1-2月滬上樓市的深度低迷，已體現(xiàn)到成交數(shù)據(jù)上。

　　上海市統(tǒng)計(jì)局13日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年1-2月，上海市商品住宅及存量住宅(即二手房)成交量，較去年同期(同比)雙雙下降。其中，二手房成交量更是大跌69%，至74.39萬平方米。

　　德佑地產(chǎn)副總經(jīng)理羅亞東分析，去年1月底，恰逢新限購細(xì)則、房產(chǎn)稅試點(diǎn)等政策出臺，樓市出現(xiàn)“末班車效應(yīng)”，很多購房人都趕在新政落地前購房，所以推高了當(dāng)時(shí)的成交量。而今年1月，限購等政策已執(zhí)行到位，且銀行的信貸政策依然從緊，加上春節(jié)因素，造成成交低迷。

　　二手樓市復(fù)蘇受阻

　　在羅亞東看來，政策風(fēng)向?qū)τ诙址渴袌龅挠绊懯置黠@。

　　“去年2月，雖有春節(jié)因素，但由于相關(guān)政策剛出臺，仍有操作空間，所以也釋放了相當(dāng)量的購購力?！绷_亞東說。

　　據(jù)介紹，去年1-2月，滬上二手房成交量約3.2萬套，而今年同期的成交量約1.5萬套。

　　漢宇地產(chǎn)總經(jīng)理施宏叡說，今年1月上海二手房僅成交了4000余套，主要是春節(jié)前后，業(yè)務(wù)員都回家過年了，購房人也少。2月份，成交量有小幅回暖，原因是部分房東在經(jīng)過去年底到年初的觀望后，看到市場冷清，給出了一定的降價(jià)，加上2月份一手房推盤量小，因此側(cè)面促進(jìn)了二手房成交。

　　羅亞東則提到，今年2月，信貸政策微調(diào)信號釋放，刺激了當(dāng)月的樓市成交回暖。

　　多家受訪中介皆稱，進(jìn)入3月后，滬上二手房市場的復(fù)蘇勢頭再度趨緩。

　　德佑地產(chǎn)研究主任陸騎麟稱，3月以來，滬上二手房有所回暖，但成交主要以政策帶動下的中低端剛需房源為主，全面回暖尚未出現(xiàn)。

　　截至昨日發(fā)稿，網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示，滬上二手住宅掛牌套數(shù)為16.86萬套。

　　陳晟認(rèn)為，目前滬上二手住宅掛牌量仍處于歷史高位，說明賣房者意愿強(qiáng)烈，但市場的觀望情緒還在，加上今年限購不會放松的預(yù)期，這會繼續(xù)阻礙二手房的交易。

　　房企自籌資金比重超46%

　　新房市場在1-2月的表現(xiàn)也不樂觀。

　　上海市統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，1-2月，上海市新建商品住宅銷售面積同比下降8.4%，至178.27萬平方米。

　　這與中國樓市整體的大環(huán)境頗為契合。

　　國家統(tǒng)計(jì)局9日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2012年1-2月份，全國商品住宅銷售面積同比下降16.0%，商品住宅銷售額同比下降24.7%。

　　對此，楊紅旭稱，因?yàn)闇舷嚓P(guān)統(tǒng)計(jì)中并未剔除保障房數(shù)據(jù)，因此無法從中推算出開發(fā)商項(xiàng)目銷售的下滑速度。

　　陳晟認(rèn)為，自籌資金比重超過40%，可說明企業(yè)資金壓力很大。

　　上海市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-2月開發(fā)商的自籌資金為450.55億元，同比增長37.9%，占總資金來源比重為46.9%。

　　可見的是，開發(fā)商從銀行獲得的資金繼續(xù)縮水。

　　1-2月，開發(fā)商從銀行機(jī)構(gòu)獲得貸款為247.67億元，同比下降14.6%。

　　但一位不愿具名的上市房企相關(guān)負(fù)責(zé)人稱，今年2月份房企的銷售額環(huán)比已經(jīng)實(shí)現(xiàn)上漲，但主要是1月的基數(shù)太低，整體上來看，前兩月的銷售額還是不盡如人意。在該開發(fā)商看來，今年調(diào)控不可能放松，不少公司也調(diào)低了銷售目標(biāo)，估計(jì)今年銷售利潤會繼續(xù)走低。

　　14日，國務(wù)院總理 強(qiáng)調(diào)，中國的房價(jià)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有回到合理價(jià)位，因此中國實(shí)施的房地產(chǎn)調(diào)控不能放松。

　　老總親自抓銷售

　　整體銷售環(huán)境的不理想，也影響到了大型上市房企前兩個(gè)月的銷售業(yè)績。

　　今年1-2月，萬科實(shí)現(xiàn)銷售面積190.9萬平方米，銷售金額為190.5億元，而2011年同期，萬科實(shí)現(xiàn)銷售面積220.3萬平方米，銷售金額261.8億元。

　　萬科總裁郁亮13日在媒體溝通會上直言，監(jiān)管層會繼續(xù)鞏固宏觀調(diào)控成果，在這個(gè)前提下，萬科將繼續(xù)冬天模式。并重申要多賣房，在拿地上重申“寧可錯(cuò)過，不能拿錯(cuò)”的基調(diào)。

　　龍湖地產(chǎn)董事會主席吳亞軍則強(qiáng)調(diào)，在嚴(yán)峻的形勢中，該公司將繼續(xù)貫徹高周轉(zhuǎn)戰(zhàn)略，并更加著力于“有利潤的增長、有回款的簽約”，嚴(yán)格控制負(fù)債水平，確保財(cái)務(wù)健康。

　　滬上某房企分管營銷的負(fù)責(zé)人判斷，今年雖然融資大環(huán)境有所改善，但借貸利率大幅下滑的可能性不大，開發(fā)商現(xiàn)有的負(fù)債率已經(jīng)較高，可能要更依賴于銷售回款，因此不排除在后階段會進(jìn)一步促銷。

　　該房企負(fù)責(zé)人進(jìn)一步說，開發(fā)商可能會一改以往模糊的促銷方式，給予目標(biāo)性客戶或購房意愿強(qiáng)的客戶更為直接的優(yōu)惠。

　　據(jù)一位業(yè)內(nèi)人士介紹，目前房企銷售壓力很大，滬上一家知名房企的董事長甚至親手抓起項(xiàng)目銷售，這在此前是很難看到的。相比去年，今年開發(fā)商普遍對于銷售的依賴性更強(qiáng)，這和今年大家對政策的判斷不無關(guān)系。

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