日前，各地土地市場(chǎng)頻頻遭遇流拍、流標(biāo)和底價(jià)成交。

“今年土地市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)超跌的走勢(shì)，地價(jià)下跌的幅度會(huì)更大?！标?yáng)光100常務(wù)副總裁范小沖向《華夏時(shí)報(bào)》記者表示。

然而，在土地溢價(jià)率不斷走低的情況下，即使手中現(xiàn)金充足的房企對(duì)于拿地也持觀望態(tài)度。由于樓市前景難測(cè)，越來(lái)越多的房企開(kāi)始捂緊“錢(qián)袋”。

地方調(diào)低土地收入預(yù)算

2012年剛開(kāi)年，土地市場(chǎng)即入寒冬。

中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2012年1月份全國(guó)129個(gè)城市的土地成交量?jī)H921塊，環(huán)比下降50%，其中住宅類(lèi)地塊成交量為239塊，環(huán)比下降57%。13個(gè)城市居住用地流標(biāo)率攀至44%，逼近2011年全年的較高水平。

地方政府已經(jīng)意識(shí)到今年的土地市場(chǎng)走勢(shì)不容樂(lè)觀，部分城市調(diào)低了土地出讓收入預(yù)算。

根據(jù)北京財(cái)政局發(fā)布的數(shù)據(jù)，北京今年的土地出讓收入預(yù)算為900億元，比去年下降了三成；上海市也下調(diào)今年的土地出讓收入預(yù)算至1250億元，僅為2011年實(shí)際土地出讓收入的83.8%。

事實(shí)上，去年大部分城市的賣(mài)地收入已出現(xiàn)明顯下調(diào)。北京中原市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2011年十大城市土地出讓金年內(nèi)合計(jì)為7745億，同比減少了15.2%。2011年上海和北京的土地出讓金減少超過(guò)千億，上海土地出讓金為1204.9億，同比下調(diào)20.4%，北京土地出讓金為1055.1億，減少了35.8%。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，樓市走勢(shì)不明朗，以及房企資金鏈日趨緊張，是導(dǎo)致房企謹(jǐn)慎拿地的重要原因。

REICO工作室劉琳博士向記者表示：“今年上半年市場(chǎng)將迎來(lái)供應(yīng)高峰，供應(yīng)量會(huì)比較大，預(yù)計(jì)在存貨沒(méi)有消化之前，企業(yè)主動(dòng)拿地的意愿不會(huì)很強(qiáng)。因此，今年土地購(gòu)置可能會(huì)出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，這將影響到地方政府土地出讓收入?！?/P>當(dāng)前，消化庫(kù)存成為房企的頭要任務(wù)。截至2011年12月底，中原監(jiān)測(cè)到的標(biāo)桿房企在售項(xiàng)目的庫(kù)存量約為2496萬(wàn)平方米，同2011年5月底相比，標(biāo)桿房企的庫(kù)存量增加約7成。

同時(shí)，開(kāi)發(fā)商資金緊張使得房企拿地的積極性大打折扣。北京中原市場(chǎng)研究部數(shù)據(jù)顯示，2011年全年，標(biāo)桿房企花費(fèi)權(quán)益購(gòu)地款約1092億元，較2010年同期下降50%。

華遠(yuǎn)地產(chǎn)(華遠(yuǎn)九都匯)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)向記者表示：“現(xiàn)在的問(wèn)題在于企業(yè)有沒(méi)有銀子。現(xiàn)金流比較充足的企業(yè)仍然在大量地?cái)U(kuò)張拿地，而現(xiàn)金流不夠充分或者說(shuō)大部分錢(qián)還都?jí)涸诜孔由蠜](méi)有變成錢(qián)的企業(yè)，可能就會(huì)遇到很多問(wèn)題，不敢四處擴(kuò)張?！?/P>對(duì)于土地市場(chǎng)何時(shí)能夠回暖，范小沖認(rèn)為，這取決于兩個(gè)條件，一是房企具備拿地的能力，二是對(duì)未來(lái)的樓市有信心。只有樓市好起來(lái)，土地市場(chǎng)才能隨之回暖。畢竟土地是原料，未來(lái)地價(jià)上漲的幅度取決于樓市的前景。

抄底時(shí)機(jī)尚未到來(lái)

房企一向是高價(jià)賣(mài)房，低價(jià)購(gòu)地，賣(mài)房與購(gòu)地總是存在逆周期的關(guān)系。

在目前土地市場(chǎng)溢價(jià)率走低的情況下，房企對(duì)于拿地的態(tài)度分為兩類(lèi)，一類(lèi)認(rèn)為現(xiàn)在拿地的時(shí)機(jī)已到，任志強(qiáng)是其中的代表。任志強(qiáng)向記者表示：“在土地市場(chǎng)處于低潮之際，土地的溢價(jià)值已經(jīng)進(jìn)入低潮。現(xiàn)在誰(shuí)有錢(qián)誰(shuí)就可以拿地?！?/P>另一類(lèi)房企則認(rèn)為現(xiàn)在土地市場(chǎng)抄底的時(shí)機(jī)仍未到來(lái)，因此對(duì)拿地持觀望態(tài)度。一位房企負(fù)責(zé)人向記者表示：“我們手頭有現(xiàn)金，但是，目前的土地價(jià)格仍然有泡沫，面粉比面包貴?！?/P>而土地價(jià)格沒(méi)有降到合理的水平，主要原因之一在于地方政府仍然在設(shè)法保地價(jià)。

范小沖表示，地方政府保地價(jià)的意愿比較明顯，希望將土地價(jià)格維持在高位。加之土地作為抵押物的標(biāo)的，如果價(jià)格下降，將會(huì)帶來(lái)一系列連鎖反應(yīng)。

事實(shí)上，在地王頻出的2009年，面粉比面包貴并不稀奇。然而，在目前樓市萎靡情況下，房企已調(diào)整了拿地策略。萬(wàn)科總裁郁亮2011年底曾在公開(kāi)場(chǎng)合表示，萬(wàn)科的過(guò)冬模式之一就是將放慢土地儲(chǔ)備的速度。

“現(xiàn)在，地方政府仍然拿高房?jī)r(jià)時(shí)期的行情制定土地出讓的底價(jià)，房企對(duì)此并不購(gòu)賬，造成了大量土地流拍或是以底價(jià)成交?！盞2土地網(wǎng)董事長(zhǎng)申威向記者表示，有的房企手中握有現(xiàn)金，但是其認(rèn)為現(xiàn)在地方政府制定的地塊的底價(jià)并不合理，相對(duì)于樓市的冷淡來(lái)說(shuō)，仍然偏高。在樓市的前景不明朗的大趨勢(shì)下，房企認(rèn)為土地價(jià)格存在泡沫。

上述房企負(fù)責(zé)人表示，企業(yè)繼續(xù)發(fā)展，必須增加土地儲(chǔ)備，但是該公司更傾向于采取產(chǎn)權(quán)交易的方式，尋找項(xiàng)目收購(gòu)或合作的機(jī)會(huì)，這樣風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小，成本相對(duì)較低。

“地方政府在不降低底價(jià)的情況下，也在采取一些措施促進(jìn)土地的交易，比如付款期限延長(zhǎng)，比原來(lái)規(guī)定的半年期限更長(zhǎng)；招商推介變得比較頻繁；原來(lái)的配建要求也沒(méi)有了。”范小沖說(shuō)。

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