2月，上海樓市似乎進(jìn)入了小陽春，春節(jié)后連續(xù)四周成交大幅放量上揚(yáng)，導(dǎo)致整個(gè)2月份較終的新房住宅成交量超40萬平方米，環(huán)比上升九成。同時(shí)供應(yīng)端口表現(xiàn)同樣給力，獲得預(yù)售證住宅項(xiàng)目共14個(gè)，批準(zhǔn)預(yù)售套數(shù)合計(jì)2507套，預(yù)售面積合計(jì)超30萬平方米，幾乎是1月份的三倍。

　　成交量升價(jià)跌

　　今年年初一度偃旗息鼓的降價(jià)促銷活動(dòng)，在進(jìn)入2月，尤其是2月下旬后逐漸活躍起來?？v觀2月成交面積排名前列的保利葉城、萬科清林徑、象嶼酈庭、濱河華城等項(xiàng)目，它們無一不采取以價(jià)換量的策略，且成交都集中在2月下旬。此外，象嶼酈庭、濱河華城的降價(jià)，也反映出了目前的降價(jià)潮，已由去年四季度的外環(huán)外區(qū)域，蔓延至中外環(huán)區(qū)域。

　　這一系列的以價(jià)換量的銷售模式取得立竿見影效果。根據(jù)德佑地產(chǎn)監(jiān)控的數(shù)據(jù)顯示，2012年2月全市新房住宅成交面積為40.3萬平方米，環(huán)比1月上漲89.5%，同比去年上漲127%。由于今年春節(jié)假期處于1月下旬，因此，二月的樓市成交隨著春節(jié)影響的減弱，呈現(xiàn)出先抑后揚(yáng)的趨勢(shì)。2月上旬，新房住宅成交面積僅為6萬平方米，而2月下旬，則達(dá)到了22.1萬平方米，占據(jù)了全月成交的一半以上，與去年四季度的水平相仿。

　　市場(chǎng)分析人士普遍認(rèn)為，除了上述原因外，2月樓市出現(xiàn)政策微調(diào)信號(hào)，持觀望態(tài)度的購房者心態(tài)出現(xiàn)轉(zhuǎn)變，部分購房需求流入樓市。

　　交易量上升，但成交價(jià)卻降低了。2月，全市新房住宅的均價(jià)為19831元／平方米，跌破2萬元的大關(guān)，而上次出現(xiàn)全市均價(jià)低于2萬元的情況，還要追溯到2010年的7月份。

　　“均價(jià)的下跌與成交結(jié)構(gòu)的顯著改變有較大關(guān)系。”陸騎麟表示，整個(gè)2月，單價(jià)2萬元以下的低端樓盤占據(jù)新房住宅成交總面積的67.2%，而去年全年的占比為60.5%；相應(yīng)的，單價(jià)3萬元以上的中高端樓盤在全市成交中的占比僅為13.0%，而去年全年為17.8%。

　　另外值得一提的是，在2月剛需大幅釋放后，上海新房住宅可售余量較前一個(gè)月小幅下滑1個(gè)百分點(diǎn)。根據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，截至2月末，上海新房住宅可售余量為936.17萬平方米，仍然處于一個(gè)高位，其中外環(huán)外可售余量達(dá)657.24萬平方米，占全市七成以上，庫存的積壓導(dǎo)致競(jìng)爭(zhēng)壓力加大。

　　德佑地產(chǎn)研究主任陸騎麟表示，“上海市在放寬普通住宅標(biāo)準(zhǔn)之后，又曝出居住證三年可購二套房，但是政策出臺(tái)一周之后立即被叫停，這也表明了地方政府在當(dāng)前成交量的回升之后，擔(dān)憂開發(fā)商的降價(jià)動(dòng)力減弱而加大調(diào)控，因此開發(fā)商主動(dòng)以價(jià)換量還將成為一段時(shí)間內(nèi)的樓市主旋律。”

　　開發(fā)商推盤依舊謹(jǐn)慎

　　雖然市場(chǎng)整體交易氛圍的日漸活躍，但開發(fā)商的推盤策略仍較為謹(jǐn)慎，2月份新房住宅新增供應(yīng)面積共計(jì)30.9萬平方米，環(huán)比提升近2倍，同比則下降22.6%，從完全量來看在近12個(gè)月內(nèi)也僅高于今年1月份。

　　漢宇地產(chǎn)市場(chǎng)研究部經(jīng)理付偉表示，從往年來看，3月份都會(huì)出現(xiàn)一波樓市小陽春，開發(fā)商普遍會(huì)加快推盤節(jié)奏。但今年不同于往年，由于目前全市庫存量屢屢創(chuàng)下歷史新高，并且政策再度收緊，不排除部分開發(fā)商再度延后推盤計(jì)劃。

　　“目前頭套置業(yè)者成為政策保護(hù)對(duì)象，剛需盤為了能夠搶占更多的客戶資源，通過降價(jià)方式來提升自身競(jìng)爭(zhēng)力成為較有效的捷徑，而主要針對(duì)改善型或投資型需求的中高端物業(yè)項(xiàng)目，仍然面臨重重障礙，在此契機(jī)之下，3月份房?jī)r(jià)出現(xiàn)進(jìn)一步向下調(diào)整勢(shì)頭將有望出現(xiàn)。”付偉稱。

　　雖然目前供應(yīng)量不大，但還是有不少市場(chǎng)人士認(rèn)為，面對(duì)已有所恢復(fù)的市場(chǎng)，3、4月份是不容錯(cuò)過的去化時(shí)機(jī)，毫無疑問未來新盤采取怎樣的策略入市，將在很大程度上影響其自身去化，并左右整體的量?jī)r(jià)走勢(shì)。

　　隨著2月的結(jié)束，樓市房源正式步入普通標(biāo)準(zhǔn)的新紀(jì)元，而事實(shí)也表明采用新標(biāo)準(zhǔn)以后，上海新房住宅中的普通住宅數(shù)量得到一定程度提升。據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，2012年3月1日網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示本市一手可售普通住宅套數(shù)約占全市總量的42%，而此前2月29日時(shí)該數(shù)據(jù)僅為17%。

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