從微觀樓市成交和市場(chǎng)預(yù)期看，一季度房地產(chǎn)投資繼續(xù)向上，房企利潤(rùn)大增，房?jī)r(jià)上漲壓力不減將是大概率事件。

　　自從去年四季度提出推進(jìn)城鎮(zhèn)化發(fā)展戰(zhàn)略以來，房地產(chǎn)猶如脫韁野馬馳騁千里，2012年12月底至2013年1月份樓市成交的提升和地產(chǎn)股反彈成為近來市場(chǎng)關(guān)注的話題。分析人士認(rèn)為，政策真空期、季節(jié)因素影響、投資的慣性增長(zhǎng)和市場(chǎng)適應(yīng)性的增強(qiáng)，將帶動(dòng)地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)景氣，而下半年諸多不確定因素可能使房地產(chǎn)市場(chǎng)再受重壓考驗(yàn)。

　　2013年以來，一線城市樓市成交環(huán)比持續(xù)上升，土地市場(chǎng)成交也繼續(xù)升溫。地產(chǎn)市場(chǎng)的暖冬點(diǎn)燃了開發(fā)商業(yè)績(jī)承諾的希望。透過樓市熱銷的背后可以看出，市場(chǎng)內(nèi)在的修復(fù)和政策壓力偏松可能是近期地產(chǎn)走牛的重要支撐，而季節(jié)因素退居其次。

　　先從季節(jié)因素看，2004年以來的歷史數(shù)據(jù)表明，一季度往往是地產(chǎn)投資高速增長(zhǎng)的時(shí)期，尤其是在投資高漲的2007年和2008年，但2010年以來持續(xù)3年的地產(chǎn)調(diào)控中，地產(chǎn)投資增速一路下滑，伴隨著政策的影響，這種季節(jié)性因素已經(jīng)非常微弱。當(dāng)前支撐地產(chǎn)投資增長(zhǎng)的動(dòng)力更多來自于去年四季度以來城鎮(zhèn)化推進(jìn)的政策利好，以及一些龍頭公司積極消化庫(kù)存?？梢哉f企業(yè)與政府積極主動(dòng)的策略催生了去年四季度以來房地產(chǎn)市場(chǎng)的火爆。

　　那么這種局面是否可以持續(xù)呢？從近來市場(chǎng)的變化和政府的表態(tài)看，一線城市房?jī)r(jià)反彈、房產(chǎn)稅未來推廣、官員拋售房產(chǎn)現(xiàn)象擴(kuò)大、各地開始深化城市發(fā)展綱要等，在這些利多利空因素的交織下，仿佛很難決斷。但是考慮到當(dāng)前的時(shí)點(diǎn)、地產(chǎn)調(diào)控的時(shí)滯與市場(chǎng)反應(yīng)等因素，一季度可能是全年房地產(chǎn)投資的高點(diǎn)，地產(chǎn)公司的業(yè)績(jī)可能會(huì)同比創(chuàng)下新高。隨著投資模式的轉(zhuǎn)型和政策微調(diào)的影響，地產(chǎn)投資和銷售繼續(xù)向好將面臨更多因素的考驗(yàn)。

　　頭先，從當(dāng)前時(shí)點(diǎn)看，“兩會(huì)”前后一般是政策靜默期，尤其是針對(duì)某一具體行業(yè)單獨(dú)出臺(tái)調(diào)控政策的概率有限。政策的暫時(shí)持續(xù)性和調(diào)整的周期使得行業(yè)利益和部門格局可能不會(huì)發(fā)生大的變動(dòng)，對(duì)于地產(chǎn)而言，從北京、上海等有代表性城市的官員表態(tài)看，政策維持現(xiàn)狀的概率較大，是否要加碼還需根據(jù)市場(chǎng)形勢(shì)而變。不過從大的方向看，政府單一行政調(diào)控的效力和影響都有很大的不足之處，市場(chǎng)化、自發(fā)的調(diào)節(jié)將會(huì)主導(dǎo)未來樓市發(fā)展。

　　，從當(dāng)前市場(chǎng)表現(xiàn)看，一線城市成交環(huán)比提升20%，當(dāng)前北上廣深的周成交數(shù)據(jù)已經(jīng)超過2010年調(diào)控時(shí)水平，而房?jī)r(jià)也在高位緩慢爬行。從調(diào)控的效果看，價(jià)穩(wěn)量漲的局面在接下來的時(shí)間內(nèi)還將是市場(chǎng)的主要特點(diǎn)。在短期經(jīng)濟(jì)沒有外部沖擊的影響下，房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行態(tài)勢(shì)繼續(xù)平穩(wěn)，這將繼續(xù)擴(kuò)大地產(chǎn)企業(yè)的盈利空間。從當(dāng)前部分企業(yè)公布的業(yè)績(jī)快報(bào)看，平均利潤(rùn)增速在25%左右，龍頭企業(yè)去年四季度以來的熱銷將極大提升全年的利潤(rùn)，從而實(shí)現(xiàn)年初的業(yè)績(jī)承諾。

　　第三，從比較確定的政策因素看，城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，在初期將會(huì)加大對(duì)“物”的投入，這就意味著以城建、項(xiàng)目為主的傳統(tǒng)地產(chǎn)投資模式還將保持著較大的后勁。因此，從貫穿全年的主題看，地產(chǎn)投資增長(zhǎng)還將有20%以上的空間。一季度加大開工、爭(zhēng)取項(xiàng)目、落實(shí)資金，將是各主要城投公司和地產(chǎn)公司的工作。

　　較后，從地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)對(duì)能力和市場(chǎng)預(yù)期調(diào)整看，經(jīng)歷了3年的調(diào)整，規(guī)范的地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)建立好完善的風(fēng)控體系和應(yīng)對(duì)措施，在市場(chǎng)波動(dòng)的時(shí)候，龍頭企業(yè)積極主動(dòng)的管理能力進(jìn)一步加強(qiáng)，而市場(chǎng)對(duì)政府調(diào)控的意圖和政策效力也有充分的預(yù)期和調(diào)整。因此，整體上，地產(chǎn)市場(chǎng)抵抗非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的能力在提升，這也在一定程度上支持未來樓市的平穩(wěn)運(yùn)行。

　　當(dāng)然，需要關(guān)注的是下半年后調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)可能積累。雖然當(dāng)前房地產(chǎn)景氣回升較為確定，但是不排除系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)和外部因素的擾動(dòng)導(dǎo)致房?jī)r(jià)快速增長(zhǎng)，屆時(shí)政府可能再度出臺(tái)較為嚴(yán)厲的措施，房地產(chǎn)市場(chǎng)可能再度陷入調(diào)整。

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