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是時(shí)候反思“調(diào)控房?jī)r(jià)”是否正確

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天  來源:觀點(diǎn)房產(chǎn)網(wǎng)  閱讀 771 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

  房?jī)r(jià)又漲了。近日,國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)表明:7月份,全國70個(gè)大中城市新建商品住宅環(huán)比價(jià)格下降的城市有9個(gè),持平的城市有11個(gè),上漲的城市有50個(gè)。其中,上漲城市比6月份增加了25個(gè)。

  房?jī)r(jià)到底怎么了?整個(gè)7月份,為了防范房?jī)r(jià)上漲,可謂“警鐘常鳴”。7月7日, 總理在江蘇調(diào)研時(shí)強(qiáng)調(diào):絕不允許房?jī)r(jià)反彈。7月19日,國土資源部、住建部聯(lián)合下發(fā)緊急通知,要求堅(jiān)決防止房?jī)r(jià)反彈。7月24日,國務(wù)院決定派出8個(gè)督查組,對(duì)16個(gè)省市開展專項(xiàng)督查。7月31日,中共政治局召開會(huì)議提出:下半年堅(jiān)定不移地貫徹執(zhí)行房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策,堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性需求,切實(shí)防止房?jī)r(jià)反彈。

  這一套組合拳打出去,效果應(yīng)該是有一些的,比如部分城市住宅成交量已有所下滑。但是,作為調(diào)控的核心目標(biāo),房?jī)r(jià)卻依舊上漲。而且,這一上漲可能還將持續(xù)一段時(shí)間。去年10月,70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)頭次出現(xiàn)環(huán)比下跌,連跌8個(gè)月后,今年6月頭次止跌反漲,平均漲幅為0.02%,7月的漲幅擴(kuò)大至0.14%。從市場(chǎng)周期性規(guī)律分析,經(jīng)歷去年以來的持續(xù)的下行之后,6月開始房?jī)r(jià)上漲,具有調(diào)頭上行的征兆,而一旦步入上升通道,則市場(chǎng)的力量至少能持續(xù)到明年。

  正由于此,雖然“三令五申”,仍拉不住房?jī)r(jià)反彈的龍頭。面對(duì)這一現(xiàn)象,調(diào)控政策該怎么辦?筆者認(rèn)為,頭先應(yīng)反思調(diào)控目標(biāo)的合理性。

  2005年以來,房?jī)r(jià)是主要調(diào)控目標(biāo),2010年以來更上升為惟一目標(biāo)。具體措辭有:穩(wěn)定房?jī)r(jià)、扼制房?jī)r(jià)過快上漲、促使房?jī)r(jià)回歸合理、促使房?jī)r(jià)合理回歸、防范房?jī)r(jià)反彈等。長(zhǎng)期而論,在國際上,房?jī)r(jià)具有準(zhǔn)資產(chǎn)價(jià)格的屬性,具有較強(qiáng)的波動(dòng)性,而且漲多跌少;短期來看,我國尚處于房地產(chǎn)快速發(fā)展期,客觀上房?jī)r(jià)上漲的壓力較大,況且還有推高房?jī)r(jià)的“土地財(cái)政”、“購房偏好”等特殊國情。

  在這種情況下,將房?jī)r(jià)作為調(diào)控直接目標(biāo),注定在大部分時(shí)間段,都難以取得顯著效果。從市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的基本規(guī)律和價(jià)格機(jī)制分析,商品價(jià)格的主要的、直接的、先進(jìn)的決定因素是供求關(guān)系。穩(wěn)定房?jī)r(jià)頭先應(yīng)追求住宅供求平衡,我們可以將平衡供求,作為調(diào)控主要目標(biāo)。

  再深入一層分析,資產(chǎn)價(jià)格的大幅上漲,主要推手是需求在短期時(shí)間爆發(fā),而且多屬投資投機(jī)性需求,同時(shí)資產(chǎn)品供應(yīng)難以有效增加(比如股票、房產(chǎn))。所以,平衡住宅市場(chǎng)的調(diào)控目標(biāo),可以細(xì)分為兩個(gè)主攻方向:一是抑制投資投機(jī)性購房需求;二是增加住宅供應(yīng)。至于在追求供求平衡的調(diào)控過程中,不應(yīng)過于苛求短期波動(dòng)中的房?jī)r(jià)漲跌;尤其是當(dāng)價(jià)上漲幅度小于GDP增幅或人均收入增幅,應(yīng)視之為基本合理,如果已小于CPI增幅,則不宜繼續(xù)嚴(yán)厲打壓了。

  以平衡供需為“綱”,則房地產(chǎn)調(diào)控的邏輯也就清晰了。反思過去十多年,我國住宅市場(chǎng)的主要矛盾是“住宅開發(fā)和供應(yīng)無法滿足人們過去幾十年積累的與現(xiàn)在日益增長(zhǎng)的需求”。這是兩個(gè)層次的問題:個(gè)層次是保障房建設(shè)滯后,導(dǎo)致中低收入家庭、過渡性住房困難家庭需求得不到滿足。個(gè)層次是商品房供應(yīng)規(guī)模、產(chǎn)品類型、產(chǎn)品質(zhì)量,還不能全方位滿足中高收入家庭的需求。2009年以來,保障性安居工程快速推進(jìn),個(gè)層次的矛盾正在大大緩解。經(jīng)過十年來商品住宅建設(shè),除了中小戶型普通商品住宅,商品房供應(yīng)規(guī)模的矛盾趨于消失,展望未來,滿足中高端需求的高品質(zhì)住宅供應(yīng),需要一個(gè)長(zhǎng)期的進(jìn)化過程。

  反思較早始于2003年的房地產(chǎn)調(diào)控,房?jī)r(jià)調(diào)控效果不佳的重要原因之一:偏重于抑制需求,輕視了增加供應(yīng)。話分兩頭。抑制需求方向正確,緊縮個(gè)人房貸、提高二手房交易稅,以及當(dāng)前的限購、限貸,皆有助于抑制投資投機(jī)性需求。當(dāng)然,將“投資”和“投機(jī)”并列為打壓對(duì)象,在抑房?jī)r(jià)的關(guān)鍵時(shí)期,無可厚非,但長(zhǎng)期而言,還是應(yīng)允許長(zhǎng)線的投資需求的存在,比如有些人購房后用于出租,增加了租賃市場(chǎng)的供應(yīng),有助于穩(wěn)定租金價(jià)格。與之同理,限購、限貸這類行政干預(yù)手段,短期效果顯著,但不宜長(zhǎng)期“吃猛藥”。為了長(zhǎng)期性抑制投機(jī)需求,頭先應(yīng)使用稅收手段,對(duì)于多套房、豪宅:征收房產(chǎn)稅勢(shì)在必行,另外提高營業(yè)稅、個(gè)調(diào)稅、契稅、土地增值稅亦有空間。其次,可動(dòng)用信貸工具,提高房貸門檻,尤其是上調(diào)個(gè)貸利率。

  關(guān)于增加市場(chǎng)供應(yīng),過去重視不夠,遑論落實(shí),未來急需進(jìn)行大力度的制度改革,并加大落實(shí)力度。造成住宅供應(yīng)偏緊的根源,在于國有建設(shè)用地出讓的壟斷性,以集體建設(shè)用地改革嚴(yán)重滯后(2007年黨就已將其寫入文件),其中又牽涉到地方土地財(cái)政的痼疾,以及小產(chǎn)權(quán)房的亂相叢生。這需要一系列深層次的改革,本文暫且不展開。另外還有一點(diǎn),過去被忽視,那就是當(dāng)房?jī)r(jià)下跌或漲幅回落的時(shí)候,企業(yè)開發(fā)投資的積極性隨之下滑,從而為下一輪市場(chǎng)供應(yīng)短缺埋下“禍根”。比如當(dāng)前,雖然總體上可以出售的住宅存貨量大于去年和前年,但1-7月全國商品房新開工面積同比下跌9.8%,這就意味著明年乃于后年,住宅供應(yīng)偏緊,其結(jié)果將是助推房?jī)r(jià)上漲。所以,表面上看似當(dāng)前應(yīng)打壓“萬惡”的開發(fā)商,但我們還應(yīng)從供應(yīng)平衡上,前矚一下明后年的樓市及房?jī)r(jià)形態(tài)。鑒于此,應(yīng)通過優(yōu)惠政策引導(dǎo)、支持開發(fā)商購地、開工。

  房地產(chǎn)調(diào)控,已到了總結(jié)、反思、改進(jìn)的時(shí)候了。應(yīng)考慮改變調(diào)控目標(biāo),由抑制房?jī)r(jià),轉(zhuǎn)向追求供應(yīng)平衡;由“頭痛醫(yī)頭,腳痛醫(yī)腳”,轉(zhuǎn)向更具持續(xù)性、長(zhǎng)期性、系統(tǒng)性的治療方式。

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