近期關于房地產市場回暖的公開信息很多，甚至有回暖已成定局的論調。房地產回暖的信息可能放出很多錯誤信號。“穩(wěn)增長”如果導致樓價反彈，重復2009年保增長帶來房地產價格的膨脹，投機需求的卷土重來，可能帶來經濟和社會更大的不穩(wěn)定。

　　房地產市場回暖有兩個特征。個特征，主要是“剛需”購房釋放。“剛需”的定義，是指沒有價格彈性或者價格彈性很小的房屋需求。嚴格意義上來說，“剛需”是指套房的購購需求。只有這類需求才可能不論價格漲跌都不會改變。在大中城市，新居民的居住需求才是真正的“剛需”。但不論是新畢業(yè)留城的大學畢業(yè)生，還是城鎮(zhèn)化過程中進城的農民工，在數十倍的價格和收入比之的“剛需”是無法釋放的。所以，報道的所謂“剛需”，恐怕還是投資或者投機性的需求了。在對套以上的購房的限購的政策沒有改變的情況下，這些非套房的購購大幅增長，可能是對調控政策的挑戰(zhàn)。

　　個特征是樓價悄悄上漲。有報道顯示，二手房市場一些業(yè)主報價后，因為注意到有意愿購房者增加，馬上會提高報價，幾天之內就上漲數萬元。

　　形成市場化的商品均衡價格，需要供給，需求和效用化三大條件的約束，以投資投機為主的房地產市場屬于資產類市場。投資投機需求沒有效用化的約束，投資是以價格差異為“賺錢”的目標，賺錢“效用”無限大，市場價格不可能通過實際供求決定。“賺錢需求”在意價格不斷上漲，價格需求彈性極高，有推動價格不斷上漲的強烈動機，從而破壞了價格理論中效用達到滿足度后需求下降的假設。賺錢需求屬于效用無限大，不可能出現與這種無限需求達到均衡的“供給”水平。理論和實踐都說明，以投資為主的房地產市場不可能靠增加供給來調整價格形成穩(wěn)定的均衡價格水平。特別是在銀行信貸的支持下，銀行不斷向“賺錢需求”提供的信貸，杠桿化放大了投機資金供給，給了價格上漲源源不斷的動力。如果不斷增加“賺錢需求”的房屋的“供給”，只可能把價格越推越高。

　　如果房地產價格反彈，不僅上一輪房地產泡沫帶來的還未解決的亂象繼續(xù)惡化，還可能造成實體經濟的產業(yè)空心化，進一步增大金融風險，加大收入分配差距。

　　去年發(fā)生的不少溫州老板由于資金鏈斷裂而跑路惡性事件，調查顯示大多都因為投資了房地產或相關資產市場。如果房地產價格反彈，各方資金包括銀行資金，特別是逐利性強的民間資金立即會蜂擁而至。須知，實業(yè)投資的資本平均利潤一般在10％左右，房地產價格反彈很容易引導投入實體經濟運行的資金變身房地產投資，甚至動用本該支持主業(yè)運行的銀行貸款投向房地產以求高回報。如果是為了穩(wěn)增長而放松房地產調控政策，靠房地產拉動經濟增長，結果勢必加劇經濟的結構性矛盾，加大產業(yè)空心化的風險。

　　不管價高價低或者主要是投機性需求，假如購房者是用100％的自有資金，真金白銀購房，并沒有銀行資金的杠桿化，那房地產回暖應該沒有風險。但如果投機購房是套取銀行資金，則房地產回暖就非?？赡茉杏碌姆康禺a泡沫，較后帶來銀行的風險甚至危機。有報道顯示，近期銀行的壞賬率普遍上升，壞賬來源都與上一輪房地產信貸以及與房地產相關的地方融資平臺有關。

　　“以資產價格泡沫為特征”的經濟危機，是上世紀90年代以來世界上發(fā)生的經濟危機的特征。比如，日本的危機、亞洲危機，2008年爆發(fā)的美國危機，近期西班牙銀行的危機，實際上都是銀行的房地產信貸危機，并非國家債務危機?；赝鼛资陙肀l(fā)的經濟危機，多半都是房地產作為投資品推動資產價格過度膨脹致使泡沫破滅而引發(fā)的。

　　正因為如此，樓價反彈，房地產投資再次贏得暴利，那些用不合法手段套取銀行資金的群體，將獲取大大超過市場資本平均收益的回報率。這將大幅度拉開與一般收入群體的收入差距，也拉大與一般實體經濟投資的收入差距。對于真正的房屋“剛需”群體，這無疑雪上加霜，也將大大沖擊并抵消由城鎮(zhèn)化帶來的農民轉化為城鎮(zhèn)居民的消費增長。

　　由此可知，“房地產回暖顯示房地產價格觸底反彈”、“穩(wěn)增長房產調控政策應放松”等觀點，實際上是仍停留在房地產是投機和投資為主的市場定位上。這個定位存在極大的困惑。因為這隱含了房地產調控只是促使樓價階段性下降的意思，而這完全背離了引導房地產市場回歸居住為主的基本屬性、促使樓市回到正常發(fā)展水平的宗旨。

　　筆者為此認定，當下應努力使引導房地產市場回歸居住為主的調控先進目標長期化，制度化，可行的辦法是實施房產稅，短期政策是限購不如限貸。只要銀行不向套以上的購房者提供信貸，非“剛需”購房勢頭再旺也不會有太大風險。至于穩(wěn)增長，應在穩(wěn)定有效投資增長上做足文章。

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