“3·30”樓市新政出臺(tái)已經(jīng)近三個(gè)月了，就在市場(chǎng)正欲步入春天之際，紛紛返場(chǎng)的購(gòu)房人驚奇地發(fā)現(xiàn)，與以往清一色的毛坯期房項(xiàng)目不同，目前市場(chǎng)上在售的樓盤中，附精裝修或是已經(jīng)成為現(xiàn)房的項(xiàng)目突然多了起來(lái)，與需要等待兩三年才能交房，并且還是毛坯的項(xiàng)目相比，這類精裝修+現(xiàn)房的項(xiàng)目無(wú)疑性價(jià)比更加突出。

根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)顯示，截至6月27日，北京市可售期房住宅套數(shù)為40075套，而未簽約的現(xiàn)房住宅套數(shù)為44798套，現(xiàn)房住宅整整多出了4000多套。其實(shí)，早在今年4月底，現(xiàn)房存量就開始超過(guò)期房，較多時(shí)曾超出了8000多套。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，現(xiàn)房存量頭次超過(guò)期房與近兩年土地的高價(jià)拍出不無(wú)關(guān)系。高昂的土地成本，導(dǎo)致很多項(xiàng)目只有打造為高端產(chǎn)品才能掙到錢，于是乎，與以往為追求高周轉(zhuǎn)挖坑就賣的期房不同，高定價(jià)，高利潤(rùn)，但同時(shí)慢節(jié)奏的精裝修+現(xiàn)房產(chǎn)品，開始成了開發(fā)商的選擇。另外，現(xiàn)房定價(jià)較自由，受監(jiān)管較少也導(dǎo)致開發(fā)商更加偏愛現(xiàn)房。

開發(fā)商追求高利潤(rùn)

精裝和現(xiàn)房占比明顯加重

精 源和現(xiàn)房的比重在當(dāng)前樓市中有多大，通過(guò)對(duì)比7月份預(yù)計(jì)入市的新盤可管中窺豹。根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，在7月預(yù)計(jì)入市的37個(gè)項(xiàng)目當(dāng)中，精裝修和現(xiàn)房成為較明顯的共同點(diǎn)，多達(dá)22個(gè)項(xiàng)目要么采用了精裝修提升附加值，要么索性熬成了現(xiàn)房，比例高達(dá)60%。像房山區(qū)的遠(yuǎn)洋春天著和順義區(qū)的春暉園·隨園更是精裝修加現(xiàn)房?jī)刹坏⒄`。

對(duì)此，有分析人士認(rèn)為，無(wú)論是精裝修還是現(xiàn)房，實(shí)際上雖然都增加了開發(fā)成本，但開發(fā)商仍舊樂(lè)此不疲，什么原因？就是為了追求利潤(rùn)化的另類“提價(jià)法”，在通過(guò)精裝修或現(xiàn)房提升了項(xiàng)目自身附加值以后，更有助于提升銷售利潤(rùn)。

其中，主打精裝修的不僅有方莊公館、海淀·上林溪這類普通住宅產(chǎn)品，還有像新北京、空港國(guó)際這樣的商住樓，甚至連易郡這類很少附加精裝修的別墅產(chǎn)品也參與其中。亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅認(rèn)為，由于目前市場(chǎng)環(huán)境并不支持價(jià)格上漲，因此項(xiàng)目通過(guò)“精裝修”這種能夠拉開產(chǎn)品品質(zhì)差距的手段來(lái)提升性價(jià)比的做法，開始在市場(chǎng)中蔓延，而隨著矛盾的進(jìn)一步加劇，預(yù)計(jì)未來(lái)北京商品住宅市場(chǎng)當(dāng)中精裝修將逐漸成為“標(biāo)配”。

此外，因?yàn)槌蔀楝F(xiàn)房而不受監(jiān)管部門價(jià)格干預(yù)的項(xiàng)目也不在少數(shù)，較近火熱的“通州售價(jià)八萬(wàn)元項(xiàng)目”V7九間堂也可能在7月份面市。該項(xiàng)目在申請(qǐng)預(yù)售證時(shí)的報(bào)價(jià)突破了8萬(wàn)元/平方米。在記者的探訪中，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人表示，該項(xiàng)目主打通州區(qū)域少有的別墅產(chǎn)品，并且全部是溫泉入戶的現(xiàn)房別墅，每戶還附加大量的面積。并且項(xiàng)目周邊還有公園、商業(yè)等成熟配套，因此申請(qǐng)預(yù)售證時(shí)確實(shí)報(bào)了一個(gè)比較高的價(jià)格，但實(shí)際開盤時(shí)的價(jià)格肯定不會(huì)是8萬(wàn)元，預(yù)計(jì)每平方米將在4萬(wàn)-5萬(wàn)之間。

業(yè)內(nèi)人士表示，由于北京優(yōu)質(zhì)土地價(jià)格高企以及各家房企土地儲(chǔ)備的減少，導(dǎo)致房企對(duì)于優(yōu)質(zhì)地塊項(xiàng)目愈加重視，不再像以往那樣挖個(gè)坑就賣，而是寧愿花大價(jià)錢好好雕琢，以求控制銷售速度，追求利潤(rùn)的化。

“預(yù)售新規(guī)”導(dǎo)致現(xiàn)房庫(kù)存增加

開發(fā)商之所以普遍開始追求精 或者現(xiàn)房，除了追求高利潤(rùn)外，還有就是因?yàn)槎嗄甑南拶?gòu)政策，導(dǎo)致大量項(xiàng)目滯銷，不得不被動(dòng)地出現(xiàn)了存量現(xiàn)房超過(guò)期房的情況。數(shù)據(jù)顯示，2014年北京商品住宅(不含保障房)共實(shí)現(xiàn)銷售78834套，而同期新增住宅預(yù)售量為120964套，供需比1.53∶1，達(dá)到歷史較高峰。由于長(zhǎng)期限購(gòu)導(dǎo)致的需求不足，使得大量項(xiàng)目在取得期房預(yù)售許可證入市之后，并不能實(shí)現(xiàn)快速去化，而是在等待政策寬松、市場(chǎng)轉(zhuǎn)暖的銷售過(guò)程中被迫“轉(zhuǎn)現(xiàn)”。

在某種程度上北京市兩年前出臺(tái)預(yù)售新規(guī)也使得現(xiàn)房庫(kù)存增加。2013年6月，一個(gè)改變大戶型住宅申請(qǐng)預(yù)售許可條件的通知由北京市住建委發(fā)出，通知規(guī)定提高套均面積大于140平方米的大戶型住宅項(xiàng)目預(yù)售門檻。其中7層及以下的，主體結(jié)構(gòu)封頂才能辦理預(yù)售許可、對(duì)外銷售；8層及以上的，要完成至少規(guī)劃中一半的層數(shù)，并且不低于7層才能申請(qǐng)預(yù)售。而在此之前的領(lǐng)取預(yù)售許可證的條件為，“投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上”。

與此同時(shí)，高端項(xiàng)目集體入市也導(dǎo)致了現(xiàn)房預(yù)售項(xiàng)目占比加重。在經(jīng)歷了多年開發(fā)之后北京住宅用地，尤其是城區(qū)宅地逐漸進(jìn)入稀缺狀態(tài)，以及近兩年高價(jià)“地王”頻出，也催生了大量高端項(xiàng)目逐漸涌入市場(chǎng)。

而對(duì)于高端項(xiàng)目而言，除去地理位置之外，能夠使得其高昂售價(jià)“物有所值”的只能是項(xiàng)目本身的品質(zhì)，而這些主打社區(qū)環(huán)境以及房屋本身品質(zhì)的產(chǎn)品類型，多數(shù)要等到成型的現(xiàn)房階段才能體現(xiàn)出優(yōu)勢(shì)。

中小戶型超過(guò)現(xiàn)房庫(kù)存半數(shù)

未來(lái)大戶型現(xiàn)房將會(huì)增多

雖然現(xiàn)房商品住宅庫(kù)存量持續(xù)增多，在政策導(dǎo)向作用下，庫(kù)存結(jié)構(gòu)的變化應(yīng)該是逐步以大戶型為主，但是實(shí)際情況并非如此。據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至5月14日，44588套現(xiàn)房商品住宅庫(kù)存中，一居室和二居室的存量共22611套，占到現(xiàn)房總庫(kù)存的50.7%，超過(guò)半數(shù)。而從行政區(qū)域分布來(lái)看，排在前兩位的分別是大興區(qū)和順義區(qū)。

造成大興區(qū)現(xiàn)房庫(kù)存壓力增加主要是因?yàn)閰^(qū)域內(nèi)中小戶型樓盤的供量集中，而更深層次的原因則在于大興區(qū)自住房的供量也較大，商品房在與自住房的競(jìng)爭(zhēng)中處于劣勢(shì)，拖累銷售速度。

據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，大興區(qū)自2014年至今供應(yīng)自住型商品房4003套，而同期純商品住宅的供應(yīng)量則高達(dá)20245套，其中一居、兩居產(chǎn)品更是高達(dá)12937套。而大興自住房的均價(jià)基本上在10000-22000元/平方米，普通商品住宅的均價(jià)則在23000-35000元/平方米，可見，大興區(qū)純商品住宅內(nèi)中小戶型產(chǎn)品的供應(yīng)規(guī)模過(guò)大，與自住房形成直接競(jìng)爭(zhēng)，再加上自住房具備明顯的價(jià)格優(yōu)勢(shì)，造成了大量購(gòu)房者放棄商品房選擇自住房，因此造成現(xiàn)房商品住宅的庫(kù)存高企。

順義區(qū)的情況則有所不同，由于扼守別墅區(qū)及潮白河別墅區(qū)，順義純商品住宅以高端盤為主，高端項(xiàng)目本身多以現(xiàn)房形態(tài)銷售，是造成當(dāng)?shù)噩F(xiàn)房庫(kù)存量居高不下的原因。

亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫表示，近期樓市政策不斷，政策導(dǎo)向利好剛需改善型人群，再加上現(xiàn)房具備即購(gòu)即住、實(shí)景呈現(xiàn)、購(gòu)入即可獲得租金回報(bào)的三大優(yōu)勢(shì)，有利于加快現(xiàn)房商品住宅庫(kù)存中的中小戶型產(chǎn)品的去化速度。另外，隨著去年地王項(xiàng)目的相繼入市，高價(jià)地催生的大戶型住宅產(chǎn)品入市，大戶型現(xiàn)房在現(xiàn)房商品住宅庫(kù)存中的結(jié)構(gòu)占比將會(huì)逐漸提升。

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