11月份二手房市場整體冷淡，交易量連續(xù)五個(gè)月下滑后勢頭有所收斂，但仍保持低位徘徊，成交均價(jià)繼續(xù)微幅下挫，這樣的走勢與一手房市場頗為相似。在一手房降價(jià)潮中，二手房也不可能獨(dú)善其身。

　　市仍難尋低價(jià)房源

　　就10月份上海市二手房成交情況來看，該月本市二手房交易過程中總價(jià)低于百萬的房源約占總成交數(shù)的一半。其中浦東周康、川沙；寶山月浦、顧村；閔行顓橋、老閔行等板塊是該種總價(jià)低于別的超低價(jià)二手房源成交較為集中的區(qū)域。

　　另據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域市場對(duì)旗下門店抽樣調(diào)查顯示，目前樓市總價(jià)低于百萬的二手房源類型多集中于以下三類，老公房、外圍動(dòng)遷房和使用權(quán)房。

　　拋開使用權(quán)房，其中作為市區(qū)域的二手房源，因自身單價(jià)的高企，較終成交總價(jià)往往也偏高。購房者如想以百萬元以內(nèi)的預(yù)算購購市區(qū)域二手房，則只能對(duì)房源本身的品質(zhì)、面積等一系列條件做出“降級(jí)修正”。

　　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域市場分析師羅寅申表示，虹口曲陽、閘北彭浦、浦東上南等老公房聚集區(qū)域無疑是滿足購房者百萬購房需求的頭選。以曲陽板塊為例，板塊內(nèi)總價(jià)低于百萬元的二手房源多為房齡在25年以上的老式公房，小面積、高房齡是其總價(jià)低廉的主要因素。

　　據(jù)了解，上述市區(qū)域的小戶型老公房無論是購購抑或是租賃需求皆較大，故其售價(jià)較為堅(jiān)挺，難有議價(jià)空間出現(xiàn)。不過近期因經(jīng)適房分配的影響，也有局部小戶型老公房集中板塊出現(xiàn)了二手房東急售讓利10-15%的案例。

　　此外，位于外圍區(qū)域的動(dòng)遷房源雖較老公房房齡較新、面積更大，但仍有不少總價(jià)不足百萬元的二手房源存在，但其也有交通不便、配套不成熟等“硬傷”。

　　置換型業(yè)主掛牌增多

　　一手房降價(jià)不僅對(duì)二手房市場的購家有影響，也對(duì)二手房掛牌業(yè)主產(chǎn)生觸動(dòng)。

　　據(jù)了解，近期部分板塊掛牌業(yè)主中有置換需求的比例明顯放大，雖然掛牌價(jià)格基本與前期持平，但議價(jià)空間增大，有的甚至超過了15%。但像這樣急需用錢而大幅讓步的業(yè)主在市場中的比重占比不到10%，更多的業(yè)主則選擇與購房者一起繼續(xù)觀望。

　　上海中原研究咨詢部總監(jiān)宋會(huì)雍表示，新盤集中的低價(jià)供應(yīng)，喚起部分房東的置換需求，部分資金有限的房東們急于拋售原有房源，以便購購新看中的物業(yè)，所以在出價(jià)方面也比較誠心，讓步較大。

　　另一方面，一手房的集中降價(jià)沖擊，房價(jià)上漲的預(yù)期逐漸被削弱，房東的心態(tài)開始進(jìn)一步動(dòng)搖。從之前的零星業(yè)主讓步發(fā)展到接近10%的業(yè)主，雖然調(diào)整步伐緩慢，但二手市場價(jià)格已經(jīng)步步向購房者的心理價(jià)位靠攏。

　　外圍區(qū)域客源流向新房

　　經(jīng)歷了成交量大幅萎縮的10月、11月，二手房市場的總體狀況依舊沒有復(fù)蘇跡象，反而陷入了相較于新房市場更為嚴(yán)酷的情形。

　　一般情況下，二手房的價(jià)格優(yōu)勢是不少購家選擇他們的原因，而目前，面對(duì)以價(jià)換量的新房“救市”行動(dòng)，尤其是那些新房項(xiàng)目較集中的外圍區(qū)域，二手房的的競爭壓力，除了價(jià)格優(yōu)勢的不斷削弱，更為棘手的是客源的不斷流失。

　　據(jù)漢宇地產(chǎn)松江新城分行的一位置業(yè)顧問介紹，近期由于部分一手項(xiàng)目降價(jià)幅度明顯，與周邊二手房的價(jià)差幾乎達(dá)到每平方米2000-3000元左右，令不少原本區(qū)域內(nèi)購房意向并不明朗的購房者，轉(zhuǎn)向新房市場。松江新城的購房者表現(xiàn)是目前外圍二手房市場的一個(gè)縮影，購房客源的流失令二手房市場更顯慘淡。

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