近日出差貴陽，得以切身感受這個近期受到樓市報道諸多關(guān)注的城市。夜幕下恢弘嶄新卻黑燈瞎火的摩天大樓群，塵土飛揚的新城區(qū)寬敞道路，隨處可見的攪拌車、起重機(jī)……一個急速發(fā)展中的城市，就這樣撞入眼簾。這些場景，像極了幾年前去過的鄂爾多斯。但兩個城市不同的地方又有許多，對比鄂爾多斯的人煙，貴陽深夜熱鬧的宵夜場面，慕名而來的游客之多，避暑勝地的“夏都”美稱，又是鄂爾多斯這個以礦產(chǎn)資源致富的城市所不能比擬的。“人氣”是貴陽這方水土長期造就的，也是不少貴陽人對本地樓市充滿信心的原因。“很多本地人都有幾套房子，盡管面積不大，但這是很正常的事情。”一位家在貴陽的媒體朋友說。由于房價不貴，又沒有限購，不少貴陽人愿意購多套房子。近一年在巨大貨量的壓力下，貴陽的房價甚至還略有下滑。

　　另一方面，從房地產(chǎn)行業(yè)的角度來說，貴陽目前急速增長的開發(fā)規(guī)模，卻讓業(yè)界覺得有些可怕。“某項目銷售人員賣房子，自己都不知道賣掉的單位具體在哪里……”，“聽說某項目的銷售較近手機(jī)都換號碼了，這樣做項目肯定出問題……”和業(yè)界的人士聊天，諸如此類的細(xì)節(jié)，顯示出在房地產(chǎn)市場“放衛(wèi)星”大躍進(jìn)的狂熱之下，風(fēng)險十分巨大。在造城沖動下，沒有城市運營的實力就敢于“蛇吞大象”，實在是人心不足。

　　在“十二五”規(guī)劃中，城鎮(zhèn)化擴(kuò)內(nèi)需思路的強(qiáng)化成為當(dāng)前房地產(chǎn)市場開發(fā)方向。從城市化水平的角度來講，發(fā)達(dá)國家的城市化水平已達(dá)到80%左右，全世界平均的城市化水平也達(dá)到了48%左右，目前我國的城市化水平僅為37%，落后于世界平均的城市化水平，中小城市的城市化水平更只在30%左右。

　　城市化進(jìn)程的啟動，較直觀的就是城市規(guī)模的擴(kuò)大，城市各類基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)和完善。目前眾多三四線城市現(xiàn)在已開始進(jìn)行新城區(qū)開發(fā)、舊城改造以及高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)的建設(shè)，這些城市形象工程的建設(shè)極大激活當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場，同時開發(fā)商也很容易拿到打包的優(yōu)惠政策，包括土地政策、稅收政策等。在政策吸引和利潤誘惑下，以往扎根一線市場的房地產(chǎn)企業(yè)紛紛進(jìn)軍二三四線市場，這既有脫身競爭激烈且空間縮減的一線市場的無奈，也是出于自身生存和未來發(fā)展需要。

　　但對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，投身三四線城市的超級大盤開發(fā)，并不是一件容易的事情。以粵派地產(chǎn)中以“大規(guī)模開發(fā)”見長的碧桂園為例，其將自身定位為“城鄉(xiāng)一體化建設(shè)的積極參與者”，其項目選址于二、三線城市，其項目周邊生活、教育等相關(guān)配套相對于城市缺乏。在此情形下，碧桂園必須采取配套先行的開發(fā)模式，用超前規(guī)劃的理念建設(shè)和運作地產(chǎn)項目，不僅要配建酒店、大型商業(yè)、學(xué)校、主題式公園等綜合配套，還要主動地配合區(qū)域內(nèi)的市政建設(shè)，部分項目更建造水廠、市政道路等城市級配套設(shè)施?？梢哉f，沒有一個長期堅守、穩(wěn)健扎實的開發(fā)戰(zhàn)略，難以支持城市運營級別的型項目。

　　而僅僅靠鋪天蓋地的市場推廣，大干快上的粗糙建設(shè)，空中樓閣般的期房銷售，加上并不充裕的資金鏈條，都為項目失敗埋下巨大隱患，更可能給城市區(qū)域的整體健康發(fā)展種下一棵苦果。盡管熱鬧喧囂，但大盤開發(fā)，并不是誰都拿得起。

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