中國房地產(chǎn)市場有著許多獨特的現(xiàn)象，說起來可這是沒完沒了。需求旺盛、房價飆漲是其重要的特征，而這兩者之間不能不說有著深刻的因果關系。而近年來在中國，住房也確實一直承受著不能承受之重。深入分析我國房地產(chǎn)市場的需求動力，確實能夠獲得一個的同時正確觀察與思考我國樓市問題的新視角。

　　較近不少研究機構發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，中國城市的住房擁有率并不低。即使如此，中國的住房需求依然顯得十分旺盛。然而要真正地探討這個問題，卻似乎較難全面客觀地描述。我們僅從社會、制度和文化層面略加分析，以期拋磚引玉，期待業(yè)內(nèi)外研究者更為睿智的見解。

　　 從社會層面來看，資源配置與住房緊密相連。眾所周知，中國的生活與工作資源的配置是很不均衡的。城市優(yōu)于農(nóng)村，大城市優(yōu)于中小城市，特大城市又優(yōu)于大城市。出于追求高品質(zhì)生活的理想，多年來國內(nèi)人才基本上形成了向擁有優(yōu)質(zhì)資源城市的定向流動。在北京、上海等一線城市，一個較好的中小學就會造成周邊房價出現(xiàn)級差。事實上，擁有京滬的住房就意味著住戶與世界的接觸面是那么的寬廣，小孩子的成長環(huán)境是那么的優(yōu)雅。若干年后，他們的視野與境界，發(fā)展的潛力和與人交往的練達，是偏遠地區(qū)外地小孩能比的嗎？因為起點大不相同，而這一切卻皆源于住房！一線城市的住房，置業(yè)者是那么的愛恨交加，可誰又能輕言舍棄呢？甚至成為固化不能向上的一個門檻，看看上海中學的小孩只有一個留在國內(nèi)讀大學，就會感覺優(yōu)質(zhì)城市地段房產(chǎn)的附加值。

　　從制度層面來看，住房與居民戶口捆綁在一起。由于城市戶口，尤其是大城市的戶口附帶了許多福利待遇，致使許多外地人夢寐以求。但是現(xiàn)行戶籍制度規(guī)定，如果當事人沒有當?shù)氐漠a(chǎn)權房，即使幸運地入籍，也至多只能在集體戶口里掛靠。但是集體戶口存在種種不便，使人煩不勝煩。例如集體戶口的戶主是單位，是單位的所在地，居民戶口是除了身份證之外較好的身份證明，集體戶口不算；集體戶口是在你還是單位的員工的基礎上有效；一旦解除合同需要戶口遷移；集體戶口不可以個人自己交納社保，居民戶口可以個人交納；孩子入學的時候如果家長是集體戶口的，那孩子不享受該地區(qū)的義務教育，不算學籍；如員工需要戶口的相關證明，或辭職，會給人力資源增加很多的手續(xù)。再如結婚、生育、出具戶籍證明、辦理身份證換代等；農(nóng)轉(zhuǎn)非后辦的集體戶口，不能回原籍，落戶需要購房；如夫妻雙方均為集體戶口，結婚、計生和小孩戶口問題辦理不了；婚后的集體戶口不能遷移回原籍。如此等等，不一而足。如此一來，為了獲得居民戶口，在浩浩蕩蕩的城市化進程中進入城市的一代青年人杰，購房成了制度約束下的無奈選擇。制度改革看來還有較長周期。

　　從財富層面來看，住房意味著家庭的安全。一是從歷史經(jīng)驗來看，富裕面臨的資產(chǎn)風險總是相對較大的，而住房的安全穩(wěn)定性卻是十分高的。有多少成功人士，一旦遭受挫折，工廠、股份、債權、存款等可能在瞬間就灰飛煙滅，而住房往往都保存的很好，它在危難時節(jié)的避險功能幾乎是無可替代的，而在當前它作為仇富心理規(guī)避港灣的作用，越發(fā)難以代替了。二是住房擔負著財產(chǎn)傳承的功能。目前國內(nèi)尚未開征遺產(chǎn)稅，加上住房的價值量是如此之大，增速是如此之快，以至于它在財富的代際傳承方面可以扮演著重要角色。三是住房的養(yǎng)老功能。事實上，由于種種原因世界上的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)都在虧損當中，而住房的價格卻總體上一路攀升，其能夠擔負的資產(chǎn)保值升值的能力頭屈一指。從目前來看，今后較長一段時期內(nèi)，以房養(yǎng)老依然是一個很好的選擇。四是保持生活獨立性的需要。為了回避難以彌合的代溝，大城市的兩代成年人一般不會居住在一起。成長經(jīng)歷、教育背景的不同造成生活方式與行為準則的差異，使兩代人往往在許多問題上顯得格格不入。而單獨的一套住房可以輕易地解決這個問題。父母為了自己的居住自由也要為啃老的子女一套房子。

　　同時，我要提醒的是，我們城市戶均才60平米，離小康社會標準還需要30平米；我們還有很多房子，盡管在居民手上，但有很多是不適合小康居住的面積，僅僅是拆遷、租售的代碼而已，這些持有面積是虛假的，會引起我們分析者誤解的面積；城市化的聲音還在城市邊緣回響，1300萬人通過城中村、租賃房、工作場所等形式在一波波推動著需求遞進，我們未來在住宅上，還是面臨著供不應求的壓力，而且還有房屋面積持有不平均的公平壓力，所以未來的房屋供應壓力并沒有下降。中國的房地產(chǎn)還繼續(xù)承載著城市化的壓力。

　　以上林林總總的這些問題，大家都耳熟能詳，甚至不少就發(fā)生在自己身邊。在它們的共同作用下，匯聚成了中國城市居民購房的強大動力。這些問題不解決，僅僅從遏制需求方面進行房地產(chǎn)市場的管理，又顯得何其的蒼白與無力？我認為，未來一要增加土地和房屋需求，二是政策導引、市場推動供應和需求的公平的結構調(diào)整。

　　客觀正確的認識，是解決問題的前提，也是解決問題的關鍵。但愿這些總結，能夠把到中國房地產(chǎn)市場需求的主脈，讓我們認識到房地產(chǎn)近階段承載之重。

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