近期，住房空置率再度挑動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的敏感神經(jīng)。作為衡量樓市泡沫的重要指標(biāo)，雖然官方一直堅(jiān)稱(chēng)“沒(méi)有準(zhǔn)確的定義”、“計(jì)算出來(lái)很難”，但第三方機(jī)構(gòu)和民間對(duì)此的關(guān)注熱度一直很高。

　　空置率再度引發(fā)關(guān)注

　　隨著中國(guó)樓市進(jìn)入新一輪調(diào)整期，被視作評(píng)估“樓市泡沫”的重要指標(biāo)之一的住房空置率，再度挑動(dòng)著市場(chǎng)的敏感神經(jīng)。

　　西南財(cái)經(jīng)大學(xué)１０日發(fā)布的一份報(bào)告稱(chēng)，２０１３年我國(guó)城鎮(zhèn)家庭住房擁有率為８７．０％，而住房整體空置率為２２．４％，比２０１１年上升１．８?jìng)€(gè)百分點(diǎn)。目前，我國(guó)的住房空置率已高于美國(guó)、日本、歐盟等國(guó)家和地區(qū)。

　　瑞銀近期發(fā)布的《地產(chǎn)泡沫之憂》報(bào)告亦估計(jì)，截至２０１０年底，中國(guó)居民的自住房比例已達(dá)８５％—８８％，在城鎮(zhèn)地區(qū)約為７５％—７８％。據(jù)此估算，城鎮(zhèn)家庭住房空置率在２２％－２５％，與西南財(cái)經(jīng)大學(xué)的研究結(jié)果基本一致。

　　如何計(jì)算空置率？業(yè)界歷來(lái)存在爭(zhēng)議。除了專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)的調(diào)查統(tǒng)計(jì)，還有人試圖通過(guò)小區(qū)住宅用電量的變化了解“是否住人”；還有地方的人通過(guò)調(diào)查房地產(chǎn)市場(chǎng)時(shí)關(guān)注一些小區(qū)的“入住率”；一些網(wǎng)友還曾通過(guò)“集體曬黑燈”來(lái)看各自居住小區(qū)的空置情況，等等。而各方得出的空置率，自是五花八門(mén)。

　　對(duì)于各種版本的空置率，住建部總經(jīng)濟(jì)師馮俊近日表示，現(xiàn)在空置率并沒(méi)有一個(gè)準(zhǔn)確的官方定義。他認(rèn)為，國(guó)際上的空置率計(jì)算，是以這個(gè)城市里有出租愿望的住房或者有出售愿望的住房作為分子，總住房量作為分母。“我們現(xiàn)在這方面是沒(méi)有調(diào)查的，所以很難得出空置率的概念”。而此前，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的發(fā)言人也曾表示，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局還不能計(jì)算出空置率。

　　樓市供需格局生變

　　中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)歷了５個(gè)月的量縮期后，專(zhuān)家認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入新一輪市場(chǎng)調(diào)整的趨勢(shì)已經(jīng)得到確認(rèn)。

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局較新數(shù)據(jù)顯示，今年１－４月份，全國(guó)住宅銷(xiāo)售面積下降８．６％，住宅銷(xiāo)售額下降９．９％。而進(jìn)入５月之后，樓市成交低迷的狀態(tài)不僅未出現(xiàn)好轉(zhuǎn)，房?jī)r(jià)走勢(shì)也進(jìn)一步疲軟。

　　據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，２０１４年５月，全國(guó)１００個(gè)城市新建住宅平均價(jià)格為１０９７８元／平方米，環(huán)比上月下跌０．３２％，是２０１２年６月以來(lái)連續(xù)環(huán)比上漲２３個(gè)月后頭次環(huán)比下跌。房?jī)r(jià)環(huán)比下跌城市數(shù)量也在持續(xù)增加，達(dá)６２個(gè)城市。其中跌幅在１％以上的有３０個(gè)，較４月份增加１４個(gè)。

　　本輪樓市調(diào)整與以往有何不同？瑞銀頭席經(jīng)濟(jì)學(xué)家汪濤認(rèn)為，與前幾輪調(diào)整不同，此次房地產(chǎn)量?jī)r(jià)下滑的觸發(fā)因素并非調(diào)控政策收緊。“事實(shí)上，中國(guó)住房的內(nèi)在供求格局已發(fā)生變化——當(dāng)前的住宅建設(shè)量已超過(guò)城鎮(zhèn)人口增長(zhǎng)和住房改善帶來(lái)的需求。”

　　也就是說(shuō)，由于出現(xiàn)了一定程度的供求錯(cuò)配，中國(guó)樓市的供需格局已經(jīng)生變。西南財(cái)大的報(bào)告顯示，２０１３年中國(guó)城鎮(zhèn)家庭多套房擁有率為１８．６％，與２０１１年相比增長(zhǎng)了１５．９％。

　　西南財(cái)大中國(guó)家庭金融調(diào)查與研究主任甘犁表示，中國(guó)城鎮(zhèn)地區(qū)可實(shí)現(xiàn)剛性住房需求上限約為２３００萬(wàn)套，可實(shí)現(xiàn)改善型住房需求上限約為９５０萬(wàn)套。而目前城鎮(zhèn)地區(qū)家庭自有空置住房為４８９８萬(wàn)套，待售商品住宅約為３５０萬(wàn)套，總供給為５２４８萬(wàn)套住房。“因此，即使不計(jì)算十二五期間的保障性住房建設(shè)供給，現(xiàn)有的存量住房已經(jīng)可以滿足可實(shí)現(xiàn)住房需求。”

　　摸清“家底”是基礎(chǔ)

　　業(yè)內(nèi)人士指出，長(zhǎng)期以來(lái)，市場(chǎng)一直把新增供應(yīng)集中關(guān)注在新房上。“在一手住宅入住率不高的前提下，再度開(kāi)發(fā)新盤(pán)增加市場(chǎng)供應(yīng)就是給予市場(chǎng)炒作的機(jī)會(huì)，其實(shí)二手房供應(yīng)也是增加市場(chǎng)供應(yīng)方法。”業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，“從某種程度上說(shuō)，空置率是決定土地供應(yīng)和開(kāi)發(fā)量的一個(gè)重要因素。政府應(yīng)執(zhí)行分類(lèi)調(diào)控，科學(xué)合理做好土地指標(biāo)的規(guī)劃，在供過(guò)于求的城市，嚴(yán)控土地供應(yīng)指標(biāo)。”

　　專(zhuān)家認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)登記是樓市科學(xué)調(diào)控的基礎(chǔ)，政府先盤(pán)清有多少“家底”之后，樓市調(diào)控才更有針對(duì)性。到目前為止，全國(guó)已有２２個(gè)省區(qū)市啟動(dòng)了不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的前期工作，“不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記”１０日已在湖南省率先啟動(dòng)試點(diǎn)。

　　上海中原地產(chǎn)研究咨詢部研究員盧文曦表示，不動(dòng)產(chǎn)登記后續(xù)若再配以房產(chǎn)稅、住房信息聯(lián)網(wǎng)等手段，可促使樓市真實(shí)需求的回歸。

　　某研究認(rèn)為，建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度有利于房地產(chǎn)調(diào)控的政策針對(duì)性和有效性。目前，對(duì)全國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)分布情況不清晰，以及不同城市間的不動(dòng)產(chǎn)信息查詢并非完全通暢，都使一些調(diào)控政策在制定上帶有盲目性，從而在執(zhí)行上不能達(dá)到預(yù)期效果。

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