“數(shù)據(jù)顯示，預(yù)計(jì)在2012年開盤的項(xiàng)目數(shù)量?jī)H為40個(gè)，同比銳減六成。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，銷售低迷、大量庫(kù)存以及近年來經(jīng)營(yíng)性住宅用地的出讓減少是造成2012年開盤數(shù)量減少的主要原因?！?/p>

　　1月預(yù)開4住宅

　　在限購(gòu)限貸政策的雙重調(diào)控下，2011年樓市低迷，成交亦不甚理想，開發(fā)商推盤的意愿明顯下降，不僅對(duì)開盤時(shí)間三緘其口，甚至再三推遲。

　　同時(shí)，1月的預(yù)開盤量更是嚴(yán)重縮水。某數(shù)據(jù)監(jiān)控截至12月20日統(tǒng)計(jì)，2012年1月上海市場(chǎng)預(yù)計(jì)將有4個(gè)住宅項(xiàng)目開盤(公寓項(xiàng)目1個(gè)，別墅項(xiàng)目3個(gè))，比12月份41個(gè)的預(yù)開盤量(截至12月20日統(tǒng)計(jì))大幅萎縮90.2%；比2011年1月較終32個(gè)的開盤量降幅高達(dá)87.5%。

　　分析師湯正魏解釋道，2012年1月份推盤量的驟減主要原因還是受到了季節(jié)性的影響，一般情況下，春節(jié)假期當(dāng)月供、求都會(huì)出現(xiàn)大幅度的下滑，特別是2012年春節(jié)和元旦都集中在1月份，不但使淡季提前來臨，還有雪上加霜的趨勢(shì)。

　　“不過，2012年1月的實(shí)際推盤數(shù)仍有較大的上升空間?！睖航忉專m然有部分開發(fā)商想趕在12月進(jìn)行較后的搶收，但現(xiàn)今12月已經(jīng)過半，實(shí)際入市的項(xiàng)目?jī)H有15個(gè)，不足預(yù)開盤總量的四成，其中更是有部分項(xiàng)目已經(jīng)是多次延期開盤。

　　德佑地產(chǎn)研究主任陸騎麟指出，目前，在全市商品住宅庫(kù)存量創(chuàng)出歷史高點(diǎn)，達(dá)到千萬(wàn)平方米的狀況下，按照當(dāng)前每月50萬(wàn)平方米的去化速度計(jì)算的話，庫(kù)存量需要20個(gè)月才能賣完，那么明年開發(fā)商的頭要任務(wù)應(yīng)該是去庫(kù)存，并非加速推盤。

　　限購(gòu)打擊 開發(fā)商開盤意愿

　　陸騎麟表示，當(dāng)前情況下，開發(fā)商如需取得良好的銷售業(yè)績(jī)的話，必然會(huì)選擇價(jià)格的大幅低開，才能吸引到足夠的購(gòu)房者購(gòu)購(gòu)。迫于生存壓力的開發(fā)企業(yè)只能選擇低開求售，而資金相對(duì)充裕的開發(fā)企業(yè)會(huì)選擇放緩開盤速度。因此在當(dāng)前情況下，開發(fā)商的開盤和銷售意愿相對(duì)不高。

　　陸騎麟指出，現(xiàn)在已經(jīng)明確，當(dāng)前上海的限購(gòu)政策將在明年得到延續(xù)。在2011年相類似的政策下，開發(fā)商即使推盤也無法取得較好的銷售業(yè)績(jī)，因此2012年必然會(huì)使得開發(fā)商推盤意愿減弱。

　　同時(shí)，在2011年成交低點(diǎn)的情況下，開發(fā)商資金相對(duì)緊張，那么開工和施工速度必然會(huì)放緩，也會(huì)導(dǎo)致明年可上市樓盤數(shù)量的減少。

　　漢宇地產(chǎn)市場(chǎng)研究部經(jīng)理付偉補(bǔ)充道：“大量高價(jià)盤將會(huì)延遲推盤或者少推盤。目前中高端住宅市場(chǎng)受到政策較大沖擊，即使降價(jià)，效果也不會(huì)特別明顯，因此市場(chǎng)還處于僵持階段，開發(fā)商并不急于入市。開發(fā)商開盤意愿下降，較為主要的原因還是因?yàn)槿袠I(yè)資金鏈緊張，即使大型開發(fā)商也無法保證足夠的開工率。明年的調(diào)控政策將繼續(xù)限制購(gòu)房需求，一部分開發(fā)商會(huì)刻意規(guī)避市場(chǎng)低迷，延緩項(xiàng)目的開發(fā)節(jié)湊，或者選擇靜觀其變?！?/p>

　　付琦表示，供應(yīng)量的減少根本原因還是在于住宅用地供應(yīng)的不斷減少，“上海的土地從2004年開始就始終處于供應(yīng)不足的狀態(tài)，這是造成上海商品住宅供應(yīng)量逐年減少的較主要原因。其次，明年，由于去年以及今年的調(diào)控，有部分開發(fā)企業(yè)減緩開工，放緩施工，因此也在一定程度上影響明年的供應(yīng)量?！?/p>

　　“可以看到，從2005年大概2200萬(wàn)平方米的數(shù)量級(jí)到今年的只有1100萬(wàn)-1300萬(wàn)平方米這個(gè)數(shù)量級(jí)，是造成現(xiàn)在開盤量下降較主要的原因，而不是完全取決于市場(chǎng)的好壞?！备剁硎?。

　　業(yè)內(nèi) 明年定調(diào)調(diào)整房?jī)r(jià)穩(wěn)中有降

　　同策咨詢研究總監(jiān)

　　張宏偉

　　對(duì)于2012年的形勢(shì)，開發(fā)商似乎都已經(jīng)達(dá)成共識(shí)，2012年樓市限購(gòu)延期執(zhí)行的市場(chǎng)背景下，并不看好明年的市場(chǎng)。多數(shù)開發(fā)企業(yè)有可能現(xiàn)在推盤策略未定，尤其是限購(gòu)延期之后，對(duì)于未來市場(chǎng)判斷還有待進(jìn)一步觀察。具體開盤與否還要看企業(yè)現(xiàn)金流狀況及明年市場(chǎng)狀況。

　　同時(shí)，張宏偉認(rèn)為，開發(fā)企業(yè)資金面的狀況難以改觀，多數(shù)開發(fā)企業(yè)仍將采取“現(xiàn)金為王”的市場(chǎng)策略，以自住需求為主的市場(chǎng)將呈現(xiàn)出“限價(jià)保量”的特征。

　　德佑地產(chǎn)研究主任

　　陸騎麟

　　明年的房?jī)r(jià)會(huì)穩(wěn)中有降。

　　明年整體的定調(diào)還將會(huì)是樓市持續(xù)調(diào)控的年份，今年年底房?jī)r(jià)已有下跌動(dòng)力，那么明年整體房?jī)r(jià)下跌的概率日益加大。

　　從成交來看，今年如此低迷的成交無法得到長(zhǎng)時(shí)間的延續(xù)，那么開發(fā)商必然會(huì)選擇主動(dòng)降價(jià)，成交也會(huì)隨著價(jià)格的回落有所提升。

　　漢宇地產(chǎn)市場(chǎng)研究部經(jīng)理

　　付偉

　　預(yù)計(jì)明年上海樓市將呈現(xiàn)先抑后揚(yáng)的發(fā)展態(tài)勢(shì)。政策面上半年基本不會(huì)松動(dòng)，下半年有局部作出調(diào)整的可能，但是限購(gòu)令還是不會(huì)有絲毫放松。因此全年住宅市場(chǎng)供需水平將徘徊于低位，不會(huì)出現(xiàn)較大幅度的回暖或反彈。房?jī)r(jià)有望保持平穩(wěn)運(yùn)行，開發(fā)商仍然面臨不小的銷售壓力，降價(jià)板塊和樓盤將交替出現(xiàn)，但跌破7折的概率很低，價(jià)格降幅預(yù)計(jì)將會(huì)收窄。

　　調(diào)查

　　八成受訪者認(rèn)為明年上半年房?jī)r(jià)會(huì)下跌

　　據(jù)上海市政府新聞辦官方微博“上海發(fā)布”透露，在12月20日召開的有關(guān)會(huì)議傳出信息，明年，上海繼續(xù)嚴(yán)格貫徹執(zhí)行國(guó)家有關(guān)調(diào)控政策，繼續(xù)加大房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控力度。繼續(xù)執(zhí)行住房限購(gòu)政策，進(jìn)一步鞏固調(diào)控成果，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。

　　明年上海房?jī)r(jià)會(huì)符合發(fā)展？您是否會(huì)選擇在明年出手購(gòu)房？調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，大部分受訪購(gòu)房者(占85.70%)認(rèn)為國(guó)家下調(diào)房?jī)r(jià)的政策堅(jiān)定，那么明年上半年房?jī)r(jià)有下跌的可能性。而認(rèn)為明年上半年房?jī)r(jià)不會(huì)下跌和其他的分別占9.50%和4.80%。

　　由于“國(guó)八條”和“滬四條”的影響，限購(gòu)、限貸政策大大抑制了投資性需求，購(gòu)房需求以自住為主，占比為78.30%，而自住兼投資需求和投資需求僅分別為17.40%和4.30%。

　　同時(shí)，在購(gòu)房時(shí)間的選擇上，逾七成受訪購(gòu)房者年前選擇觀望(占69.60%)，認(rèn)為打折力度還不夠，還需觀望等待房?jī)r(jià)進(jìn)一步下降。21.70%的受訪購(gòu)房者則表示現(xiàn)在部分樓盤打折降價(jià)還是比較實(shí)惠的，現(xiàn)在可以出手購(gòu)房。還有少部分受訪購(gòu)房者(占8.70%)在1-2年內(nèi)不打算購(gòu)房。

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