《財(cái)經(jīng)日報(bào)》少有從官方渠道獲得的消息顯示，截至2011年底，全國未竣工房地產(chǎn)項(xiàng)目15.04萬宗，面積47.99萬公頃，4倍于過去三年年均實(shí)際供應(yīng)量。

　　此前，中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)十分龐雜，但官方極少發(fā)布這一類數(shù)據(jù)。

　　促開發(fā)、促竣工

　　業(yè)界觀點(diǎn)認(rèn)為，中國目前的房地產(chǎn)項(xiàng)目容積率平均約1.5，也就是1平方米的用地可以建成1.5平方米的房子。按此粗略計(jì)算，當(dāng)前全國未竣工的房地產(chǎn)項(xiàng)目可以建成72億平方米的房屋。

　　我國住宅類的開發(fā)周期一般是兩到三年，市場上具有一定規(guī)模的未竣工項(xiàng)目是合乎行業(yè)規(guī)律的，未竣工項(xiàng)目過少則意味著未來房源供應(yīng)可能趨緊，過多則可能引發(fā)樓市泡沫，出現(xiàn)爛尾樓等。不過，這個(gè)規(guī)模多大才算“合理”，業(yè)界并無統(tǒng)一意見。

　　過去幾年房價(jià)連年上漲，在一些房地產(chǎn)企業(yè)人士看來，土地供應(yīng)不足是根本性的原因。國土部門因此也開始推動(dòng)商品房用地的積極入市，不過在樓市成交低迷的2011年，企業(yè)購地的熱情不復(fù)存在，土地流拍層出不窮。

　　官方數(shù)據(jù)顯示，2011年全國供應(yīng)商品房用地145萬畝(約9.67萬公頃)，同比僅僅增長4%。而中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)則顯示，2011年全國130個(gè)城市住宅類用地(含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地)7473宗，成交面積37354萬平方米，同比減少16%。

　　土地是否能夠成交本身是市場行為，但土地出讓后如果不能在合同約定時(shí)間內(nèi)竣工并銷售，則應(yīng)受到政府的監(jiān)管和處罰。

　　國土資源部出臺(tái)的土地閑置處置辦法規(guī)定：超過出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)日期滿1年未動(dòng)工開發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20%以下的土地閑置費(fèi)；滿2年未動(dòng)工開發(fā)時(shí)，可以無償收回土地使用權(quán)。

　　為了防止土地供應(yīng)后出現(xiàn)閑置或不及時(shí)開發(fā)，國土部近期已經(jīng)強(qiáng)調(diào)，各地要把促開發(fā)、促竣工作為2012年的工作，促進(jìn)已供土地的開發(fā)，增加住房有效供給，在落實(shí)國家房地產(chǎn)調(diào)控政策的同時(shí)，促進(jìn)土地的有效使用。

　　未來庫存壓力或增大

　　我國商品房銷售實(shí)行預(yù)售制度，雖然項(xiàng)目未竣工，但只要達(dá)到了一定投資和建設(shè)進(jìn)度即可對外進(jìn)行銷售，所以上述15萬宗未竣工房地產(chǎn)項(xiàng)目中應(yīng)有少部分已經(jīng)對外銷售。但剩余的大部分將在未來數(shù)年內(nèi)逐步推向市場，如果彼時(shí)樓市銷售低迷依舊，國內(nèi)樓市的庫存壓力或?qū)⑦M(jìn)一步增大。

　　國家統(tǒng)計(jì)局1月17日發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，2011年全國商品房銷售面積10.99億平方米，比2010年增長4.9%，商品房銷售額59119億元，同比增長12.1%。當(dāng)然，兩個(gè)數(shù)據(jù)的增幅均出現(xiàn)較大幅度的下降。

　　更值得關(guān)注的是城市樓市銷售大多出現(xiàn)了下降。如房地產(chǎn)重鎮(zhèn)北京，其2011年商品房銷售面積為1440萬平方米，比上年下降12.2%。

　　中國指數(shù)研究院報(bào)告顯示，2011年一線城市樓市總體成交量相比2010年下降19.49%，二線城市樓市總體成交量同比下跌18.01%。

　　北京中原市場研究部較近統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也顯示，截至2011年年底我國10個(gè)典型城市新建商品住宅庫存總量高達(dá)6000萬平方米，與2010年同期相比，新增1700萬平方米庫存量，增長約40%，庫存量處于高位運(yùn)行狀態(tài)。

　　“庫存消耗成為目前處于調(diào)控周期下的房企特別是二三線城市及二三線房企的難題?！北本┲性袌鲅芯坎靠偙O(jiān)張大偉稱。

　　在銷售放緩、融資收緊等多種因素的影響下，多家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已經(jīng)下調(diào)2012年銷售目標(biāo)計(jì)劃，部分開發(fā)商提出銷售零增長。

(財(cái)經(jīng)日報(bào))

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