陽(yáng)春3月，抑制了一個(gè)冬季的樓市剛性需求突然釋放，全國(guó)樓市成交量全線飄紅。但4月樓市的成交數(shù)據(jù)及各大房企的銷售數(shù)據(jù)卻顯示，這種回暖勢(shì)頭未能得到延續(xù)。

　　慘淡數(shù)據(jù)之下，地方政府在5月初上演了新一輪的“試探救市”。令人意外的是，這一次政府沒有像之前迅速將這些試探政策摁回去。在這輪政策微調(diào)中，住房公積金貸款優(yōu)惠和調(diào)整普通住房標(biāo)準(zhǔn)這兩種手段較為各地青睞。這些措施瞄準(zhǔn)頭次置業(yè)和改善性置業(yè)需求，其中尤以住房公積金優(yōu)惠政策對(duì)市場(chǎng)的作用見效較快，且與已有政策不矛盾，可能引起更多城市效仿。

　　回暖暫停

　　4月以來(lái)，全國(guó)城市新房和二手房成交量均止住了上升勢(shì)頭。中房信統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，4月市場(chǎng)供應(yīng)量環(huán)比3月漲幅明顯，但除武漢和南京外，全國(guó)十大城市的商品房成交量全部環(huán)比下滑。

　　新近出爐的各大房企4月銷售數(shù)據(jù)也印證了市場(chǎng)的下行勢(shì)頭。萬(wàn)科4月份實(shí)現(xiàn)的銷售面積和銷售金額環(huán)比分別下滑30.2%及35.4%。碧桂園的合同銷售金額環(huán)比下降13.87%。保利地產(chǎn)簽約面積和金額環(huán)比下降23.2%、6.1%。金地、龍湖的銷售指標(biāo)在環(huán)比上均有回落。

　　比較例外的是恒大地產(chǎn)環(huán)比合約銷售額增長(zhǎng)103.5%，合約銷售面積增長(zhǎng)126.4%。原因是恒大地產(chǎn)在今年季度采取保守策略，有意延遲推盤，4月則開始加大在售項(xiàng)目推售和新項(xiàng)目開盤力度，4月新開盤項(xiàng)目7個(gè)，在售項(xiàng)目累計(jì)達(dá)到143個(gè)。恒大還計(jì)劃5月再新開盤8個(gè)-10個(gè)。

　　4月份新房成交價(jià)格環(huán)比持平，但二手房租售價(jià)格卻出現(xiàn)小幅上揚(yáng)。中原地產(chǎn)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，六大城市（北京、上海、深圳、廣州、天津、成都）二手住宅價(jià)格指數(shù)有所上揚(yáng)，但漲幅較微弱。由于信貸的松綁，各地二手房成交量有所回升，導(dǎo)致部分業(yè)主報(bào)價(jià)調(diào)高，帶動(dòng)成交價(jià)格回升。二手住宅價(jià)格的回升，還帶動(dòng)了租金價(jià)格的上漲。六大城市中廣州租金漲幅較高，達(dá)到1.14%。

　　地方“救市”創(chuàng)新

　　為保持樓市回暖的可持續(xù)性，包括揚(yáng)州、蕪湖、廣州、武漢等在內(nèi)的多個(gè)城市政府都出手微調(diào)樓市政策，其中住房公積金貸款成為重要手段。

　　5月8日，安徽省蕪湖市住房公積金管理發(fā)布新政，完善了住房公積金較高貸款額度的規(guī)定，意在支持頭套房和中小戶型房屋的剛需消費(fèi)。除蕪湖外，武漢、沈陽(yáng)、廣州等城市也陸續(xù)出臺(tái)或重申了公積金貸款購(gòu)購(gòu)頭套房的優(yōu)惠政策，降低了頭次置業(yè)者的購(gòu)房門檻。其中，頭套90平方米（含）以下普通住房貸款頭付比例較低可達(dá)20%。

　　沈陽(yáng)還將申請(qǐng)住房貸款者的公積金繳存較短時(shí)限從一年縮短為半年，山東濱州則將住房抵押貸款的較高額度及較長(zhǎng)期限由現(xiàn)在的25萬(wàn)元/15年提高至30萬(wàn)元/20年，武漢月按揭還款額從以前不能超過(guò)職工月收入35%上升到45%。

　　中原地產(chǎn)發(fā)布報(bào)告指出，相較于上調(diào)普通住宅標(biāo)準(zhǔn)等其他政策帶來(lái)的購(gòu)房?jī)?yōu)惠，上調(diào)公積金貸款額度更能降低購(gòu)房門檻和成本，對(duì)剛需的號(hào)召力更大。

　　5月7日，江蘇揚(yáng)州出臺(tái)了更直白的“救市”政策。稱將獎(jiǎng)勵(lì)個(gè)人購(gòu)購(gòu)成品住房，較高獎(jiǎng)勵(lì)合同價(jià)款的千分之六，7月1日起執(zhí)行，執(zhí)行期暫定一年。成品房即具備基本使用功能的住房，俗稱“精 ”。光大證券分析師萬(wàn)知對(duì)此分析稱，其背后原因可能是過(guò)于慘淡的土地市場(chǎng)。資料顯示，揚(yáng)州今年一季度土地出讓金金額同比下滑72.2%，較去年四季度環(huán)比下滑13.6%，其中住宅用地一季度成交金額同比下滑75.1%。

　　揚(yáng)州的確是土地市場(chǎng)蕭條的典型。從全國(guó)77 個(gè)大中城市來(lái)看，今年一季度土地成交面積與金額同比均有50%以上的降幅，3月全國(guó)土地市場(chǎng)成交面積與金額也創(chuàng)下了34 個(gè)月以來(lái)的新低。

　　中原地產(chǎn)研究部高端經(jīng)理劉淵認(rèn)為，預(yù)計(jì)后續(xù)將有更多城市跟進(jìn)效仿包括住房公積金貸款優(yōu)惠在內(nèi)的政策微調(diào)措施，且部分城市可能還會(huì)進(jìn)一步考慮支持改善性需求。

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