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商品房風(fēng)險(xiǎn)性包銷的運(yùn)行特征及應(yīng)注意的問(wèn)題
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 669 次
商品房全權(quán)代理銷售是目前常見(jiàn)的一種銷售方式,它是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商委托專營(yíng)銷售商全權(quán)代理銷售其生產(chǎn)開(kāi)發(fā)的期房或現(xiàn)房的經(jīng)營(yíng)方式。根據(jù)銷售商是否承擔(dān)雙定義務(wù),即“定期”和“定額”向開(kāi)發(fā)商付款。全權(quán)代理銷售又分為無(wú)風(fēng)險(xiǎn)包銷和風(fēng)險(xiǎn)性包銷兩種。無(wú)風(fēng)險(xiǎn)包銷屬于一般包銷,是指銷售商根據(jù)開(kāi)發(fā)商的定價(jià)組織銷售,按銷售情況向開(kāi)發(fā)商付款的經(jīng)營(yíng)方式;風(fēng)險(xiǎn)性包銷屬于特殊包銷,是指不論銷售情況如何,銷售商必須承擔(dān)定期定額向開(kāi)發(fā)商支付商品房保底價(jià)款義務(wù)的經(jīng)營(yíng)方式。
一、風(fēng)險(xiǎn)性包銷運(yùn)行的設(shè)計(jì)要點(diǎn)
?。ㄒ唬╅_(kāi)發(fā)商授權(quán)銷售商全權(quán)銷售一定范圍的商品房;
?。ǘ╇p方確定商品房基本底價(jià);
?。ㄈ┎徽撋唐贩渴欠衲軌蚴鄢?,包銷商必須定期向開(kāi)發(fā)商支付確定額度的商品房?jī)r(jià)款;
?。ㄋ模┥唐贩夸N售后,超底價(jià)部分為包銷商的經(jīng)營(yíng)收入;
(五)如果低于底價(jià)售出,其不足底價(jià)部分,由包銷商向開(kāi)發(fā)商補(bǔ)償;
(六)包銷商逾期付款須向開(kāi)發(fā)商承擔(dān)違約賠償責(zé)任。
二、風(fēng)險(xiǎn)性包銷的基本特征
?。ㄒ唬┚哂匈?gòu)斷性。承擔(dān)高風(fēng)險(xiǎn)的包銷商,不但向開(kāi)發(fā)商購(gòu)斷了特定范圍商品房的銷售權(quán),實(shí)際也購(gòu)斷了既定范圍的商品房,只不過(guò)是約定了分期付款。其標(biāo)的明確、價(jià)款明確、付款期限及付款方式明確的四項(xiàng)基本要素,與批發(fā)性購(gòu)賣(mài)合同的特征基本相似。
?。ǘ┚哂酗L(fēng)險(xiǎn)性。商品房市場(chǎng)的行情隨時(shí)都會(huì)發(fā)生變化,但風(fēng)險(xiǎn)性包銷的經(jīng)營(yíng)方式,除不可抗力以外,無(wú)論發(fā)生什么情況,包銷商都要向開(kāi)發(fā)商支付既定的價(jià)款。
(三)具有時(shí)間性。包銷商向開(kāi)發(fā)商履行義務(wù)的時(shí)間是確定的,商品房保底價(jià)款的給付不能逾期,逾期將承擔(dān)合同約定的違約及賠償責(zé)任。
?。ㄋ模┚哂歇?dú)立性。為消化市場(chǎng)的高風(fēng)險(xiǎn),確保約定義務(wù)的實(shí)際履行,包銷商必須實(shí)施有效的銷售行為,簡(jiǎn)單的叫賣(mài)是無(wú)濟(jì)于事的,必須投入高智商,進(jìn)行嚴(yán)格的市場(chǎng)調(diào)研、市場(chǎng)分析、市場(chǎng)策劃、實(shí)際營(yíng)銷。在這些必經(jīng)的工作環(huán)節(jié)中,除廣告內(nèi)容的真實(shí)性需接受開(kāi)發(fā)商的監(jiān)督以外,其他工作內(nèi)容必須在高度獨(dú)立自主、不受任何干擾的條件下才能完成。
?。ㄎ澹┚哂薪?jīng)銷性。風(fēng)險(xiǎn)性包銷的形式,已經(jīng)完全脫離了代銷的范疇,產(chǎn)銷雙方關(guān)于保底價(jià)、保期限、保付款、銷售后果包銷方自負(fù)盈虧的明確約定,使風(fēng)險(xiǎn)包銷的經(jīng)營(yíng)方式具備了商品經(jīng)銷的基本特征。
?。┚哂姓加行浴I唐贩匡L(fēng)險(xiǎn)性包銷的法律關(guān)系一經(jīng)確定,包銷商即開(kāi)始承擔(dān)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn),同時(shí)也開(kāi)始產(chǎn)生相應(yīng)的權(quán)利,即銷售權(quán)。此時(shí),包銷商對(duì)包銷范圍內(nèi)的商品房,必須擁有以確保銷售而存在的占有權(quán),這是確保銷售權(quán)實(shí)現(xiàn)的重要條件之一。
?。ㄆ撸┚哂泻献餍浴S捎谏唐贩康匿N售不同于其他商品,根據(jù)房產(chǎn)登記與管理的特殊需要,目前包銷商還不能以自己的名義象對(duì)外貿(mào)易代理那樣實(shí)施隱名代理,以自己的名義獨(dú)立對(duì)外;而需要開(kāi)發(fā)商的名義和相關(guān)手續(xù)的配合,如簽定合同蓋章、辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)等。因此,其合作性較強(qiáng)。
三、易發(fā)生爭(zhēng)議的問(wèn)題
(一)包銷商的售房廣告內(nèi)容不實(shí)引起索賠,開(kāi)發(fā)商應(yīng)否承擔(dān)連帶責(zé)任問(wèn)題。
依據(jù)包銷合同的約定,包銷方負(fù)責(zé)廣告的策劃,其內(nèi)容應(yīng)依據(jù)開(kāi)發(fā)商提供的基礎(chǔ)材料,根據(jù)廣告規(guī)則的要求,進(jìn)行必要的加工,但不能有虛假內(nèi)容,不能為了促銷而夸大宣傳,進(jìn)行欺騙性銷售,使購(gòu)房者上當(dāng)受騙,形成糾紛引起索賠。出現(xiàn)此種情況時(shí),包銷商應(yīng)承擔(dān)責(zé)任是不爭(zhēng)的事實(shí)。問(wèn)題是當(dāng)開(kāi)發(fā)商同時(shí)被告上法庭時(shí),往往不情愿承擔(dān)責(zé)任,其理由是,廣告行為與已無(wú)關(guān)。開(kāi)發(fā)商針對(duì)包銷商檢查售房廣告的內(nèi)容,的確是一種商務(wù)權(quán)利,認(rèn)真行使這種權(quán)利利于維護(hù)本企業(yè)的商業(yè)信譽(yù)。開(kāi)發(fā)商相對(duì)于廣大消費(fèi)者來(lái)說(shuō),對(duì)自己的產(chǎn)品情況較了解。因此,為維護(hù)消費(fèi)者的合法權(quán)益,開(kāi)發(fā)商更重要的是有義務(wù)對(duì)售房廣告的內(nèi)容進(jìn)行審查與監(jiān)督,其承擔(dān)的是嚴(yán)格的社會(huì)責(zé)任。因此,出現(xiàn)此類問(wèn)題,造成損失引起索賠后,其責(zé)任分析的結(jié)論應(yīng)為:包銷商因制作虛假?gòu)V告,應(yīng)承擔(dān)直接賠償責(zé)任;開(kāi)發(fā)商因疏于審查監(jiān)督,應(yīng)承擔(dān)連帶賠償責(zé)任。
(二)開(kāi)發(fā)商在售房合同上蓋章是合同權(quán)利還是義務(wù)問(wèn)題。
商品房包銷合同中,雙方對(duì)蓋章問(wèn)題一般都有比較詳細(xì)的約定,如約定每簽一份銷售合同,均由開(kāi)發(fā)商在合同中的“賣(mài)方”處蓋章,包銷商在“委托代理人”處蓋章。雖然有這樣的約定,但開(kāi)發(fā)商在售房合同上加蓋公章,是合同權(quán)利還是合同義務(wù)的問(wèn)題,不僅雙方在認(rèn)識(shí)上爭(zhēng)議很大,形成訴訟后,法官的分析也不盡一致,權(quán)利說(shuō)、義務(wù)說(shuō)均而有之。應(yīng)該說(shuō)公章的所有人,因工作需要加蓋公章的行為,在一般的情況下,的確是一種權(quán)利,但在特殊的條件下也的確并非都如此。例如商品房包銷合同法律關(guān)系中,既然開(kāi)發(fā)商將銷售權(quán)完全授予了包銷商,就意味著必然應(yīng)該包括完備售房合同生效必須履行的行為。售房必然涉及簽訂合同,簽定合同必須由開(kāi)發(fā)商加蓋公章,這是售房中必經(jīng)的程序。此種情況下的蓋章應(yīng)屬約定義務(wù)。為了履行此義務(wù),有的開(kāi)發(fā)商把公章交給包銷商簽約使用,有的開(kāi)發(fā)商堅(jiān)持掌管公章,但完全作到專人負(fù)責(zé),隨來(lái)隨蓋,確保銷售。如果在這種銷售方式下,開(kāi)發(fā)商加蓋公章的行為,仍視為是一種權(quán)利的話,那么開(kāi)發(fā)商隨時(shí)都可以放棄這種權(quán)利,使售房合同缺少必備的要件,造成合同效力的缺陷,包銷商的銷售權(quán)就會(huì)嚴(yán)重受到制約,全權(quán)包銷就會(huì)隨時(shí)落空。因此,在包銷商正常合法的售房過(guò)程中,開(kāi)發(fā)商應(yīng)正確履行其無(wú)條件的蓋章義務(wù),不能隨心所欲地自由選擇,影響包銷商的正常經(jīng)營(yíng)。有關(guān)部門(mén)處理此類案件時(shí),應(yīng)全面分析風(fēng)險(xiǎn)性包銷的法律特征,不要陷入一般代理的簡(jiǎn)單公式之中。
?。ㄈ╅_(kāi)發(fā)商隨意銷售已經(jīng)建立包銷關(guān)系的商品房是否應(yīng)屬違約行為問(wèn)題。
開(kāi)發(fā)商與包銷商以合同方式建立商品房風(fēng)險(xiǎn)性包銷關(guān)系以后,開(kāi)發(fā)商繼續(xù)參與銷售的情況主要有三種類型。一是幫助型自銷,即開(kāi)發(fā)商為了促進(jìn)投資的及時(shí)回收,利用自己的某些優(yōu)勢(shì),幫助包銷商擴(kuò)大銷售量而自銷。二是急需型自銷,即應(yīng)購(gòu)房人的要求,或因某種特殊的緊急需要開(kāi)發(fā)商自銷。三是嫉妒型自銷,即開(kāi)發(fā)商覺(jué)得包銷商售房太容易,得利太快,犯“紅眼病’而自銷。從風(fēng)險(xiǎn)性包銷范圍的特征上分析,包銷關(guān)系一經(jīng)確立,開(kāi)發(fā)商不能再繼續(xù)隨意自行銷售包銷范圍內(nèi)的商品房,開(kāi)發(fā)商因某種情況需要自銷時(shí),須經(jīng)雙方協(xié)商同意。前兩種情況均屬善意之舉,經(jīng)協(xié)商一致后,開(kāi)發(fā)商繼續(xù)自銷,無(wú)礙包銷商銷售權(quán)的行使,不損害包銷商的經(jīng)濟(jì)利益,是允許的。而后一種情況,則應(yīng)該列入杜絕的范圍。高風(fēng)險(xiǎn)會(huì)有高回報(bào),這是市場(chǎng)規(guī)律。開(kāi)發(fā)商在市場(chǎng)回升后,見(jiàn)利忘義不經(jīng)協(xié)商,強(qiáng)賣(mài)包銷商包銷范圍內(nèi)的商品房,以獲取利益,侵犯了包銷商對(duì)商品房的合法經(jīng)營(yíng)權(quán)利和占有權(quán),破壞了包銷商售房的整體性,加大了市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn),屬于違約行為。除盈利應(yīng)歸包銷商所有以外,開(kāi)發(fā)商還應(yīng)賠償包銷商因此而遭受的其他損失。
商品房風(fēng)險(xiǎn)性包銷的這些特征,充分反映出該經(jīng)營(yíng)方式的特殊性。由于進(jìn)入運(yùn)行即處于高風(fēng)險(xiǎn)狀態(tài)之中,因此,產(chǎn)銷雙方在簽定合同時(shí),要根據(jù)不同的情況,不同的特點(diǎn),提出不同的要求。不要靜止的沿用過(guò)去的做法,或套用他人的方式。要加入動(dòng)態(tài)發(fā)展的理念,嚴(yán)格分析市場(chǎng),嚴(yán)格做出約定,減少漏洞,降低風(fēng)險(xiǎn),避免糾紛,減少損失.
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