近幾年來，房地產(chǎn)業(yè)受到的宏觀調(diào)控可以說是一輪接一輪，風聲是一次比一次緊，較近的樓市“拐點論”更是把房價的討論推上了高潮，較后似乎是“拐點未到論”占了上風。

　　對此，眾多似乎得勝的房地產(chǎn)商卻是一反唱多的常態(tài)，沉默不語。

　　然而1月7日國務院辦公廳下發(fā)《國務院關(guān)于促進節(jié)約集約用地的通知》（以下簡稱《通知》）卻再次打破市場的平靜，把各方人士重又拉了回來。

　　開發(fā)商聲稱不懼《通知》

　　因為《通知》指出“土地閑置滿兩年、依法應當無償收回的，堅決無償收回，重新安排使用”，“土地閑置滿一年不滿兩年的，按出讓或劃撥土地價款的20％征收土地閑置費”。而且該通知中明確要求，國土資源部要會同有關(guān)部門抓緊研究制訂具體辦法，對閑置土地特別是閑置房地產(chǎn)用地要征繳增值地價，同時還要求各地方政府在2008年6月底前將閑置土地清理處置情況向國務院做出專題報告。

　　《通知》出臺的次日，1月8日，股市中的房地產(chǎn)板塊也因此下跌了2.52％?！锻ㄖ分袊鴦赵旱膰绤栆笤俅螌⒎康禺a(chǎn)商們推向了風尖浪口。

　　一位不愿透露身份的房地產(chǎn)人士在1月7日接受本報采訪時表示道，房地產(chǎn)行業(yè)長期來講，是向上的，不可能因為調(diào)控而逆轉(zhuǎn)，這一點是完全不可能的。這位房產(chǎn)開發(fā)商底氣十足地說，借用股市中的一句話，如果房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)問題了，那就套牢了全中國。

　　這位地產(chǎn)人士向記者解釋道，征收閑置費的規(guī)定，99年就出來了，但一直沒有什么內(nèi)容，也就是說沒有具體的征收辦法。至于高房價，政府目前的調(diào)控不是讓降價，政府的目的是希望它不要瘋漲，讓房價處于一個合理的水平。

　　上述地產(chǎn)人士解釋道，地方政府財政收入的主要來源是土地轉(zhuǎn)讓費，它轉(zhuǎn)讓土地獲得資金，然后修路，再招商引資，把錢花出去，然后再轉(zhuǎn)讓土地，就這樣反復循環(huán)。如果不行的話，大家就不購你的地了，再加上銀行大量的介入，如果房地產(chǎn)企業(yè)垮了的話，銀行拍賣公司、土地，那恐怕也不行，反正在房地產(chǎn)行業(yè)銀行的資金占到60％以上，誰怕誰呢，再說銀行的錢是誰的呢？房地產(chǎn)行業(yè)要是不行的話，套牢的完全是全中國。

　　他笑著對記者介紹道，04年國六條的出臺標志著國家對房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控的開始，一路調(diào)控到現(xiàn)在，你看房價漲了多少。

　　不過上述地產(chǎn)人士也承認，現(xiàn)在是宏觀調(diào)控較厲害的階段。因為之前的國家宏觀調(diào)控是對購房者的認定方面著手，沒有搞定，這次國家從供方和需方雙管齊下，甚至在細節(jié)上做了大量的文章，比如說土地開發(fā)的結(jié)構(gòu)問題，頭付比例的問題等等。可以說目前的調(diào)控從各個渠道，從財政、從稅收、從開發(fā)的節(jié)奏、從銀行信貸等方面入手，原來只是發(fā)個文，不鼓勵投機性需求，這幾年的調(diào)控路線可以說一步一步的愈來愈緊。

　　長江證券地產(chǎn)行業(yè)研究員蘇雪晶認為，《通知》符合一貫的調(diào)控思路，符合長江證券研究部的預期，意在表明國家對于土地市場原則性態(tài)度，并不是為了打壓房地產(chǎn)行業(yè)，而是要嚴格執(zhí)行閑置土地處置政策，將對未來土地市場價格有著深遠影響，建議投資者更多的關(guān)注采取快速開發(fā)、規(guī)模制勝的房地產(chǎn)上市公司，回避那些擁有大量土地而開發(fā)節(jié)奏又相對保守的企業(yè)。

　　調(diào)控成敗取決于地方政府

　　中國自古就有“上有政策，下有對策”的傳統(tǒng)，但沒有公然頂著干的文化。

　　本報記者在1月8日電話以投資者身份致電深圳當?shù)匾患曳浅Ｓ忻姆慨a(chǎn)公司和北京萬通，尋求其對《通知》的看法。萬通說自己是快速開發(fā)，沒有閑置地；深圳那家房產(chǎn)公司說自己是“快速開發(fā)，快速銷售”的政策，沒有閑置土地。另外一家未上市的房產(chǎn)公司公關(guān)經(jīng)理則建議記者去采訪一下囤地量大的公司。

　　一位中外合資地產(chǎn)公司的管理人員向本報記者透露，在這一輪緊似一輪的調(diào)控過程中，對大房地產(chǎn)公司是個利好，因為它們資金充足，正好可以促進房地產(chǎn)行業(yè)的整合，《通知》不會對它們造成實質(zhì)性影響。當然對于一些中小房地產(chǎn)企業(yè)，上述《通知》也不是沒有辦法應對的。例如，現(xiàn)在有些拿到地的開發(fā)商，他們不怕調(diào)控，萬一風聲緊的話，它就把地賣掉了。但是在賣地的過程中，不會把地直接賣掉，它主要是通過在股權(quán)上做手腳，把股權(quán)轉(zhuǎn)讓掉，讓對方溢價收購他的股權(quán)，他作為大股東退出，由另一個公司入主，這樣就可以合理合法地規(guī)避高額的土地增值稅。

　　上述人士進一步介紹道，房地產(chǎn)企業(yè)也可以部分開發(fā)，比如說有好多地方土地拍賣后，就處于閑置和非閑置的狀態(tài)，說閑置也可以，說不閑置也行，比如釘子戶的問題，或者說所有的手續(xù)沒有辦全，怎么能說閑置？也可以部分開發(fā)，或者開發(fā)一點，做些前期工作，例如“四通一平”；當然，也可以在建設過程中，放慢節(jié)奏，照樣可以歸避政策風險。其中，關(guān)鍵是地方政府，因為在操作細節(jié)上有好多空間，就像一盤肉絲炒飯，你說它是肉絲也行，說它是飯也行，關(guān)鍵是看地方政府怎么去認定、如何去執(zhí)行，畢竟這也關(guān)系到地方政府的利益問題。

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