廣州再次推出了一個(gè)“新地王”，離恒大奪取廣州市新地王僅39天。

　　7月26日下午廣州拍賣番禺大石住宅項(xiàng)目，新城市地產(chǎn)以5805萬(wàn)元取得該項(xiàng)目，加上項(xiàng)目過(guò)戶稅費(fèi)后購(gòu)購(gòu)價(jià)近7000萬(wàn)元，比起拍價(jià)溢價(jià)達(dá)122.84%，折合樓面地價(jià)為11513元/㎡，奪得了番禺區(qū)域“新地王”。

　　但筆者認(rèn)為，廣州在目前再推“新地王”顯得有些不合時(shí)宜。本來(lái)，廣州一個(gè)多月前創(chuàng)出珠江新城樓面地價(jià)3.3萬(wàn)平米的“地王”已經(jīng)倍受關(guān)注，因?yàn)槭墙衲耆珖?guó)較先創(chuàng)造的超級(jí)“地王”，比北京新創(chuàng)“地王”還要早20多天。

　　不過(guò)，在國(guó)土部7月19日連夜召開視頻會(huì)議、就當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)和兩部門聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于進(jìn)一步嚴(yán)格房地產(chǎn)用地管理鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控成果的緊急通知》進(jìn)行通報(bào)才剛剛一周，國(guó)務(wù)院決定從7月下旬開始派出8個(gè)督查組對(duì)16個(gè)省(市)貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策措施情況開展專項(xiàng)督查的消息發(fā)布才3天，廣州就再次推出“新地王”這的確讓筆者感到很奇怪和詫異。

　　因?yàn)?，只要?duì)照一下國(guó)土部和住建部緊急通知的精神，就會(huì)感到廣州的“新地王”是多么不合時(shí)宜：

　　《通知》指出，近期房地產(chǎn)和土地市場(chǎng)出現(xiàn)的一些波動(dòng)，雖并未改變市場(chǎng)整體格局，但市場(chǎng)運(yùn)行的復(fù)雜性和不穩(wěn)定性在增加，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控仍然處在關(guān)鍵時(shí)期，任務(wù)還很艱巨。對(duì)此，各級(jí)國(guó)土資源主管部門、住房城鄉(xiāng)建設(shè)(房地產(chǎn)、城鄉(xiāng)規(guī)劃)主管部門要有清醒認(rèn)識(shí)，堅(jiān)持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控不放松，密切配合做好各項(xiàng)工作，不斷鞏固調(diào)控成果，堅(jiān)決防止房?jī)r(jià)反彈。

　　《通知》要求，各地要把落實(shí)住房用地供應(yīng)計(jì)劃作為下半年的工作切實(shí)抓好，應(yīng)保盡保保障性安居工程用地，并以提高計(jì)劃完成率、增加有效供應(yīng)為頭要目標(biāo)，進(jìn)一步加大普通商品住房用地的供應(yīng)力度。

　　從7月開始，國(guó)土資源部將對(duì)保障新安居工程用地和普通商品住房用地供應(yīng)實(shí)行月度指導(dǎo)，對(duì)落實(shí)情況較差的將予以通報(bào)，年底對(duì)各省(區(qū)、市)進(jìn)行目標(biāo)責(zé)任考核。下半年，各地要密切跟蹤市場(chǎng)形勢(shì)，切實(shí)把握好土地出讓節(jié)奏、時(shí)序和價(jià)格，防止出現(xiàn)商服和住宅高價(jià)地，擾亂市場(chǎng)預(yù)期，破壞市場(chǎng)穩(wěn)定。

　　《通知》要求市縣國(guó)土資源主管部門要進(jìn)一步完善地價(jià)專業(yè)評(píng)估和集體決策程序，合理確定起始價(jià)、底價(jià)，在土地出讓前還應(yīng)全面分析、研判市場(chǎng)形勢(shì)，對(duì)可能出現(xiàn)高價(jià)地的要及時(shí)調(diào)整競(jìng)價(jià)方式，制定出讓方案和現(xiàn)場(chǎng)預(yù)案。對(duì)預(yù)判成交價(jià)格創(chuàng)歷史總價(jià)新高、或單價(jià)較高，或溢價(jià)率超過(guò)50%的房地產(chǎn)用地(包括商服、住宅或商住綜合)，要及時(shí)調(diào)整出讓方案，采用“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”或配建保障房、公共設(shè)施等辦法出讓土地。

　　《通知》強(qiáng)調(diào)，各地要嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策，不得擅自調(diào)整放松要求。已放松的，要立即糾正。《通知》還重申了已有的房地產(chǎn)用地管控政策，要求加大閑置土地處置力度。

　　國(guó)土資源部黨組成員、副部長(zhǎng)胡存智在講話中指出，各級(jí)國(guó)土資源管理部門要把思想認(rèn)識(shí)統(tǒng)一到要求上來(lái)，統(tǒng)一到國(guó)務(wù)院調(diào)控政策上來(lái)。要嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)住房用地和房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的政策，加大住房用地供應(yīng)力度，探索完善土地交易方式，對(duì)保障性安居工程用地應(yīng)保盡保，堅(jiān)持做好市場(chǎng)監(jiān)測(cè)監(jiān)管，加大閑置土地處置力度。要分類指導(dǎo)，精細(xì)調(diào)控，確保調(diào)控政策落到實(shí)處。完善土地交易方式，合理安排供地節(jié)奏、數(shù)量和批次，形成均衡協(xié)調(diào)的供地結(jié)構(gòu)。要關(guān)注輿論，敏銳反應(yīng)，把握和引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期，防止地價(jià)信號(hào)被社會(huì)誤讀。

　　為何在如此敏感的時(shí)期廣州再次推出“新地王”呢？這是筆者很關(guān)注的問(wèn)題。因?yàn)?，這件事很容易會(huì)被看作地方政府與政府博弈的例證。筆者覺得這個(gè)“新地王”還有幾個(gè)問(wèn)題和疑點(diǎn)值得關(guān)注和探討：

　　其一，這次的地王并不是政府正常的土地出讓，而是法院委托拍賣。通常這樣的拍賣以往都是很低調(diào)的，這樣購(gòu)家才有可能盡可能地低價(jià)拿地。而這次似乎異乎尋常地高調(diào)，不知何故？而且，政府部門其實(shí)沒有必要介入這樣的拍賣和轉(zhuǎn)讓。如果的確有必要介入，也應(yīng)該按國(guó)土部和住建部的緊急通知在定價(jià)和輿論上給予指導(dǎo)。

　　其二，該地塊因?yàn)槭欠ㄔ何信馁u，需要加收近兩成的過(guò)戶費(fèi)用，因此才導(dǎo)致該地塊樓面地價(jià)過(guò)萬(wàn)。據(jù)稱購(gòu)家的稅費(fèi)中有15%左右的費(fèi)用原本是應(yīng)該賣方承擔(dān)，卻被要求要由購(gòu)家負(fù)擔(dān)，這就無(wú)形中提高了地價(jià)；還有就是有關(guān)報(bào)道的拍賣資料并未顯示該項(xiàng)目的容積率和商住比例等規(guī)劃指標(biāo)，如果該地塊還可以更改和調(diào)整地塊的用途和容積率的話，現(xiàn)在的地價(jià)并不真實(shí)。

　　其三，開發(fā)商該項(xiàng)目是否只能獲得1%的利潤(rùn)？新城市負(fù)責(zé)人說(shuō)：“如果我們的產(chǎn)品有優(yōu)勢(shì)，預(yù)計(jì)樓面售價(jià)可到15000元/㎡左右，加上頭層商業(yè)價(jià)值，預(yù)計(jì)銷售利潤(rùn)率為1%左右。可見，房地產(chǎn)自從實(shí)行“招拍掛”后已無(wú)“暴利”可言，開發(fā)商投地的利潤(rùn)點(diǎn)從15%下降到10%，甚至更低。”既然還可以拿到利潤(rùn)10%的地，卻偏要去爭(zhēng)奪利潤(rùn)僅1%的項(xiàng)目呢？
 

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