房企加速布局旅游度假地產(chǎn)

　　與煙臺(tái)的療養(yǎng)度假勝地養(yǎng)馬島隔海相望，龍湖進(jìn)入煙臺(tái)的頭個(gè)項(xiàng)目葡醍海灣去年一經(jīng)面市就創(chuàng)造了當(dāng)?shù)囟鄠€(gè)銷售。據(jù)秦力洪介紹，葡醍海灣整個(gè)景觀投入一個(gè)億，去年頭次開盤后簽約銷售額就已達(dá)到31億元，而去年煙臺(tái)新建商品房總成交金額不過120個(gè)億，一個(gè)項(xiàng)目占到全市四分之一的銷售額。

　　嘗到了度假地產(chǎn)甜頭的龍湖今年正式啟動(dòng)全國市場。

　　就在5月23日，中弘股份宣布與中國中鐵聯(lián)手以30億元的價(jià)格拿下了?？谑袞|海岸如意島項(xiàng)目。與中鐵合作前名不見經(jīng)傳的中弘股份，近來在旅游地產(chǎn)屢屢有驚人之舉。今年4月，公司就簽訂了三個(gè)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的合作開發(fā)協(xié)議，其中云南西雙版納路南山旅游度假項(xiàng)目建設(shè)用地面積近1.47萬畝，投資規(guī)模150億元；另一個(gè)項(xiàng)目——山東微山湖國際旅游島項(xiàng)目的建設(shè)用地面積也達(dá)到5000畝，投資規(guī)模不少于100億元；而去年10月，該公司與吉林省簽署的建設(shè)用地面積約180公頃、投資規(guī)模150億元的“長白山望天鵝國際旅游度假區(qū)”項(xiàng)目。這意味著，剛借殼上市不久，2011年全年?duì)I業(yè)收入僅18.54億元的中弘股份在未來幾年需要撬動(dòng)至少400億元投資規(guī)模的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目。

　　就在中弘、中鐵聯(lián)手拿下?？诘貕K的同一日，上市房企陽光城也宣布，擬與福建省龍巖市人民政府、新羅區(qū)人民政府簽訂合作框架協(xié)議，將合作開發(fā)龍巖6500畝的“花漾江山”旅游綜合體項(xiàng)目。這亦是陽光城頭度涉足旅游度假地產(chǎn)的開發(fā)。

　　蜂擁而上背后的利益誘惑

　　事實(shí)上，近兩年來房企“躍進(jìn)式”的旅游地產(chǎn)開發(fā)已不鮮見。較早涉足旅游地產(chǎn)的萬達(dá)集團(tuán)目前已開發(fā)多個(gè)旅游度假項(xiàng)目，總規(guī)模已接近1700億元。公司董事長王健林日前表示，萬達(dá)未來將加大在文化和旅游領(lǐng)域的投資，以儲(chǔ)存未來十年的競爭優(yōu)勢，2020年萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)收入比重將降到50%以下，徹底實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型。

　　在旅游資源豐富的省區(qū)，以海南為例，上百億的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目早已星羅棋布，雅居樂、富力、萬科、魯能、新世界、保利地產(chǎn)等地產(chǎn)商早已率先完成布局。云南旅游地產(chǎn)更是炙手可熱，境內(nèi)大理、騰沖、麗江、普洱等地，幾千畝甚至幾十平方公里規(guī)模的項(xiàng)目隨處可見。

　　“旅游地產(chǎn)在今天受到熱捧，較重要的原因就是地價(jià)低。”龍湖秦力洪坦言，專注于城市住宅開發(fā)的房企們一個(gè)接著一個(gè)地“上山下海”，無疑是在行業(yè)變局中尋找新的高利潤空間。

　　以較早涉足旅游地產(chǎn)的雅居樂為例，其“海南清水灣”項(xiàng)目是雅居樂集團(tuán)于2007年到2008先后3次購入的共計(jì)約17塊地的土地使用權(quán)，連片開發(fā)。項(xiàng)目總用地面積約986萬平方米，總土地款24.18億元，樓面地價(jià)僅為245元/平方米，幾乎可以忽略不計(jì)。雅居樂集團(tuán)2010年年報(bào)顯示，公司當(dāng)期繳納的土地增值稅超過20億，大部分源于清水灣的土地增值。按照20%—60%的稅率均值40%計(jì)算，雅居樂依然在該項(xiàng)目上坐享了較大份額的土地溢價(jià)。公司2011年年報(bào)顯示，海南清水灣項(xiàng)目銷售金額達(dá)到113億元，占集團(tuán)全年銷售額的50%，由于毛利率極高的清水灣項(xiàng)目銷售占比提升，當(dāng)年雅居樂集團(tuán)毛利率由2010年的45.8%提升到了2011年的53.8%。自2009年3月開盤以來，清水灣合計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售267億元，10年的開發(fā)周期不到一半，雅居樂在清水灣上計(jì)劃130億元的總投資已提前收回。

　　可以說，清水灣是開發(fā)商在旅游地產(chǎn)投資上較為成功的典范，它所折射的，正是旅游地產(chǎn)開發(fā)的暴利真相。而這一市場邏輯目前仍在繼續(xù)。例如中弘股份北京平谷御馬坊度假城東區(qū)近期已獲得二級(jí)開發(fā)權(quán)，樓面地價(jià)僅為726元，項(xiàng)目若能順利推進(jìn)，盈利空間巨大。

　　經(jīng)歷了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的黃金十年后，低價(jià)拿地、坐等高額回報(bào)的日子已經(jīng)一去不返。而旅游地產(chǎn)的開發(fā)模式讓在城市苦心經(jīng)營的開發(fā)商們眼前一亮，這些往往遠(yuǎn)離大城市的偏遠(yuǎn)土地過去基本無人問津，地方政府招商引資時(shí)往往以較優(yōu)惠的價(jià)格吸引投資?；蛟S鄰近旅游景區(qū)，或許有些氣候、地理上的優(yōu)勢，這些尚未進(jìn)行大規(guī)模開發(fā)的清凈之地總能與“旅游”、“度假”扯上關(guān)系，于是開發(fā)商們以低廉的土地成本，以旅游度假的名義，一次性圈下土地，分批緩慢地進(jìn)行開發(fā)，坐等土地升值后帶來的巨額回報(bào)。

　　旅游項(xiàng)目豐厚的利益誘惑，正是促使開發(fā)商一窩蜂涌向山水之間的真正原因。

　　延伸產(chǎn)品線應(yīng)對調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)

　　“受樓市調(diào)控的影響，很大部分投資資金轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)等領(lǐng)域，但商業(yè)領(lǐng)域的投資過熱已令全行業(yè)意識(shí)到風(fēng)險(xiǎn)。很多開發(fā)商開始另辟蹊徑，進(jìn)行各種嘗試創(chuàng)新，旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)多個(gè)領(lǐng)域的地產(chǎn)投資開始風(fēng)生水起。”一家房企高層人士向記者表示。例如華僑城將開發(fā)頭個(gè)高投入情景旅游商業(yè)項(xiàng)目歡樂海岸，萬達(dá)斥資2000億元打造大型旅游度假區(qū)集群等。

　　記者注意到，開發(fā)商在談及進(jìn)入旅游地產(chǎn)的原因時(shí)，幾乎都表示是由于“城市住宅受調(diào)控、旅游項(xiàng)目前景好、提高增持物業(yè)比例”，或“為了避免經(jīng)營模式過于單一，降低市場風(fēng)險(xiǎn)”等等。包括曾經(jīng)堅(jiān)持專心做好住宅產(chǎn)品的房地產(chǎn)龍頭企業(yè)萬科，近幾年都不得不在商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)全面開花。正如龍湖秦力洪所言，在曠日持久的房地產(chǎn)調(diào)控下，拉長企業(yè)產(chǎn)品線以應(yīng)對市場風(fēng)險(xiǎn)，是很多房企的共同選擇。

　　而對于一些率先進(jìn)入旅游地產(chǎn)領(lǐng)域的開發(fā)商們，如今已進(jìn)入收獲期。

　　恒大地產(chǎn)位于華南的頭個(gè)旅游綜合體項(xiàng)目——清遠(yuǎn)恒大世紀(jì)旅游城已于去年年中開業(yè)；保利地產(chǎn)個(gè)旅游度假產(chǎn)品廣東陽江海陵島項(xiàng)目也已于去年夏天面向全球發(fā)售；幾乎同時(shí)發(fā)售的還有碧桂園的頭個(gè)海濱度假項(xiàng)目——廣東惠州十里銀灣。除了煙臺(tái)葡醍海灣外，龍湖在成都的青城小院2010年開盤當(dāng)天即售出63套，成交逾億元。

　　盡管不少分析指出，旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的投資成本高，許多還涉及土地一級(jí)開發(fā)，資金占用周期長，會(huì)拖累開發(fā)商的資金周轉(zhuǎn)速度。但有業(yè)內(nèi)人士卻披露：開發(fā)商并不會(huì)讓自有資金沉淀在項(xiàng)目中。相反，他們很快就能夠通過賣房子來回籠早期投資，即“前幾年收回投資，后幾年凈賺”。正如秦力洪所言，在一個(gè)旅游地產(chǎn)大盤，他們會(huì)分成很多個(gè)項(xiàng)目來做，仍以高周轉(zhuǎn)進(jìn)行滾動(dòng)開發(fā)。

　　中信證券地產(chǎn)分析師蘇雪晶認(rèn)為，隨著消費(fèi)的升級(jí)，旅游需求也逐步升級(jí)，消費(fèi)者已經(jīng)由過去的觀光游升級(jí)到休閑度假旅游。隨著國家鼓勵(lì)居民消費(fèi)以拉動(dòng)內(nèi)需和加大投資力度完善基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等一系列政策的出臺(tái)，旅游地產(chǎn)已逐步成為房地產(chǎn)領(lǐng)域的投資熱點(diǎn)。

　　國泰君安李品科則認(rèn)為，定位旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的一大優(yōu)勢在于往往可以獲得當(dāng)?shù)卣闹С?。不過，旅游項(xiàng)目在前期階段會(huì)由于先期投資較大而使得開發(fā)商的資產(chǎn)負(fù)債率、凈負(fù)債率、真實(shí)資產(chǎn)負(fù)債率等指標(biāo)壓力都有所上升。未來旅游地產(chǎn)的發(fā)展仍需要相對多元化的融資渠道的支持。

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