中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)有著許多獨(dú)特的現(xiàn)象，說(shuō)起來(lái)可這是沒(méi)完沒(méi)了。需求旺盛、房?jī)r(jià)飆漲是其重要的特征，而這兩者之間不能不說(shuō)有著深刻的因果關(guān)系。而近年來(lái)在中國(guó)，住房也確實(shí)一直承受著不能承受之重。深入分析我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求動(dòng)力，確實(shí)能夠獲得一個(gè)的同時(shí)正確觀察與思考我國(guó)樓市問(wèn)題的新視角。

　　較近不少研究機(jī)構(gòu)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)城市的住房擁有率并不低。即使如此，中國(guó)的住房需求依然顯得十分旺盛。然而要真正地探討這個(gè)問(wèn)題，卻似乎較難全面客觀地描述。我們僅從社會(huì)、制度和文化層面略加分析，以期拋磚引玉，期待業(yè)內(nèi)外研究者更為睿智的見(jiàn)解。

　　 從社會(huì)層面來(lái)看，資源配置與住房緊密相連。眾所周知，中國(guó)的生活與工作資源的配置是很不均衡的。城市優(yōu)于農(nóng)村，大城市優(yōu)于中小城市，特大城市又優(yōu)于大城市。出于追求高品質(zhì)生活的理想，多年來(lái)國(guó)內(nèi)人才基本上形成了向擁有優(yōu)質(zhì)資源城市的定向流動(dòng)。在北京、上海等一線城市，一個(gè)較好的中小學(xué)就會(huì)造成周邊房?jī)r(jià)出現(xiàn)級(jí)差。事實(shí)上，擁有京滬的住房就意味著住戶與世界的接觸面是那么的寬廣，小孩子的成長(zhǎng)環(huán)境是那么的優(yōu)雅。若干年后，他們的視野與境界，發(fā)展的潛力和與人交往的練達(dá)，是偏遠(yuǎn)地區(qū)外地小孩能比的嗎？因?yàn)槠瘘c(diǎn)大不相同，而這一切卻皆源于住房！一線城市的住房，置業(yè)者是那么的愛(ài)恨交加，可誰(shuí)又能輕言舍棄呢？甚至成為固化不能向上的一個(gè)門檻，看看上海中學(xué)的小孩只有一個(gè)留在國(guó)內(nèi)讀大學(xué)，就會(huì)感覺(jué)優(yōu)質(zhì)城市地段房產(chǎn)的附加值。

　　從制度層面來(lái)看，住房與居民戶口捆綁在一起。由于城市戶口，尤其是大城市的戶口附帶了許多福利待遇，致使許多外地人夢(mèng)寐以求。但是現(xiàn)行戶籍制度規(guī)定，如果當(dāng)事人沒(méi)有當(dāng)?shù)氐漠a(chǎn)權(quán)房，即使幸運(yùn)地入籍，也至多只能在集體戶口里掛靠。但是集體戶口存在種種不便，使人煩不勝煩。例如集體戶口的戶主是單位，是單位的所在地，居民戶口是除了身份證之外較好的身份證明，集體戶口不算；集體戶口是在你還是單位的員工的基礎(chǔ)上有效；一旦解除合同需要戶口遷移；集體戶口不可以個(gè)人自己交納社保，居民戶口可以個(gè)人交納；孩子入學(xué)的時(shí)候如果家長(zhǎng)是集體戶口的，那孩子不享受該地區(qū)的義務(wù)教育，不算學(xué)籍；如員工需要戶口的相關(guān)證明，或辭職，會(huì)給人力資源增加很多的手續(xù)。再如結(jié)婚、生育、出具戶籍證明、辦理身份證換代等；農(nóng)轉(zhuǎn)非后辦的集體戶口，不能回原籍，落戶需要購(gòu)房；如夫妻雙方均為集體戶口，結(jié)婚、計(jì)生和小孩戶口問(wèn)題辦理不了；婚后的集體戶口不能遷移回原籍。如此等等，不一而足。如此一來(lái)，為了獲得居民戶口，在浩浩蕩蕩的城市化進(jìn)程中進(jìn)入城市的一代青年人杰，購(gòu)房成了制度約束下的無(wú)奈選擇。制度改革看來(lái)還有較長(zhǎng)周期。

　　從財(cái)富層面來(lái)看，住房意味著家庭的安全。一是從歷史經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，富裕面臨的資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)總是相對(duì)較大的，而住房的安全穩(wěn)定性卻是十分高的。有多少成功人士，一旦遭受挫折，工廠、股份、債權(quán)、存款等可能在瞬間就灰飛煙滅，而住房往往都保存的很好，它在危難時(shí)節(jié)的避險(xiǎn)功能幾乎是無(wú)可替代的，而在當(dāng)前它作為仇富心理規(guī)避港灣的作用，越發(fā)難以代替了。二是住房擔(dān)負(fù)著財(cái)產(chǎn)傳承的功能。目前國(guó)內(nèi)尚未開(kāi)征遺產(chǎn)稅，加上住房的價(jià)值量是如此之大，增速是如此之快，以至于它在財(cái)富的代際傳承方面可以扮演著重要角色。三是住房的養(yǎng)老功能。事實(shí)上，由于種種原因世界上的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)都在虧損當(dāng)中，而住房的價(jià)格卻總體上一路攀升，其能夠擔(dān)負(fù)的資產(chǎn)保值升值的能力頭屈一指。從目前來(lái)看，今后較長(zhǎng)一段時(shí)期內(nèi)，以房養(yǎng)老依然是一個(gè)很好的選擇。四是保持生活獨(dú)立性的需要。為了回避難以彌合的代溝，大城市的兩代成年人一般不會(huì)居住在一起。成長(zhǎng)經(jīng)歷、教育背景的不同造成生活方式與行為準(zhǔn)則的差異，使兩代人往往在許多問(wèn)題上顯得格格不入。而單獨(dú)的一套住房可以輕易地解決這個(gè)問(wèn)題。父母為了自己的居住自由也要為啃老的子女一套房子。

　　同時(shí)，我要提醒的是，我們城市戶均才60平米，離小康社會(huì)標(biāo)準(zhǔn)還需要30平米；我們還有很多房子，盡管在居民手上，但有很多是不適合小康居住的面積，僅僅是拆遷、租售的代碼而已，這些持有面積是虛假的，會(huì)引起我們分析者誤解的面積；城市化的聲音還在城市邊緣回響，1300萬(wàn)人通過(guò)城中村、租賃房、工作場(chǎng)所等形式在一波波推動(dòng)著需求遞進(jìn)，我們未來(lái)在住宅上，還是面臨著供不應(yīng)求的壓力，而且還有房屋面積持有不平均的公平壓力，所以未來(lái)的房屋供應(yīng)壓力并沒(méi)有下降。中國(guó)的房地產(chǎn)還繼續(xù)承載著城市化的壓力。

　　以上林林總總的這些問(wèn)題，大家都耳熟能詳，甚至不少就發(fā)生在自己身邊。在它們的共同作用下，匯聚成了中國(guó)城市居民購(gòu)房的強(qiáng)大動(dòng)力。這些問(wèn)題不解決，僅僅從遏制需求方面進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)的管理，又顯得何其的蒼白與無(wú)力？我認(rèn)為，未來(lái)一要增加土地和房屋需求，二是政策導(dǎo)引、市場(chǎng)推動(dòng)供應(yīng)和需求的公平的結(jié)構(gòu)調(diào)整。

　　客觀正確的認(rèn)識(shí)，是解決問(wèn)題的前提，也是解決問(wèn)題的關(guān)鍵。但愿這些總結(jié)，能夠把到中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的主脈，讓我們認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)近階段承載之重。

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