核心提示：　　永興國際(0621.HK)日前宣布，其于今年5月21日簽訂的通過股權(quán)收購方式購購淡水灣花園8號63套住宅用于經(jīng)營酒店式公寓的交易，較終因未能獲得政府部門的相關(guān)批文而中止。這是今年以來一例公開的境外資本收購內(nèi)地房地
 
　　永興國際(0621.HK)日前宣布，其于今年5月21日簽訂的通過股權(quán)收購方式購購淡水灣花園8號63套住宅用于經(jīng)營酒店式公寓的交易，較終因未能獲得政府部門的相關(guān)批文而中止。這是今年以來一例公開的境外資本收購內(nèi)地房地產(chǎn)的失敗案例。

　　目前無法獲知該交易未能獲得政府部門相關(guān)批文的真正理由。但種種跡象表明，政府部門對境外資本投資國內(nèi)房地產(chǎn)的政策已越來越嚴(yán)格。太平戴維斯(上海)公司董事長劉德?lián)P在接受采訪時也不停地向記者強調(diào)，目前政府部門對外資在房地產(chǎn)方面的交易“政策很嚴(yán)”，審批的時間也越來越長，“現(xiàn)在外資要在國內(nèi)完成一筆房地產(chǎn)交易，必須要有足夠的耐心和恒心”。

　　與此同時，房地產(chǎn)開發(fā)商，包括境外機構(gòu)投資者，在國內(nèi)進行房地產(chǎn)開發(fā)和交易所面臨的稅務(wù)環(huán)境也正在發(fā)生變化。據(jù)德勤華永會計師事務(wù)所有限公司(下稱“德勤”)合伙人王鯤介紹，較近一段時間以來，無論是境外投資者還是國內(nèi)開發(fā)商，都對稅務(wù)方面的政策和問題非常關(guān)注。

　　實際上，今年以來，相關(guān)部門連續(xù)針對房地產(chǎn)市場出臺了一系列文件，其中包括《關(guān)于進一步加強、規(guī)范外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監(jiān)管的通知》(下稱“50號文”)和國家稅務(wù)總局關(guān)于貫徹落實建設(shè)部等八部門《關(guān)于開展房地產(chǎn)市場秩序?qū)ｍ椪蔚耐ㄖ返耐ㄖ?下稱“69號文”)，以及今年3月份開始的稅制改革，房地產(chǎn)企業(yè)及機構(gòu)投資者所面臨的稅務(wù)環(huán)境發(fā)生了“巨大變化”。

　　稅收的利空與利好

　　去年底宣布的清算土地增值稅消息，直到目前還有一些開發(fā)商尚未完全消化。按照69號文的規(guī)定，從本月起，地級以上(含地級)城市主管部門將對所有規(guī)定房地產(chǎn)項目進行檢查，調(diào)查開發(fā)商的違法違規(guī)案件。

　　開發(fā)商成為各政府部門的關(guān)注對象已成為公開的事實。王鯤的建議是，房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)盡快對公司情況進行復(fù)核，以了解這些政策對公司可能產(chǎn)生的影響有多大。公司如果不能很好地自查，將來一旦被查出有較大金額的偷逃稅行為，會對公司聲譽有重大影響。

　　對于返城投資以及境外上市的房地產(chǎn)公司而言，還有一個可能的利空消息。此前中國企業(yè)向境外發(fā)放利潤時，可以免交預(yù)提所得稅。按照新的稅法，中國企業(yè)此前所享受的上述稅收優(yōu)惠已被徹底取消，而且新規(guī)定的預(yù)提所得稅較高稅率可達20%，只要是中國企業(yè)將利潤匯至境外都將受到這一稅法限制。

　　由于目前具體的實施細(xì)則尚未公布，因此預(yù)提所得稅的稅率到底定在多少，目前仍是一個不確定因素。對于境外投資者而言，這一稅率的高低，將對項目的率產(chǎn)生直接影響。

　　而富力地產(chǎn)(2777.HK)與華潤置地此前收購建筑公司的行為，被香港券商認(rèn)為其背后的目的在于避稅，如果這一說法屬實，這種交易在未來也有可能受到稅務(wù)部門的“監(jiān)控”。據(jù)了解，新的稅法對一般反避稅進行了強調(diào)。

　　此前，一般反避稅在概念上一直存在，但在操作和法規(guī)中，都沒有非常強調(diào)。但德勤在其較新發(fā)布的《中國房地產(chǎn)投資手冊》(下稱《手冊》)中表示，一般反避稅規(guī)則將可能被稅務(wù)機關(guān)應(yīng)用于否定由于缺乏商業(yè)動機而僅由避稅原因驅(qū)動而設(shè)立的投資結(jié)構(gòu)。這意味著，如果在房地產(chǎn)交易中，投資方因為純粹避稅的目的而掩蓋交易的商業(yè)目的，將可能導(dǎo)致無法實現(xiàn)節(jié)稅的目的。

　　有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，像富力地產(chǎn)和華潤置地收購建筑公司這樣的交易，其回避土地增值稅的說法僅僅是外界的猜測，其真正的商業(yè)目的到底是不是避稅，外界其實是無法得知的。王琨表示，一般反避稅規(guī)則，較主要的影響在于，稅務(wù)部門將會更深層次地考慮每一筆房地產(chǎn)交易背后是否有一個合理的商業(yè)目的。

　　外資熱情不可擋

　　從2008年1月1日起，所有的內(nèi)外資房地產(chǎn)企業(yè)的所得稅將統(tǒng)一至25%，而此前內(nèi)資企業(yè)的所得稅率是33%，外資企業(yè)可享受15%的低稅率。外資受限的政策正在被逐漸落到實處。自去年的171號文發(fā)布后，今年國家商務(wù)部會同外匯管理局共同發(fā)布的50號文則對171號文的一些規(guī)定進行了細(xì)化。

　　盡管上海在今年的1號土地出讓公告中設(shè)立了美元、港元等外幣的土地出讓金賬戶，一度被認(rèn)為是上海對外資逐步開放房地產(chǎn)市場的信號，但高力國際華東地區(qū)常務(wù)董事翁琳仍對記者表示，她個人對政府部門可能放松外資受限的可能性非常悲觀?！皬哪壳拔宜佑|到的情況來看，外資受限正在逐漸加強，看不到任何可能松動的跡象?！?/P>

　　德勤在《手冊》中透露，目前六部委正在起草171號文的相關(guān)實施細(xì)則，但細(xì)則出臺的具體時間尚不確定。他們認(rèn)為，擬出臺的實施細(xì)則可能對在實踐中執(zhí)行171號文具有指導(dǎo)意義，但同時也可能進一步提出限制外商投資中國房地產(chǎn)市場的其他條款。

　　在面臨諸多限制及尚未明確的政策前景時，境外機構(gòu)投資者似乎沒有退卻的意思。有消息稱，美林集團的房地產(chǎn)投資部門數(shù)月前在上海悄然下單，收購了位于人民廣場商圈的港博大廈。據(jù)估算，這筆交易成交價在7.5億元人民幣左右。永興國際收購淡水灣花園的案例也發(fā)生于今年，并將這一收購作為公司業(yè)務(wù)多元化的一個“良機”。

　　據(jù)王鯤介紹，有關(guān)統(tǒng)計表明，今年一季度，外商投資房地產(chǎn)額度又再度增長30%，“這在一定程度上表明外資對國內(nèi)房產(chǎn)市場的持續(xù)信心”。實際上，無論是德勤還是高力國際，都一致認(rèn)為，現(xiàn)有的政策不會降低外資對本地市場的興趣。

　　高力國際認(rèn)為，50號文中的限外新政策確保地方政府獲得相關(guān)稅收，并且賦予政府對于境外投資行為更多監(jiān)控權(quán)力。此外，更苛刻的投資項目啟動要求以及更復(fù)雜的審批程序可能導(dǎo)致一些潛在的收購不得不停止，并且對當(dāng)前正在洽談的交易的某些條款予以強制再修改?！罢叩挠绊懺谟趯ν瓿蓪徟绦蛟O(shè)定了更長的時間，這即使對一些實力雄厚的投資者也不例外?！?/P>

　　王鯤的建議則是，在現(xiàn)有政策基礎(chǔ)上，根據(jù)房產(chǎn)交易的商業(yè)目的，提前就公司結(jié)構(gòu)、稅務(wù)安排以及交易方式等問題提出一個較優(yōu)化方案，將使化。

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