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開發(fā)商不懼國辦通知
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當天 閱讀 593 次
對此,眾多似乎得勝的房地產(chǎn)商卻是一反唱多的常態(tài),沉默不語。
然而1月7日國務院辦公廳下發(fā)《國務院關(guān)于促進節(jié)約集約用地的通知》(以下簡稱《通知》)卻再次打破市場的平靜,把各方人士重又拉了回來。
開發(fā)商聲稱不懼《通知》
因為《通知》指出“土地閑置滿兩年、依法應當無償收回的,堅決無償收回,重新安排使用”,“土地閑置滿一年不滿兩年的,按出讓或劃撥土地價款的20%征收土地閑置費”。而且該通知中明確要求,國土資源部要會同有關(guān)部門抓緊研究制訂具體辦法,對閑置土地特別是閑置房地產(chǎn)用地要征繳增值地價,同時還要求各地方政府在2008年6月底前將閑置土地清理處置情況向國務院做出專題報告。
《通知》出臺的次日,1月8日,股市中的房地產(chǎn)板塊也因此下跌了2.52%?!锻ㄖ分袊鴦赵旱膰绤栆笤俅螌⒎康禺a(chǎn)商們推向了風尖浪口。
一位不愿透露身份的房地產(chǎn)人士在1月7日接受本報采訪時表示道,房地產(chǎn)行業(yè)長期來講,是向上的,不可能因為調(diào)控而逆轉(zhuǎn),這一點是完全不可能的。這位房產(chǎn)開發(fā)商底氣十足地說,借用股市中的一句話,如果房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)問題了,那就套牢了全中國。
這位地產(chǎn)人士向記者解釋道,征收閑置費的規(guī)定,99年就出來了,但一直沒有什么內(nèi)容,也就是說沒有具體的征收辦法。至于高房價,政府目前的調(diào)控不是讓降價,政府的目的是希望它不要瘋漲,讓房價處于一個合理的水平。
上述地產(chǎn)人士解釋道,地方政府財政收入的主要來源是土地轉(zhuǎn)讓費,它轉(zhuǎn)讓土地獲得資金,然后修路,再招商引資,把錢花出去,然后再轉(zhuǎn)讓土地,就這樣反復循環(huán)。如果不行的話,大家就不購你的地了,再加上銀行大量的介入,如果房地產(chǎn)企業(yè)垮了的話,銀行拍賣公司、土地,那恐怕也不行,反正在房地產(chǎn)行業(yè)銀行的資金占到60%以上,誰怕誰呢,再說銀行的錢是誰的呢?房地產(chǎn)行業(yè)要是不行的話,套牢的完全是全中國。
他笑著對記者介紹道,04年國六條的出臺標志著國家對房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控的開始,一路調(diào)控到現(xiàn)在,你看房價漲了多少。
不過上述地產(chǎn)人士也承認,現(xiàn)在是宏觀調(diào)控較厲害的階段。因為之前的國家宏觀調(diào)控是對購房者的認定方面著手,沒有搞定,這次國家從供方和需方雙管齊下,甚至在細節(jié)上做了大量的文章,比如說土地開發(fā)的結(jié)構(gòu)問題,頭付比例的問題等等。可以說目前的調(diào)控從各個渠道,從財政、從稅收、從開發(fā)的節(jié)奏、從銀行信貸等方面入手,原來只是發(fā)個文,不鼓勵投機性需求,這幾年的調(diào)控路線可以說一步一步的愈來愈緊。
長江證券地產(chǎn)行業(yè)研究員蘇雪晶認為,《通知》符合一貫的調(diào)控思路,符合長江證券研究部的預期,意在表明國家對于土地市場原則性態(tài)度,并不是為了打壓房地產(chǎn)行業(yè),而是要嚴格執(zhí)行閑置土地處置政策,將對未來土地市場價格有著深遠影響,建議投資者更多的關(guān)注采取快速開發(fā)、規(guī)模制勝的房地產(chǎn)上市公司,回避那些擁有大量土地而開發(fā)節(jié)奏又相對保守的企業(yè)。
調(diào)控成敗取決于地方政府
中國自古就有“上有政策,下有對策”的傳統(tǒng),但沒有公然頂著干的文化。
本報記者在1月8日電話以投資者身份致電深圳當?shù)匾患曳浅S忻姆慨a(chǎn)公司和北京萬通,尋求其對《通知》的看法。萬通說自己是快速開發(fā),沒有閑置地;深圳那家房產(chǎn)公司說自己是“快速開發(fā),快速銷售”的政策,沒有閑置土地。另外一家未上市的房產(chǎn)公司公關(guān)經(jīng)理則建議記者去采訪一下囤地量大的公司。
一位中外合資地產(chǎn)公司的管理人員向本報記者透露,在這一輪緊似一輪的調(diào)控過程中,對大房地產(chǎn)公司是個利好,因為它們資金充足,正好可以促進房地產(chǎn)行業(yè)的整合,《通知》不會對它們造成實質(zhì)性影響。當然對于一些中小房地產(chǎn)企業(yè),上述《通知》也不是沒有辦法應對的。例如,現(xiàn)在有些拿到地的開發(fā)商,他們不怕調(diào)控,萬一風聲緊的話,它就把地賣掉了。但是在賣地的過程中,不會把地直接賣掉,它主要是通過在股權(quán)上做手腳,把股權(quán)轉(zhuǎn)讓掉,讓對方溢價收購他的股權(quán),他作為大股東退出,由另一個公司入主,這樣就可以合理合法地規(guī)避高額的土地增值稅。
上述人士進一步介紹道,房地產(chǎn)企業(yè)也可以部分開發(fā),比如說有好多地方土地拍賣后,就處于閑置和非閑置的狀態(tài),說閑置也可以,說不閑置也行,比如釘子戶的問題,或者說所有的手續(xù)沒有辦全,怎么能說閑置?也可以部分開發(fā),或者開發(fā)一點,做些前期工作,例如“四通一平”;當然,也可以在建設過程中,放慢節(jié)奏,照樣可以歸避政策風險。其中,關(guān)鍵是地方政府,因為在操作細節(jié)上有好多空間,就像一盤肉絲炒飯,你說它是肉絲也行,說它是飯也行,關(guān)鍵是看地方政府怎么去認定、如何去執(zhí)行,畢竟這也關(guān)系到地方政府的利益問題。
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