今天，記者將回答您三個問題：海南樓市價格泡沫的本質(zhì)是什么？這個泡沫的走勢和影響是什么？這個泡沫給樓市什么啟示？

 　　海南樓市泡沫是否即將破滅？海南樓市，是否真的像外界傳言那么懸，即將面臨崩盤？商報記者在海南多地走訪調(diào)查發(fā)現(xiàn)，“價格戰(zhàn)”的背后，是海南樓市的“去泡沫化”，以及開發(fā)商和購房者的理性回歸。

　　泡沫·印象

　　投資客夢碎海南島

　　當“三亞鳳凰島”被媒體曝出價格相比兩年前下跌近一半時，劉漢璽（化名）再也坐不住了。很不幸，這名在瓊的重慶商人2010年曾以每平方米7萬元的價格，購下這個被譽為海南樓市標桿項目中的一套房。

　　1月22日晚，海口龍昆北路一家酒店，在打了十多個電話后，劉漢璽失望了——從三亞到海口，奔波幾百公里，見了好幾撥人，也打了不計其數(shù)的電話，仍然未能出手。又很不幸——“現(xiàn)在每平方米5萬元都出不了手，真砸手里了？”

　　劉漢璽是大批被套牢的投資客之一。近段時間以來，媒體披露稱海南樓市價格風云突變，大批2010年樓市高位接盤的投資客深陷套牢困境、進退兩難，甚至有輿論驚呼海南樓市價格即將破滅，上世紀90年代海南樓市“擊鼓傳花”悲劇將重新上演。 　　時隔三年后，劉漢璽仍能回想起，當初購下那套房時的“艱辛”。

　　2010年初，三亞鳳凰島正式開盤，“那不叫購，簡直就是搶，像搶不要錢的大白菜一樣。”在排了大半天的隊、經(jīng)歷一番哄搶后，劉漢璽也終于到手一套。當時的瘋狂從鳳凰島這個標桿樓盤的銷售可見一斑——一期開盤700套售罄，這樣的銷售奇跡，不但在海南創(chuàng)下銷售紀錄，在全國也屬罕見。

　　“不僅鳳凰島，整個海南樓市，包括開發(fā)商和購房者，都是一個極度瘋狂的狀態(tài)。”中原地產(chǎn)海南分公司資源管理研究主任付澤龍告訴商報記者。海南克爾瑞項目總監(jiān)陳明輝則向商報記者表示，“當時很多人用口袋拎著現(xiàn)金來購房，并且不是現(xiàn)房，很多房還僅僅停留在圖紙上就被搶光。”

　　商報記者查閱資料發(fā)現(xiàn)，當時銷售火爆，一價，公交車上擠滿外地購房人，有人哄搶完之后才發(fā)現(xiàn)購下的是寫字樓……

　　陳明輝來海南已經(jīng)快三年了，他坦言，“那樣的銷售盛況，2010年之后我再也沒有見過了。”“我們經(jīng)常去新開盤的樓盤踩盤，到了一看，幾乎全是業(yè)內(nèi)的熟人，有些樓盤為了烘托人氣，甚至找工作人員來做購房者。”付澤龍也說。

　　記者在?？跇潜P較為集中地西海岸地帶走訪發(fā)現(xiàn)，即使是在周末時間，很多樓盤也人氣冷清。“冬季是?？阡N售旺季，盡管很多樓盤都在打折，但人氣仍然不旺，可以說，房地產(chǎn)暴利的時代真的一去不復返了。”付澤龍說，“整個2011年，包括2012年上半年，海南樓市都呈現(xiàn)有價無市的現(xiàn)狀，隨著開發(fā)商主動拉低身段降價，局面才有所打開，不過‘賣得好’也僅僅是相對而言。”

　　賣得好不好，衡量指標之一是去化速度。他給商報記者提供了一組數(shù)據(jù)，以?？跒槔凑漳壳暗娜セ俣热孕?0個月，但在海南全島，“這還算情況好的了”。

　　泡沫·俯瞰

　　海島樓市遍地虛胖

　　對于近日媒體頻頻曝出海南樓市存在泡沫，本月18日，海南省住建廳和海南省房地產(chǎn)協(xié)會做出澄清：一些媒體報道中提到的數(shù)據(jù)并不真實，海南房地產(chǎn)市場沒有泡沫、總體平穩(wěn)、運行健康。

　　然而，從研究機構(gòu)到購房者，甚至開發(fā)商似乎都有不認可的聲音。

　　“2010年前后，價格平均翻了一番，不僅有泡沫，泡沫還很大，開發(fā)商堅持了兩年沒降價，現(xiàn)在的降價，換種說法也是在去泡沫化。”海南克爾瑞項目總監(jiān)陳明輝說。去泡沫，言外之意即現(xiàn)在價格仍然存在泡沫。

　　“泡沫不僅有，還不小，比如三亞，均價都2萬以上，誰能說沒泡沫？”一品牌開發(fā)商海南分公司的策劃主管向商報記者表示。對于很多單價跌至萬元以下的樓盤，在他看來，仍然存在泡沫，“這些低價樓盤，當時拿的地，大多是上世紀90年代樓市崩盤之后的爛尾樓，價格相對便宜得多。”他解釋說。

　　“泡沫至少還有三到五成。”昨日，藍洋融資擔保股份有限公司總裁胡定核告訴記者，“上世紀90年代海南樓市崩盤后，價格連續(xù)十多年一蹶不振，很多樓盤跌到崩盤前價格的一成，泡沫基本被榨干凈了，而國際旅游島之后，壓抑了很多年的樓市，價格一下子又暴漲，泡沫又起來了。”

　　1992年初，海南樓市步入“瘋狂”時，胡定核也是千萬“淘金大軍”中的一員，一年半后，淘得千萬現(xiàn)金的他在海南樓市崩盤前夕迅速抽身撤離，對于“全島瘋狂”有著切身體驗，并于次年出版專門介紹海南房地產(chǎn)的書籍。

　　泡沫·追問

　　“擊鼓傳花”會否重演

 　　海南樓市價格泡沫是否到了較危險的邊緣？多位業(yè)內(nèi)人士均表示：“不可能。”

　　“這一輪和上世紀90年代那一輪不同，當時是炒地皮，價格高得離譜較后崩盤，而現(xiàn)在以投資為目的的購房者越來越少，全島正在去投資化、去泡沫化，無論開發(fā)商還是購房者，更趨于理性。”海南克爾瑞項目總監(jiān)陳明輝表示。

　　“上世紀90年代，海南樓市幾乎沒有需求支撐，泡沫完全是被吹出來的，現(xiàn)在有需求支撐，雖然也有泡沫，但沒有那么危險。”藍洋融資擔保股份有限公司總裁胡定核說。

　　“開發(fā)商的爭相降價，是為國際旅游島后的過度開發(fā)購單，是一次陣痛。”中原地產(chǎn)海南分公司資源管理研究主任付澤龍說，伴隨陣痛的，是整個海南樓市的理性回歸。他舉例說，有個樓盤去年初以12000元/平方米的價格開盤時，賣得相當不錯，后期價格漲上來就賣不動了，現(xiàn)在價格調(diào)整了下來又賣得動了，“現(xiàn)在的購房者正變得越來越理性，已經(jīng)不會像2010年時那樣一窩蜂購房了”。

　　而對于泡沫問題，海南官方也有明確表態(tài)。日前，海南省委、省政府主要專業(yè)在接受央視等相關(guān)媒體采訪時均明確表示，海南不會再重蹈房地產(chǎn)泡沫覆轍。雖然多數(shù)業(yè)內(nèi)人士仍對海南樓市保持樂觀，并堅信上世紀90年代海南樓市上演的“擊鼓傳花”游戲不會重演，但并沒有人敢斷言像上文提及的劉漢璽這樣的被套牢投資客何時才能解套。

　　市場觀察

　　價格走勢不明 觀望情緒日益彌漫

　　隨著大小開發(fā)商陸續(xù)加入“價格戰(zhàn)”，一直堅挺的海南樓市價格出現(xiàn)罕見松動，新入市的低價樓盤也不斷挑動著購房者的神經(jīng)。

　　“價格戰(zhàn)”的效果，對開發(fā)商而言似乎立竿見影。“開盤當天就賣出將近200套。”濱海新天地的置業(yè)顧問說。商報記者獲悉，該樓盤一期共推出約700套，也就是說，當天售出的占總套數(shù)的近三成。

　　相比之下，海長流的銷售似乎上演了上世紀90年代的“瘋狂”，“開盤兩個公里，就售出280套，創(chuàng)西海岸紀錄”的橫幅在海長流售樓部顯得異常醒目。而將價格拉低至不足6000元/平方米的?？谟盀稠椖浚陂_盤短期內(nèi)即實現(xiàn)700套去庫存任務。

　　而“打折”帶來的價格波動，也增加了許多購房者對未來價格的想象空間，觀望情緒較濃。“和股票一樣，購漲不購跌，是購房者普遍的心態(tài)。”海南克爾瑞項目總監(jiān)陳明輝稱。

　　在濱海新天地售樓部，一對來自東北的夫妻正在為是否“下叉”而起了爭執(zhí)，“她想現(xiàn)在購，我認為應該再等等，說不定還會降呢。”在昨日記者對多個新開盤樓盤的走訪中也發(fā)現(xiàn)，許多樓盤的售樓部較為冷清，開盤當天銷售火爆的場面不復出現(xiàn)。

　　對于購房者在下手上的觀望，加入“價格戰(zhàn)”的開發(fā)商，在拿地上也在觀望。“現(xiàn)在的樓市，開發(fā)商都看不懂，不敢亂拿地，土地流拍的很多。”上述策劃主管表示。

　　商報記者少有獲悉，由于價格走勢不明朗，有些開發(fā)商不敢開發(fā)，導致拍得的土地被收回的案例也已在?？诎l(fā)生。“當時高價拿下地，現(xiàn)在大打價格戰(zhàn)，開發(fā)之后只會賠得更多，還不如不開發(fā)。”陳明輝解釋。 　　新聞分析 　　中小開發(fā)商式微 當?shù)貥鞘邢磁圃诩?/p>

　　記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，“價格戰(zhàn)”參與者多是中小開發(fā)商，大型開發(fā)商價格依然堅挺，“萬科的價格一直很穩(wěn)，按照既定戰(zhàn)略在進行。”海南萬科人士表示。

　　大開發(fā)商資金壓力較小，價格依然堅挺；中小開發(fā)商無奈之下“以價換量”，以回籠資金。“目前許多開發(fā)商是以薄利多銷的心態(tài)消化庫存，以活躍市場成交，可以預見在相當長的一段時期內(nèi)，去庫存化、回籠資金仍是開發(fā)商的主要任務。”海南克爾瑞項目總監(jiān)陳明輝表示。

　　然而，隨著購房者觀望情緒日濃，“價格戰(zhàn)”似乎不再是一試百靈的妙藥，在這次“價格戰(zhàn)”背后，一場海南房地產(chǎn)行業(yè)洗牌正在悄悄醞釀。

　　“行業(yè)正在重新洗牌，大魚吃小魚，中小開發(fā)商被吞并或者淘汰是必然趨勢。”中原地產(chǎn)海南分公司資源管理研究主任付澤龍說。陳明輝則表示，隨著拿地成本越來越高，在未來的海南，有兩類開發(fā)商優(yōu)勢更大，一類是在海南生存很久的，一類是品牌企業(yè)，而中小開發(fā)商越來越難分得一杯羹。

　　“公司現(xiàn)在就想著趕緊把目前的這關(guān)過了，資金壓力緩解后，可能價格上還會有小幅上調(diào)。現(xiàn)在較怕的是價格降下來，量還是上不去。”趙兆陽（化名）表達了自己的擔憂，他的身份是海南本地一家房地產(chǎn)企業(yè)的銷售總監(jiān)。

　　此次海南樓市深陷崩盤漩渦，源自海南克爾瑞的一份報告，這猶如一根至關(guān)重要的稻草，壓向了本就資

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