“現(xiàn)在情況太復(fù)雜了，不知道什么時(shí)候該出手購(gòu)房。”剛獲得購(gòu)房資格的李輝（化名）近期計(jì)劃在北京購(gòu)房，但政策環(huán)境令他拿不定主意何時(shí)出手。

　　在回暖之后，房地產(chǎn)市場(chǎng)交易量開(kāi)始呈現(xiàn)陰晴不定的態(tài)勢(shì)。據(jù)北京市住建委數(shù)據(jù)，上周（7月23日—29日）北京新房網(wǎng)簽量環(huán)比上升40.2%，達(dá)2778套，成交面積達(dá)32.05萬(wàn)平方米，而此前網(wǎng)簽量已連續(xù)下降三周。根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)，其他熱點(diǎn)城市的情況也大致如此，新房交易量高位震蕩態(tài)勢(shì)明顯。在二手房方面，7月初以來(lái)北京二手房的周成交量呈現(xiàn)環(huán)比緩慢上升態(tài)勢(shì)。

　　不少機(jī)構(gòu)認(rèn)為，隨著樓市調(diào)控延續(xù)，作為市場(chǎng)主力的剛需和改善型需求恐怕難以長(zhǎng)久支撐未來(lái)的市場(chǎng)交易，這將給觸底反彈的后市帶來(lái)不確定性。

　　8月成交或難現(xiàn)大增

　　上周末，北京大興區(qū)某知名房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售人員小周終于得到了休息的機(jī)會(huì)，這是他較近3個(gè)月以來(lái)次真正的休息。小周告訴中國(guó)證券報(bào)記者，今年初以來(lái)，項(xiàng)目銷售一直不錯(cuò)，銷售人員忙得不可開(kāi)交，輪休時(shí)都經(jīng)常接到客戶電話。進(jìn)入7月后，項(xiàng)目大部分銷售完畢，業(yè)務(wù)員明顯清閑不少。

　　隨著期房的消化殆盡，大興區(qū)的房屋交易有所冷卻。根據(jù)北京市住建委的數(shù)據(jù)，7月以來(lái)，朝陽(yáng)、昌平和通州成為北京商品房交易較旺盛區(qū)域。這種“接力棒”似的熱銷是將北京樓市交易量維持在高位的重要因素，但與二季度回暖相比，成交量持續(xù)增長(zhǎng)可能乏力。

　　中國(guó)指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)，7月初以來(lái)，全國(guó)十大熱點(diǎn)城市新建商品房的成交量增速明顯放緩，北京新建商品房的周交易量呈現(xiàn)明顯的上下波動(dòng)態(tài)勢(shì)，上海、廣州、深圳、天津和武漢等熱點(diǎn)城市也呈現(xiàn)這一特征。其中，上海上周成交新建商品住宅2799套，成交面積為30.30萬(wàn)平方米，已連續(xù)兩周下滑。

　　業(yè)內(nèi)人士分析，從供應(yīng)端而言，由于進(jìn)入傳統(tǒng)銷售淡季，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)放緩?fù)票P節(jié)奏，市場(chǎng)缺乏穩(wěn)定供應(yīng)?？捶慷鄷r(shí)的李輝對(duì)此深有體會(huì)。他向中國(guó)證券報(bào)記者表示，6月看房時(shí)，有不少合適的新房項(xiàng)目可供選擇，但到了7月，很多項(xiàng)目只剩下戶型較差的尾房，新開(kāi)盤的項(xiàng)目不多，且價(jià)格整體偏高。

　　偉業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院院長(zhǎng)陳亮分析，從6月底至今預(yù)售證的發(fā)放情況來(lái)看，北京純商品住宅新增供應(yīng)量已開(kāi)始明顯下降。由于8月是傳統(tǒng)的購(gòu)房淡季，預(yù)計(jì)6、7月成交量上漲的勢(shì)頭很難延續(xù)。

　　成交結(jié)構(gòu)悄然變化

　　與供應(yīng)端的乏力相比，在各種因素的影響下，需求端也悄然發(fā)生變化。今年初，王娟（化名）和男友曾在北京大興看中一套不足80平方米的新房，總價(jià)接近100萬(wàn)元，但由于擔(dān)心壓力過(guò)大，二人并未出手購(gòu)房。如今，該項(xiàng)目相同戶型的總價(jià)已超過(guò)120萬(wàn)元。

　　“雖然有點(diǎn)后悔，但房?jī)r(jià)太高，也只能再等等了。”來(lái)京已8年的王娟向中國(guó)證券報(bào)記者表示，如果此前還有購(gòu)房想法的話，現(xiàn)在她已將這種想法暫時(shí)擱置了。

　　進(jìn)入6月以來(lái)，央行連續(xù)兩次降息，個(gè)別銀行也給予頭套房貸利率一定程度優(yōu)惠，本應(yīng)使購(gòu)房成本有所降低，但近期的房?jī)r(jià)上漲正在抵消這一利好。根據(jù)網(wǎng)易房產(chǎn)數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)，6月北京商品房成交均價(jià)為21123元/平方米，環(huán)比上漲5.7%，這是今年以來(lái)北京房?jī)r(jià)頭次突破2萬(wàn)元大關(guān)。

　　與王娟相比，李輝的猶豫主要源自對(duì)市場(chǎng)走勢(shì)難以判斷。他說(shuō)，目前看不清房地產(chǎn)調(diào)控的方向和市場(chǎng)的走向，而身邊的朋友有的勸他購(gòu)，也有的提示他“再等等”，這令他不知如何決定。

　　業(yè)內(nèi)人士分析，房屋銷售價(jià)格的上調(diào)和樓市調(diào)控的反復(fù)，不僅將一部分剛性需求擋在門外，還使一部分潛在購(gòu)房者成為觀望者，這將在一定程度上影響未來(lái)的市場(chǎng)交易量。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示，市場(chǎng)交易結(jié)構(gòu)正在不斷發(fā)生變化，去年四季度到今年季度的房地產(chǎn)市場(chǎng)以剛需為主要支撐，二季度改善型需求開(kāi)始進(jìn)場(chǎng)，而6月以來(lái)，投資性需求伺機(jī)而入。房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的內(nèi)涵和性質(zhì)都在發(fā)生變化，剛需所占的比重有所降低。

　　改善性需求和投資性需求入市的重要表現(xiàn)是豪宅項(xiàng)目的熱銷。DTZ戴德梁行發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，二季度北京豪宅項(xiàng)目的成交面積為35.9萬(wàn)平方米，環(huán)比增幅接近100%。

　　剛需或難支撐繼續(xù)回暖

　　在限購(gòu)“紅線”仍然存在的情況下，需求端的支撐力將成為決定未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)交易的重要因素。近期，國(guó)務(wù)院派出的8個(gè)督查組陸續(xù)到達(dá)各督查省市，督查后的政策變化將在很大程度上影響需求的釋放。

　　楊紅旭認(rèn)為，在督查組陸續(xù)回京后，8月政府很可能出臺(tái)新一輪調(diào)控政策，具體將以強(qiáng)化現(xiàn)有調(diào)控手段的執(zhí)行為主，但也不排除出臺(tái)新的調(diào)控手段。該觀點(diǎn)被業(yè)內(nèi)人士所普遍認(rèn)同。

　　對(duì)于未來(lái)樓市走勢(shì)，偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉并不樂(lè)觀。他認(rèn)為，在經(jīng)歷了近半年的快速釋放后，三季度開(kāi)始頭次置業(yè)的剛需人群總量將逐步萎縮，此前的恐慌性購(gòu)房情緒也將逐步平復(fù)，很難再支撐下半年樓市的繼續(xù)回暖。未來(lái)的調(diào)控政策將以強(qiáng)化執(zhí)行為主要方向，樓市調(diào)控的大原則不會(huì)改變。因此，投資投機(jī)類需求仍是下半年樓市調(diào)控堅(jiān)決限制的對(duì)象，而政策能否放松對(duì)改善性購(gòu)房需求的限制，目前看來(lái)仍存在很大變數(shù)。

　　對(duì)于未來(lái)政策繼續(xù)從緊的預(yù)期，開(kāi)發(fā)商已有準(zhǔn)備。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，1-6月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資30610億元，同比名義增長(zhǎng)16.6%，增速連續(xù)10個(gè)月回落。同期，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積17543萬(wàn)平方米，同比下降19.9%。中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)表示，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)減少投資，一方面是因?yàn)閹?kù)存壓力較大，另一方面是對(duì)后市的預(yù)期不佳。

　　此前，萬(wàn)科等多家一線房企進(jìn)行的調(diào)研顯示，在嚴(yán)格的限購(gòu)政策下，北京有資格、有能力、有意愿購(gòu)房的戶數(shù)大致在20萬(wàn)-30萬(wàn)戶之間。業(yè)內(nèi)人士分析，當(dāng)前北京商品房的年交易套數(shù)為20萬(wàn)套左右，剛需集中釋放對(duì)市場(chǎng)的支撐可能不會(huì)持續(xù)太久。

　　陳國(guó)強(qiáng)表示，未來(lái)的市場(chǎng)交易量走勢(shì)要視調(diào)控政策變化以及各地執(zhí)行情況而定。不過(guò)，市場(chǎng)供需的雙雙低迷并非本輪房地產(chǎn)調(diào)控的初衷，在抑制投機(jī)投資需求的同時(shí)，也應(yīng)促進(jìn)合理的剛性和改善型需求釋放，以此維持市場(chǎng)預(yù)期并帶動(dòng)市場(chǎng)供應(yīng)的接續(xù)。

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