購購已抵押期房存在風(fēng)險 預(yù)售資金監(jiān)管為購房人吃下定心丸———

據(jù)相關(guān)媒體報道，唐女士在去年下半年購購了湖南長沙麓山里佳園小區(qū)2單元一套房，在付清頭付款和相關(guān)稅費后，交房日等到的卻是開發(fā)商“跑路”的晴天霹靂。而據(jù)了解，較近一年多來，長沙先后已有數(shù)十家中小地產(chǎn)開發(fā)商因資金緊缺而跑路。實際上，這只是房地產(chǎn)大市場中的一個縮影，隨著房屋成交量的持續(xù)下滑以及融資渠道的處處收緊，不少開發(fā)商都面臨資金短缺這一難題，當降價促銷、以價換量沒有起到預(yù)想的作用時，開發(fā)商自賣身家以自救也相繼出現(xiàn)。然而，對于購房人來說，或許開發(fā)商的“錢緊”并不完全是件好事，尤其對那些已經(jīng)購購了期房的準業(yè)主來說，房子能否按期交房？會不會面臨爛尾？將是糾結(jié)在他們心里中的一個頑疾。而北京的情況又是怎樣的呢？

嚴格的預(yù)售資金監(jiān)管制度 可有效避免北京在售項目爛尾

春節(jié)剛過，湖南長沙麓山里佳園開發(fā)商“跑路”的消息就不脛而走，實際上從去年開始，安徽、山東、河南等地就接二連三地爆出開發(fā)商跑路的消息，經(jīng)濟實力和開發(fā)經(jīng)驗不足的中小型開發(fā)商在嚴峻的市場態(tài)勢下敗下陣來，然而，在他們紛紛丟盔棄甲的背后卻是購房人的辛酸淚，這也讓更多的購房人開始擔心，自己的房子會不會哪天也爛尾了？

對此，北京鴻潤成業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司副總經(jīng)理卜子牛表示，2010年4月20日，住建部出臺《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知》，規(guī)定“商品住房預(yù)售資金要全部納入監(jiān)管賬戶，由監(jiān)管機構(gòu)負責(zé)監(jiān)管，確保預(yù)售資金用于商品住房項目工程建設(shè)；預(yù)售資金可按建設(shè)進度進行核撥，但必須留有足夠的資金保證建設(shè)工程竣工交付”。此外，未取得預(yù)售許可項目，開發(fā)商不得以認購、預(yù)訂、排號、發(fā)放VIP卡等方式先收取或變相收取訂金、預(yù)售款等性質(zhì)的費用。同年 10月25日，北京市出臺《北京市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理暫行辦法》，規(guī)定從2010年12月1日起，北京商品房預(yù)售資金應(yīng)當全部存入專用賬戶，保證預(yù)售資金優(yōu)先用于工程建設(shè)，嚴禁開發(fā)商直接收存商品房預(yù)售資金。

也就是說，受制于嚴格的預(yù)售資金監(jiān)管制度，北京的在售項目有1/3的銷售資金被監(jiān)管“凍結(jié)”， 開發(fā)商只能在每一個工程建設(shè)的節(jié)點申請資金，再由銀行直接把錢劃給相應(yīng)單位，這樣做程度保證了在建項目的工程進度，避免了開發(fā)商因賴賬行為導(dǎo)致的項目爛尾。卜子牛說，在北京，即便出現(xiàn)中小開發(fā)商資金鏈斷裂，資不抵債跑路的情況，其項目被監(jiān)管的資金也能保證工期順利完成，一般不會出現(xiàn)爛尾樓。

開發(fā)商其他債權(quán)人或?qū)⒅苯觿澴弑O(jiān)管資金 購房人應(yīng)盡早訴訟維護權(quán)益

不過，北京市京華律師事務(wù)所律師徐斌在接受采訪時表示，預(yù)售監(jiān)管也不能完全解決爛尾樓的問題，開發(fā)商的其他債權(quán)人，施工方或者銀行都可能在開發(fā)商破產(chǎn)之前通過訴訟直接劃走被監(jiān)管的資金，這也可能導(dǎo)致爛尾樓的產(chǎn)生。

對此，徐斌提醒道，業(yè)主能做的，是避免購可能爛尾的房子，是預(yù)見到房子即將爛尾之前比銀行和施工方先進行訴訟，第三是在銀行施工方已經(jīng)訴訟之后盡快補救。對于補救，想要房子的業(yè)主要通過訴訟要求開發(fā)商履約，然后通過強制執(zhí)行來辦里產(chǎn)權(quán)證等，當然，房產(chǎn)證不一定能夠簡單地通過履約訴訟就拿到，除了執(zhí)行的問題以外，可能還需要一些行政訴訟配合。另外，想要退房拿回房款的業(yè)主，則需要通過訴訟盡可能多地要求退款和賠償，并且通過執(zhí)行來拿到貨幣。

抵押期房融資成行規(guī) 樓市慣例暗藏風(fēng)險

然而，更為復(fù)雜的情況是，據(jù)了解，開發(fā)商融資的途徑之一就是將預(yù)售的商品房抵押給銀行，申請抵押貸款，借此繼續(xù)滾動資金，開發(fā)項目后期甚至是新的項目。業(yè)內(nèi)人士指出，將預(yù)售項目抵押給銀行以獲取周轉(zhuǎn)資金已經(jīng)成了“行規(guī)”。根據(jù)規(guī)定，開發(fā)商如果將預(yù)售房抵押給銀行，必須將房屋抵押情況在北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上進行公示，已抵押的商品房在抵押權(quán)人即銀行許可下可以預(yù)售，房屋抵押情況應(yīng)告知購房人。

而根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，目前北京半數(shù)以上的預(yù)售項目都已先期抵押給了銀行，例如通州區(qū)目前在售的某項目，其住宅類產(chǎn)品和商業(yè)類產(chǎn)品就已全部抵押給銀行，可見，抵押房成為一些開發(fā)商的重要資金來源。

對此，徐斌表示，目前市面上大部分期房都是有抵押的，抵押包括土地和在建工程，購房人在購房時可以翻看一下購房合同，通常合同書里會明確告知購房人房屋的抵押情況，除此之外，合同附件里通常會有一份銀行同意開發(fā)商出售被抵押不動產(chǎn)的聲明。徐斌說，購房人購已經(jīng)抵押的不動產(chǎn)存在一定風(fēng)險，如影響房產(chǎn)證的辦理等，但是由于過去是賣方市場，再加上抵押貸款用來蓋房是非常普遍的情況，購房人沒有什么選擇，只能承擔風(fēng)險。

但在目前市場環(huán)境中，有可能會出現(xiàn)開發(fā)商將預(yù)售房抵押給銀行后跑路的情況，那么，銀行和購房人的利益又將如何保障？誰將享受優(yōu)先受償權(quán)？

徐斌表示，根據(jù)2002年6月20日《較高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》：“人民法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件和辦理執(zhí)行案件中，應(yīng)當依照《中華人民共和國合同法》百八十六條規(guī)定，建筑工程承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和債權(quán)?！薄吨腥A人民共和國合同法》百八十六條規(guī)定：“建設(shè)工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優(yōu)先受償?！薄遁^高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》款規(guī)定：“消費者交付購購商品房的全部或大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款受償權(quán)不得對抗購受人。”

不過，徐斌說，即便如此，法律并沒有明確銀行和購房人到底誰比誰優(yōu)先受償?shù)膯栴}，所以在實踐中會見到不同的司法判決。所有的購房人都可能面對房本沒下來，銀行已經(jīng)把官司打了，而購房人完全不知情，直到法院在樓下貼了查封的通知才知道樓盤的狀態(tài)。如果這種情況發(fā)生，業(yè)主一方面要盡早訴訟，拿到產(chǎn)權(quán)或者債權(quán)的生效判決，另一方面也要盡可能地防止開發(fā)商的資產(chǎn)流失，調(diào)查、查封財產(chǎn)，提出執(zhí)行異議避免自己的商品房被拍賣。

另外，有業(yè)內(nèi)人士透露，雖然這種情況目前在北京還沒有出現(xiàn)，但一旦發(fā)生，為避免更大的社會問題，預(yù)計處理的方法應(yīng)該是在防止房屋爛尾的前提下將監(jiān)管資金應(yīng)用于余下的工程建設(shè)中，待項目完工后，購房人將獲得自己已購房屋，而余下其他房產(chǎn)將交由銀行拍賣以沖抵抵押款。

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