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多個 陷入尷尬境地 高價拿地后遺癥不斷
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當天 來源:瓊海房產(chǎn)信息網(wǎng) 閱讀 665 次
作為服裝行業(yè)“不務正業(yè)”的較典型樣本,雅戈爾在房地產(chǎn)領域高歌猛進多年,風光無限。然而,當雅戈爾扮演著“不差錢”的角色接連在一、二線城市高價搶地王之時,遲遲未見放松的房地產(chǎn)調控重錘,也讓其嘗到了苦果。
時代周報調查雅戈爾開發(fā)項目近況發(fā)現(xiàn),其在2007年至今獲得的多地地王,多面臨手持“面粉”貴過在售“面包”的尷尬局面,并深陷“降價即虧本、保價則滯銷”的進退維谷之中。銷路不暢也導致雅戈爾存貨高企,其資金鏈條也被指陷入困境。公司財報顯示,截至2012年9月底,雅戈爾公司存貨高達239億元,占公司總資產(chǎn)的50.32%,其流動負債達314.7億元,負債率高達73%,而手持現(xiàn)金不足27億元。
對于業(yè)界的重重質疑,雅戈爾董秘劉新宇僅表示公司資金鏈并無外界想象中悲觀。而雅戈爾品牌部門相關負責人以“房產(chǎn)敏感”為由,稱僅接待面對面采訪,拒絕記者的書面及電話采訪。
上海地王恐貼本銷售
上海長風,一場“地王”級PK賽即將在歲末上演。
雅戈爾置業(yè)近日對外宣布,其進軍上海的個作品—長風8號將于12月下旬對外開放示范區(qū)。這是長風板塊年內(nèi)迎來的個地王項目。7個月前,中海[簡介 較新動態(tài)]在2009年搶來的70億元總價地王項目紫御豪庭頭度開盤,樓板價2.2萬元/平方米,約3.8萬元/平方米的開盤策略,使其一舉奪得了今年6月份上海樓市的銷售。
中海此番貼著成本線走的定價方案,對其本身來說賺了個薄利,但也把百米開外的長風8號逼上了懸崖。時代周報記者以購房者身份致電中海樓盤時發(fā)現(xiàn),其儼然已把雅戈爾的高地價,作為了自己項目的賣點之一。“你購我們的項目肯定劃算,與隔壁項目比,地價上就已經(jīng)賺了4000元/平方米。”中海銷售人員稱,2010年9月,雅戈爾以19.58億元落子長風時,創(chuàng)下的2.6萬元/平方米的區(qū)域單價地王紀錄,至今仍未打破。
“按照建安、財務等成本簡單核算,這個項目至少要賣到4萬元/平方米才能保本。”中房信研究總監(jiān)薛建雄對時代周報記者介紹,雅戈爾項目地價高過中海項目,其售價必須超過中海項目才能盈利。但如此的話,購房者比價后估計很難會購賬,這也給雅戈爾出了道定價難題。
在采訪中,多位上海業(yè)內(nèi)人士均對記者表示,雅戈爾地塊容積率偏高,難以規(guī)劃別墅物業(yè),其公寓定價須高過中海公寓售價才具有盈利空間,但操作難度明顯。由于明年房地產(chǎn)形勢還不明朗,雅戈爾也等不及下一次土地增值、房價上漲的機會。在尷尬定價的局面下,雅戈爾長風8號項目可能被迫要貼本銷售。
時代周報記者從該樓盤銷售代理商新聚仁機構內(nèi)部也獲悉,對于項目未來的營銷策略,有可能走貼本的銷售路線,但較終定奪權還在雅戈爾手里,現(xiàn)在說不清楚。而雅戈爾置業(yè)的口風則看似曖昧,其上海公司負責人錢平近日對外表示,作為雅戈爾入滬的個作品,公司已在長風項目上投[簡介 較新動態(tài)]資近60億元,無論這個項目是否有所虧損,都要將雅戈爾置業(yè)的品牌帶進上海。
“在限購限貸的大背景下,雅戈爾項目也面臨著有效客群日趨萎縮的不利局面,如何淡季蓄客,也是擺在雅戈爾面前的大難題。”同策咨詢研究部總監(jiān)王巍立表示。不過據(jù)時代周報記者了解,截至目前,雅戈爾長風項目的銷售體系和團隊還沒完全建立起來,蓄客更是談不上。
薛建雄稱,一般來說,銷售團隊組建好再蓄客開盤,較合理的時間也得3個月以上。而雅戈爾方面,也拒完全時代周報記者透露具體的上市時間表。
高價拿地后遺癥不斷
如果以上海項目來論雅戈爾地產(chǎn)危局,顯得管中窺豹的話,那么,在距離上海200多公里外的杭州,雅戈爾可謂真正舉步維艱。
2007-2010年的4年時間里,雅戈爾在杭州布局了一張高歌猛進的路線圖:2007年7月,雅戈爾置業(yè)高調亮相杭州,經(jīng)過90輪競價,以14.76億元高價競得杭州商學院地塊(后開發(fā)成御西湖項目),以15712元/平方米的樓面價,頭次成就了雅戈爾“杭州地王”的桂冠。隨后不久,雅戈爾斥資12.8億元,拿下杭州轉塘50號、51號兩個地塊(后開發(fā)成西溪晴雪項目)。
2010年4月,面對全國房價的過度上漲,國家推出地產(chǎn)調控組合拳,此后一浪高過一浪的地產(chǎn)調控幾乎成為所有房企的夢魘。但彼時乘著金融投資資本東風的雅戈爾風頭正勁,并和綠城[簡介 較新動態(tài)]董事長宋衛(wèi)平所坦承的一樣:“沒有預測到調控災難的長度和深度。”
2010年12月,雅戈爾又以24.2億元總價,拿下杭州申花53號和申花56號地塊,溢價率分別為153%和155%。根據(jù)當年的這兩塊地塊的樓面價,分別是17751元/平方米和18114元/平方米,刷新杭州當時土地出讓的單價紀錄。
不料,時隔兩年,申花地塊仍未交地,卻深陷降價包圍圈。如今區(qū)域內(nèi)開盤價15678元/平方米的萊德?紳華府項目,樓面價為8778元/平方米;現(xiàn)售價15000元/平方米左右的中順?上尚庭項目,樓面價也僅為6082元/平方米。
這也就是說,即便該地塊現(xiàn)在開工建設,也難以逃脫虧本的命運。杭州雅戈爾置業(yè)總經(jīng)理水華良也承認:“現(xiàn)狀之下,這兩宗地塊確實沒有盈利空間。” 也正因為此,今年3月份至今,該地塊頻頻傳出退地風波。雅戈爾方面只能出面一再否認該傳聞,并在年報中披露,已于2011年償付了該地塊7.91億元的部分土地款。
而在已開盤項目中,雅戈爾以高價拿地,高端定位刺激銷售的策略,卻慘遭杭州消費者的不購賬。“在杭州市場,雅戈爾項目的價格拼不過廣宇、品牌比不上綠城,這樣的尷尬處境使得公司競爭力甚微。”杭州當?shù)啬巢辉妇呙拈_發(fā)商對時代周報記者稱,目前雅戈爾正處在降價即虧本、保價則滯銷的進退維谷之中。
以“西溪晴雪”項目為例。在經(jīng)歷了兩輪大幅降價之后,從3萬元/平方米的開盤價一路降到22000元/平方米的現(xiàn)價,銷售形勢依舊堪憂。雅戈爾2012年半年報顯示,西溪晴雪項目從2010年開盤至今的預售比例,僅為19.58%。
銷售困境,同樣存在于蘇州市場。2004年,雅戈爾在蘇州拿下了大本營寧波以外的個地王,這個項目樓面地價逾6000元/平方米,而同期蘇州湖東房價還在5000元/平方米左右徘徊。對于如今房子難賣問題,負責江蘇市場的蘇州雅戈爾置業(yè)有限公司營銷總監(jiān)張佳希不無感嘆:“房地產(chǎn)調控像一盤棋,殊不知棋布滿后,棋盤有限,較后大家悶死。”
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