上海新房市場(chǎng)的供應(yīng)放量、降價(jià)促銷，刺激了新房市場(chǎng)的交易回升，也使得降價(jià)幅度較為遜色的二手房進(jìn)一步喪失價(jià)格吸引力，甚至分流潛在購(gòu)家，11月二手房成交量由此連續(xù)第四個(gè)月下降。

　　成交均價(jià)同比下降一成多

　　據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域的統(tǒng)計(jì)顯示，2011年11月份上海共成交二手房0.69萬(wàn)套，環(huán)比降14.6%、同比降49.6%，為去年7月以來(lái)較低。11月份二手房0.69萬(wàn)套的交易水平，已比今年春節(jié)期間的2月低出12.9%。而上海歷年春節(jié)期間的正常水平即在6000至8000套?？梢?jiàn)，目前二手房市場(chǎng)已提前進(jìn)入春節(jié)行情。

　　此外，11月全市二手房成交均價(jià)為每平方米1.49萬(wàn)元，環(huán)比下降6.2%、同比下降14.7%，這也是今年2月至今以來(lái)各月度的同比降幅，之前一般在5%至9%。從該公司持續(xù)觀察的40個(gè)標(biāo)桿樓盤來(lái)看也是如此。大、中、小三類戶型與8月相比，各有2至3個(gè)盤新加入降價(jià)行列，11月末的降價(jià)盤占比約25%。

　　剛需和改善型購(gòu)房占九成以上

　　而隨著調(diào)控的延續(xù)，在改善、剛需、投資的三大類購(gòu)房目的中，今年的投資購(gòu)房套數(shù)占比下降得十分明顯、進(jìn)入10月后已經(jīng)下降至4%以下，與此對(duì)應(yīng)的是剛需和改善型均分別保持在4成和5成以上，投資客已基本在二手住宅市場(chǎng)淡出。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域市場(chǎng)近期的抽樣調(diào)查顯示，在楊浦新江灣城、閘北大寧、虹口涼城等9個(gè)板塊中，近期入市的二手住宅購(gòu)家均未有純粹的投資客身影。

　　徐匯長(zhǎng)橋一房產(chǎn)經(jīng)理表示，目前二手住宅購(gòu)家中，僅有不足5%的置換需求兼帶投資性質(zhì)，一般為小換大型，偏好面積70至80平方米、總價(jià)200至210萬(wàn)的兩房；同時(shí)要求低于市價(jià)5%，才會(huì)考慮出手。其入市心態(tài)頗為典型：一為抄底，看好后市；二為獲得租金回報(bào)，購(gòu)入后先出租3-4年。目前年租金回報(bào)率在1.7%至1.8%。

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