自今年7月份開始，上海二手房成交量已連續(xù)4個(gè)月持續(xù)下滑，10月份二手房成交量已不足1萬(wàn)套；而11月份二手房的成交為0.69萬(wàn)套，環(huán)比降14. 6%、同比降49.6%。

　　一系列的調(diào)控措施不僅對(duì)交易總量形成巨大的沖擊，隨之而來(lái)的是，上海二手房市場(chǎng)的成交結(jié)構(gòu)也發(fā)生了重大變化，21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域?qū)⒕痛俗龊?jiǎn)要分析。目前，到底是哪類客戶在購(gòu)房？在銀行信貸政策的持續(xù)收縮下，他們又是依靠什么來(lái)購(gòu)房呢？總體的成交結(jié)構(gòu)有哪些變動(dòng)？業(yè)主賣房又呈現(xiàn)出怎樣的特點(diǎn)？

　　投資比例下降明顯，改善需求長(zhǎng)期過(guò)半

　　據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域市場(chǎng)對(duì)旗下門店二手房購(gòu)賣交易的持續(xù)跟蹤表明，隨著調(diào)控的延續(xù)，在改善、剛需(頭次置業(yè)+婚房，下同)、投資的三大類購(gòu)房目的中，今年的投資購(gòu)房套數(shù)占比下降得十分明顯、進(jìn)入10月后已經(jīng)下降至4%以下，與此對(duì)應(yīng)的是剛需和改善型均分別保持在4成和5成以上。

　　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海銳豐總經(jīng)理葉厚彪表示，經(jīng)過(guò)去年四季度成交量的短暫回升，今年2月上海出臺(tái)嚴(yán)格細(xì)化的執(zhí)行政策，加上房產(chǎn)稅作用，房?jī)r(jià)快速上漲預(yù)期被打破，投資活動(dòng)由此進(jìn)入低潮。對(duì)今年2、6、10月的成交量和購(gòu)房目標(biāo)分布對(duì)比同時(shí)可見，交易量的相對(duì)低谷期，也是剛需受抑制較明顯的時(shí)期。今年2月、10月的二手房成交量基本相當(dāng)、較6月低出約38%，對(duì)應(yīng)剛需占比也較6月降低了2~3個(gè)百分點(diǎn)。

　　葉厚彪指出，因限購(gòu)影響，目前的剛需置業(yè)者購(gòu)房預(yù)算有所提高、解決住房需求“一步到位”的意愿較為強(qiáng)烈，尤其是婚房購(gòu)家；而改善型需求的預(yù)算總價(jià)，也未必偏高，在一些拋售原有老工房的購(gòu)家中比較多見。

　　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)的一線門店反饋顯示，剛性需求購(gòu)家的占比在100-200萬(wàn)元和300-400萬(wàn)元交易房源中與改善性需求基本對(duì)等，而在100萬(wàn)元以內(nèi)、200-300萬(wàn)元、400-500萬(wàn)元以及500萬(wàn)元以上檔次房源中，改善性需求占比都大幅超越剛性需求。

　　目前眾多剛需入市意愿不高，與其支付能力較弱、對(duì)價(jià)格更為敏感有關(guān)；改善型購(gòu)家持有房源可對(duì)沖目標(biāo)房源的支出、支付能力較強(qiáng)。剛需購(gòu)家“房?jī)r(jià)下跌10%以上”才考慮出手的預(yù)期流行，但目前二手房的主流議價(jià)空間僅為5%-10%左右，新房降價(jià)也在分流二手房市場(chǎng)需求。如周康板塊，近期有7成的二手房潛在購(gòu)家都被分流到新房市場(chǎng)。

　　葉厚彪坦言，可以預(yù)見的是，在接下來(lái)的較長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)，這一狀況將持續(xù)，二手房的掛牌業(yè)主和開發(fā)商，在賣房定價(jià)之時(shí)，可以對(duì)此給予關(guān)注，隨行就市、合理定價(jià)。

　　在剛需和改善型的板塊分布上，以內(nèi)環(huán)線外界，內(nèi)則置換比例較高、外則剛需比例較高。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域市場(chǎng)對(duì)旗下門店的抽樣調(diào)查顯示，11月份交投較活躍的板塊中，內(nèi)環(huán)外虹口涼城、浦東周康和張江、閘北大寧、長(zhǎng)寧古北等，剛需比例至少在5成以上，在內(nèi)環(huán)內(nèi)區(qū)域，這一比例一般在3成以下，如徐匯、浦東聯(lián)洋。

　　目前入市的兩類剛需中，婚房購(gòu)家的迫切程度更高，不少明年春季辦婚禮、并為裝修預(yù)留時(shí)間，偏好戶型較小的次新房源。從市場(chǎng)角度看，房?jī)r(jià)松動(dòng)、局部掛牌量增加，也是入市動(dòng)力之一。如在虹口涼城，11月以來(lái)次新房掛牌量環(huán)比增加約2成，其中戶型在70㎡以下房源吸引了一批婚房購(gòu)家入市，成交周期僅為1個(gè)月時(shí)間，在目前行情下已算快速。其余的剛需，觀望情緒稍更濃厚、對(duì)大幅降價(jià)的預(yù)期較高。

　　反觀改善型需求，大致有購(gòu)購(gòu)緊靠學(xué)校的小區(qū)、居住條件改善和養(yǎng)老房三種類型。在內(nèi)環(huán)內(nèi)優(yōu)質(zhì)教育資源較為集中板塊，改善型購(gòu)家占比占比可至8成以上，徐匯板塊即是如此。這類購(gòu)家一般偏好100㎡以上戶型，降價(jià)預(yù)期在5%左右。此外，少數(shù)置換者從中、外環(huán)移至城區(qū)，以就近子女居住、方便相互照顧，偏好總價(jià)較低、交通較便利的房源。如在閘北大寧板塊的總價(jià)80萬(wàn)以內(nèi)公房，就獲得了這類養(yǎng)老房購(gòu)家的青睞。

　　投資客：淡出二手住宅市場(chǎng)，但未完全退出

　　樓市調(diào)控持續(xù)至今，投資客已基本在二手住宅市場(chǎng)淡出。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域市場(chǎng)近期的抽樣調(diào)查顯示，在楊浦新江灣城、閘北大寧、虹口涼城等9個(gè)板塊中，近期入市的二手住宅購(gòu)家均未有純粹的投資客身影。

　　在徐匯長(zhǎng)橋板塊，21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海銳豐長(zhǎng)橋一店經(jīng)理任蔚敏介紹，目前二手住宅購(gòu)家中，僅有不足5%的置換需求兼帶投資性質(zhì)，一般為小換大型，偏好面積70-80㎡、總價(jià)200-210萬(wàn)的兩房；同時(shí)要求低于市價(jià)5%，才會(huì)考慮出手。其入市心態(tài)頗為典型：一為抄底，看好后市；二為獲得租金回報(bào)，購(gòu)入后先出租3-4年(目前年租金回報(bào)率在1.7%-1.8%)。

　　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)的調(diào)查同時(shí)顯示，眾多暫緩入市的潛在投資者，除購(gòu)房資格被限制人群外，大致有三點(diǎn)影響其心態(tài)。其一，認(rèn)為調(diào)控政策短期內(nèi)難有放松，繼續(xù)看空后市，購(gòu)漲不購(gòu)跌；其二， 還價(jià)幅度超過(guò)業(yè)主可承受范圍，未被目前市場(chǎng)接受；其三因購(gòu)房中貸款受阻、被迫終止交易。

　　但投資客并未完全退出二手房市場(chǎng)，少數(shù)人轉(zhuǎn)投其它類型物業(yè)，甚至轉(zhuǎn)做二房東。在閔行七寶板塊，21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海銳豐萬(wàn)科分行經(jīng)理季國(guó)權(quán)反映，目前接觸的客戶中、投資客比例不足5%，投資意向均為二手商鋪和酒店式公寓，“如果政策在兩三年內(nèi)無(wú)松動(dòng)、均不太會(huì)考慮投資住宅”。

　　上述 “棄宅從商”傾向，也在年內(nèi)二手房成交數(shù)據(jù)中得以體現(xiàn)。2011年10月期間，投資成分相對(duì)較大的“三外”人群(外省市、外籍、港澳臺(tái)人士)購(gòu)購(gòu)的二手房中，住宅套數(shù)占比為84.11%，較1季度下降9.05%(完全值，本段內(nèi)均為此定義)；辦公樓和商鋪的占比分別為6.88%和3.96%，較1季度提高4.80%和1.85%。

　　除了轉(zhuǎn)投非住宅物業(yè)，個(gè)別投資客也動(dòng)起當(dāng)二房東的腦筋。在長(zhǎng)寧古北板塊，就有投資客在淡市期間轉(zhuǎn)型做二房東，先包租再轉(zhuǎn)租；抬高租金、賺取價(jià)差。在古北瑞仕花園和御翠豪庭等板塊內(nèi)標(biāo)桿樓盤既有此類現(xiàn)象，并使兩者各戶型租金比10月末有1000-3000元/月不等的提升，環(huán)比的主流漲幅在9%~13%。

　　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海銳豐總經(jīng)理葉厚彪認(rèn)為，全球經(jīng)濟(jì)環(huán)境不穩(wěn)定下，相較其它類流動(dòng)性較高、風(fēng)險(xiǎn)較大金融類產(chǎn)品，房產(chǎn)仍為較為穩(wěn)妥的資金安放途徑；而商辦物業(yè)因受政策影響較小，吸了投資客的目光。但因前期存在過(guò)度炒作之嫌，已存在著一定的估值風(fēng)險(xiǎn)，且對(duì)資金、專業(yè)知識(shí)的要求更高。故投資客在淡市期間雖各有其生財(cái)之道，但并不建議普通購(gòu)家輕易效仿，而是應(yīng)該遵循自身實(shí)力謹(jǐn)慎而行。

　　購(gòu)房貸款：涉及商業(yè)貸款僅4成，8~10月商貸者套均得到約13.5萬(wàn)元額度

　　由于信貸政策的收緊以及貸款利率的提高，上海二手房市場(chǎng)的個(gè)人房貸套數(shù)占比結(jié)構(gòu)發(fā)生明顯變化。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域市場(chǎng)對(duì)旗下門店的統(tǒng)計(jì)表明，今年10月涉及商業(yè)貸款的比例僅42%，而去年同期高達(dá)70%，呈持續(xù)下降態(tài)勢(shì)；其中純商貸僅25%，去年同期則為35%。涉及公積金貸款的達(dá)46.8%，去年同期為38.7%；其中，純公積金貸款放大7.6倍，今年10月為30.3%，去年同期僅4.0%。

　　結(jié)合二手房成交量為近21個(gè)月較低點(diǎn)、僅0.65萬(wàn)套的去年6月，其無(wú)貸款比例高達(dá)40.1%、涉及商業(yè)貸款的僅44.0%可知，“每當(dāng)二手房成交量受調(diào)控走低之時(shí)，商業(yè)貸款在房屋購(gòu)賣中的杠桿作用便大大下降”，21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海銳豐總經(jīng)理葉厚彪如是說(shuō)道。去杠桿之下，房?jī)r(jià)走勢(shì)的疲軟就成為必然結(jié)果。

　　需注意的是，在涉及貸款的交易房屋中，21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)顯示10月份二手房購(gòu)賣中借貸額超過(guò)3成的房屋套數(shù)比例仍高達(dá)76.7%(其中6成以上的有23.3%)，市場(chǎng)對(duì)信貸的依賴程度依然較高。因此，目前的信貸收縮，同樣對(duì)剛需及改善性需求的合理自住消費(fèi)有誤傷作用。

　　另外，12月5日存款準(zhǔn)備金率的下調(diào)被市場(chǎng)部分人士理解為政策微調(diào)及松動(dòng)的信號(hào)，但考慮到其對(duì)市場(chǎng)的影響具有滯后性，同時(shí)地方限購(gòu)政策也被要求延續(xù)，對(duì)市場(chǎng)交易的提振作用暫時(shí)難以體現(xiàn)。

　　與此同時(shí)，目前出現(xiàn)的商業(yè)貸款對(duì)住房消費(fèi)的支持力度，也下降明顯。一方面是貸款難度的加大，銀行審批力度趨嚴(yán)、放款節(jié)奏放慢、降低部分房屋的評(píng)估值；另一方面是購(gòu)房者為規(guī)避利息支出的上升，主動(dòng)減少貸款額。

　　人民銀行上?？偛康慕y(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年8~10月個(gè)人貸款新增額為42.2億元。考慮到目前放款比成交有3約個(gè)左右的滯后，與其對(duì)應(yīng)的5~7月一、二手房(一手房不含動(dòng)遷、配套房)成交套數(shù)為7.43萬(wàn)套，以10月份41.95%的比例推算，期間涉及商業(yè)貸款的房屋月3.12萬(wàn)套。再以3.12萬(wàn)套房屋計(jì)算，8~10月涉及商業(yè)貸款的房屋套均獲得商業(yè)貸款額度僅13.5萬(wàn)元，與目前上海的房屋交易標(biāo)的相比明顯偏低。

　　業(yè)主拋盤：為改善居住而拋售家庭先進(jìn)住房的比例超7成

　　限購(gòu)之下，上海市民為珍惜購(gòu)房資格，拋盤動(dòng)作變得謹(jǐn)慎很多，為了改善居住而拋售家庭為一住房的動(dòng)機(jī)占比攀升至超過(guò)7成的比例、達(dá)到高位水平。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域的一線門店反饋顯示，持有產(chǎn)證年限超5年、為家庭先進(jìn)住房、以改善置換為目的的比例在調(diào)控后基本呈穩(wěn)定增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。今年10月，上述3項(xiàng)指標(biāo)分別為74.3%、62.9%和77.5%，分別比去年同期提高了(此處指完全值，下段相同)2.5%、13.9%和9.0%。

　　反觀因?yàn)殚e置而拋盤的動(dòng)機(jī)，其套數(shù)占比則穩(wěn)定下降，今年10月為16.1%，較去年提起下降了7.2%。但是，閑置和改善兩大目的，在成交量偏低的今年10月仍占據(jù)了93.6%的比例，較去年同期的較高水平上升了1.9%。

　　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海銳豐總經(jīng)理葉厚彪指出，業(yè)主拋盤的結(jié)構(gòu)變化，可以從調(diào)控政策上尋根溯源，為改善而出售先進(jìn)住房增多、因閑置拋盤比例下降，與限購(gòu)有關(guān)；而持有產(chǎn)證滿5年則源于營(yíng)業(yè)稅未滿5年須強(qiáng)征相當(dāng)于房屋總價(jià)的營(yíng)業(yè)稅及附加5.65%有關(guān)。

　　誠(chéng)然，調(diào)控為穩(wěn)定市場(chǎng)、抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲產(chǎn)生積極意義，但也在客觀上打亂了正常的交投節(jié)奏，市場(chǎng)被“冷凍”。從業(yè)主拋盤的角度看

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