出現(xiàn)。"張春平說。

　　有關(guān)專家介紹,土地增值稅清算較難的地方是成本及費用扣除的界定,而房地產(chǎn)行業(yè)上下游關(guān)聯(lián)100多個行業(yè),如何單筆界定清楚開發(fā)發(fā)生的費用,是各地稅收部門較頭疼的問題。

　　地方稅務(wù)部門征繳手段落后被業(yè)內(nèi)專家視為土地增值稅制度改革的阻力。

　　"187號文件發(fā)布之后,有的地方僅僅是在預征環(huán)節(jié)后加了一個環(huán)節(jié),叫核定,"有關(guān)專家說,有的地方稅務(wù)機構(gòu)因為技術(shù)手段不能對房地產(chǎn)企業(yè)進行清算,而改為簡單的核定。

　　除了征收手段外,地方利益保護也是阻礙房地產(chǎn)土地增值稅清算推廣的原因。

　　由于二三線城市的房地產(chǎn)開發(fā)項目多數(shù)為外地房地產(chǎn)公司開發(fā),這些房地產(chǎn)公司來二三線城市開發(fā)項目除了可以為當?shù)卦黾訝I業(yè)稅外,還能幫助地方政府提升當?shù)赝恋貎r值,進而使地方政府土地出讓金等收入大幅度提高。

　　"在各地都不出臺土地增值稅清算細則的情況下,哪個地方率先推行就有可能致使房企不去這個城市開發(fā)項目,各地都擔心外地房企不進來,所以都不率先推土地增值稅清算。"張春平說。

　　北京一家房企經(jīng)理告訴記者,很多二三線城市政府為招商引資,都喜歡與開發(fā)商簽定一個這樣的合同:由開發(fā)商在當?shù)睾诵奈恢媒ㄒ蛔逍蔷频甑刃越ㄖ?從而廉價換取一些配套土地。

土地增值稅地方細則緩行 房產(chǎn)企業(yè)避稅盛行

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