摘要：目前越來越多的開發(fā)商涉及到商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，就連國內(nèi)的住宅老大萬科也不例外，但是非常多的公司會覺得自己項目的位置、條件很優(yōu)越，往往將商業(yè)部分的策劃放置不理，一味的根據(jù)設(shè)計院 “閉門造車”，其實這樣脫離市場的“規(guī)劃”往往會釀成大錯，使原來很好的項目變成了普通的項目，實在叫人惋惜。因此，中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟專家委員、鴻偉摩爾-董事長楊建偉先生提出：商業(yè)地產(chǎn)，策劃先行！

    商業(yè)地產(chǎn)屬于復(fù)合型地產(chǎn)開發(fā)，“商業(yè)”和“地產(chǎn)”相加才是商業(yè)地產(chǎn)。對于商業(yè)地產(chǎn)而言，開發(fā)建設(shè)只是整個項目運作的一個部分，而商業(yè)運作才是項目開發(fā)的真正目標與導(dǎo)向。所以商業(yè)地產(chǎn)頭先要求地產(chǎn)商、投資商以經(jīng)營為本進行開發(fā)建設(shè)，要求建筑設(shè)計公司按照“以商業(yè)空間實用為本”的設(shè)計理念進行規(guī)劃設(shè)計。但很多建筑設(shè)計師并非專業(yè)從事商業(yè)地產(chǎn)的建筑設(shè)計，他們往往對于建筑設(shè)計的美觀與實用性更加重視，而對于建筑物完工后的功能用途與市場定位卻不甚了解，因此常會導(dǎo)致相應(yīng)的建筑規(guī)劃方案并不符合商業(yè)需求。
    有需求才有市場，這是亙古不變的真理。經(jīng)濟學(xué)里講到，需求引起供給，供給滿足需求，而需求又引起新的供給?？梢娦枨鬀Q定了市場的供應(yīng)，決定了市場的動向。順應(yīng)市場需求應(yīng)運而生的產(chǎn)品，往往不需要刻意的營銷便可占據(jù)市場，獨領(lǐng)風(fēng)騷。需求是指消費者有支付能力的需要，它是消費者所擁有的貨幣量決定的能夠購購商品和勞務(wù)的能力。由此可見，形成市場需求必須具備兩個條件：消費者愿意購購和消費者有能力支付。如果投資者能夠在投資之前詳細地分析了市場中消費者的消費力、消費水平、消費趨向等，也就了解了市場需求，也就把握住了市場的脈象，順應(yīng)這個方向進行投資也就可以輕易回收成本、獲取收益。
    而很多建筑設(shè)計師雖然有很強的專業(yè)功底和建筑創(chuàng)作能力，卻對商業(yè)缺乏深刻的了解，如果僅僅是設(shè)計師們從建筑學(xué)的角度考慮建筑美學(xué)和建筑力學(xué)問題，而不考慮商業(yè)經(jīng)營中的成本問題和業(yè)態(tài)互補問題，以及物業(yè)將來形成的整個商業(yè)氛圍的問題，那么對于設(shè)計出來的物業(yè)是否適應(yīng)當(dāng)?shù)厥袌龅臓顩r，是否適應(yīng)本項目的定位和商家的開店要求，是否有利于形成良好的商業(yè)人流動線，不能給予很充分的論證。

　　目前國內(nèi)很多開發(fā)商本來并沒有商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)驗，對于他們來說商業(yè)地產(chǎn)策劃其實是一個很模糊的概念。大多數(shù)決定進行商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的公司，往往還沒有弄清楚投資商業(yè)地產(chǎn)與投資住宅地產(chǎn)之間的區(qū)別在哪里。這個區(qū)別其實就體現(xiàn)在，住宅物業(yè)是期待快速銷售后的資金回籠，而商業(yè)物業(yè)則是追求商業(yè)運營的可持續(xù)發(fā)展。
    目前國際國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展趨勢，都是由開發(fā)商自己持有部分或全部物業(yè)，相信這在未來也必將成為北京市場的主流。在這樣的背景下，商業(yè)物業(yè)能夠保持良好的運營便成為開發(fā)商們未來的目標。在開發(fā)之前先了解市場，進行策劃，開發(fā)商便能胸有成竹，待項目開發(fā)完成后就能放心地自己持有一部分物業(yè)，并長期經(jīng)營下去。在這樣的前提下，若能兼顧建筑物外形的美觀，便會是錦上添花了。
    楊總解釋道，商業(yè)地產(chǎn)策劃絕非簡單的一兩個環(huán)節(jié)，而是一個系統(tǒng)性的工作。它應(yīng)是將投資者、消費者、品牌、管理、資金等等多種因素綜合分析、研究、定位、設(shè)計并實施的完整過程。策劃的內(nèi)容中包含了對于政策、區(qū)域規(guī)劃的系統(tǒng)分析，較后再由已完成的策劃方案對建筑物的具體屬性進行規(guī)劃。策劃的優(yōu)劣對于項目后期招商工作的順利與否起著決定性的作用。所以，一個完整的、優(yōu)質(zhì)的商業(yè)地產(chǎn)策劃往往需要耗費數(shù)月甚至半年、一年的時間。這對于中國的許多房地產(chǎn)企業(yè)來說恐怕是難以接受的。但是，換一個角度思考，如果幾個月的策劃能換來未來幾年、十幾年、甚至幾十年的平穩(wěn)收益，那又何樂而不為呢？
    那么究竟商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)該規(guī)劃先行，還是策劃先行呢？想必答案已經(jīng)明了，策劃是引導(dǎo)性的規(guī)劃，規(guī)劃是實質(zhì)性的策劃。作對程序，才能保證項目得到良好的發(fā)展。只有策劃先行才是緊握市場動向、謹慎開發(fā)地產(chǎn)、從容營運商業(yè)的王道！

    鴻偉摩爾：中國商業(yè)聯(lián)合會授予:“中國商業(yè)地產(chǎn)先進策劃服務(wù)機構(gòu)”的專業(yè)策劃公司，公司一直專注于摩爾業(yè)態(tài)及商業(yè)環(huán)境的深度研究、致力于商業(yè)地產(chǎn)市場研究、定位規(guī)劃、招商運營、運營管理的專業(yè) 商業(yè)地產(chǎn)策劃與運營管理公司。公司悉心研究各類城市的消費與市場環(huán)境，專業(yè)從事“SHOPPING MALL、商業(yè)步行街、主題專業(yè)市場、社區(qū)MALL、旅游、創(chuàng)意地產(chǎn)”等物業(yè)形態(tài)的前期市場及環(huán)境調(diào)研、可行性研究、項目主題定位、商業(yè)模式及功能規(guī)劃設(shè)計、招商代理、商業(yè)經(jīng)營管理等核心服務(wù)。

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