陜西省有關(guān)部門日前下發(fā)通知，以“加強(qiáng)商品房?jī)r(jià)格成本利潤(rùn)測(cè)算”，要求對(duì)各區(qū)域住房銷售價(jià)格區(qū)間“確定合理利潤(rùn)率并控制在10%左右”。如此明確的限利，在近年來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控中并不多見。

　　問(wèn)題在于，房?jī)r(jià)中成本及利潤(rùn)如何構(gòu)成？限利令如何執(zhí)行到位？限利能否有助實(shí)現(xiàn)調(diào)控長(zhǎng)遠(yuǎn)目標(biāo)？業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，限利之舉傳遞出地方政府堅(jiān)定樓市調(diào)控的信號(hào)，但在實(shí)施行政手段的同時(shí)，應(yīng)更加注重利用市場(chǎng)及法制等長(zhǎng)效手段。

　　限利令挑動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)敏感神經(jīng)

　　陜西省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳日前會(huì)同省物價(jià)局聯(lián)合下發(fā)通知，要求各地分區(qū)域測(cè)算住房項(xiàng)目成本并公布住房銷售價(jià)格區(qū)間，引導(dǎo)各地房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　通知指出，按照土地成本、開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售稅金等項(xiàng)目，根據(jù)2009《陜西省建設(shè)工程工程量清單計(jì)價(jià)規(guī)則》及當(dāng)年涉及建筑的各項(xiàng)價(jià)格指數(shù)測(cè)算出較為準(zhǔn)確的開發(fā)成本，確定合理利潤(rùn)率并控制在10%左右，同時(shí)在廣泛征求開發(fā)建設(shè)單位和群眾意見的基礎(chǔ)上，通過(guò)當(dāng)?shù)匦侣劽襟w向社會(huì)公布各區(qū)域住房銷售價(jià)格區(qū)間，引導(dǎo)商品住房?jī)r(jià)格滿足自住型和改善型住房需求。

　　限利令再次觸動(dòng)了市場(chǎng)對(duì)于房地產(chǎn)成本及利潤(rùn)問(wèn)題的敏感神經(jīng)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，前幾年、甚至在2004年招拍掛實(shí)施之前拿到的地塊，地價(jià)較低甚至十分廉價(jià)，房企僅靠囤地便能實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)翻番；加上在相對(duì)寬松貨幣環(huán)境下，拿地、開發(fā)等環(huán)節(jié)均可利用資金杠桿，開發(fā)住宅獲利豐厚。不過(guò)，隨著近年來(lái)地價(jià)不斷走高和調(diào)控持續(xù)進(jìn)行，土地及資金成本在房?jī)r(jià)構(gòu)成中的比重越來(lái)越高，一些項(xiàng)目利潤(rùn)空間已明顯壓縮。

　　記者拿到的一線城市某在售樓盤信息顯示，該樓盤每平方米開發(fā)總成本為31084元，其中：樓板價(jià)、土地使用費(fèi)、土地契稅等土地費(fèi)用為12182元，占39.25%；前期費(fèi)用、工程建安費(fèi)用、配套建設(shè)費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)、銷售費(fèi)、管理費(fèi)等開發(fā)及財(cái)務(wù)成本累計(jì)15464元，占49.21%；營(yíng)業(yè)稅、附加費(fèi)、印花稅、土地增值稅等累計(jì)3585元，占11.53%。該項(xiàng)目每平方米售價(jià)為3.6萬(wàn)元左右。這樣的成本及利潤(rùn)情況，在目前在售樓盤中有一定代表性。

　　新城控股副總裁譚為民說(shuō)，目前房地產(chǎn)項(xiàng)目利潤(rùn)情況千差萬(wàn)別，暴利、厚利、薄利乃至虧本等各種情況都有。但總體而言，市場(chǎng)正呈現(xiàn)出越來(lái)越理性的狀態(tài)。“拿過(guò)高價(jià)地的房企，很多都出現(xiàn)過(guò)經(jīng)營(yíng)困難的情況。目前，順應(yīng)形勢(shì)、隨行就市已成為很多開發(fā)商的共識(shí)。”

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