近期，漢宇地產(chǎn)市場研究部通過數(shù)據(jù)監(jiān)測顯示，上海表現(xiàn)活躍的豪宅項(xiàng)目數(shù)量有所增加。其中以采取了一定降價的豪宅公寓為主，除了老面孔星河灣、以及良好勢頭延續(xù)了整個3月份的綠地海珀旭暉外，浦東古北御庭、嘉譽(yù)灣自3月中旬起至今也有了較明顯的起色，其實(shí)際成交價格均從4.2-4.5萬元/㎡的報價下調(diào)至3.7-3.9萬元/㎡。

　　在調(diào)控對高端市場僅剩不可逆的利空現(xiàn)狀下，豪宅公寓儼然已經(jīng)成為高端市場降價的先驅(qū)代表；同時當(dāng)溫總理對當(dāng)前房價仍給予遠(yuǎn)未回歸合理的評價，對整個高端市場的震動明顯會更大，于是一向被看作是稀缺產(chǎn)品的高端別墅項(xiàng)目似乎也難扛降價壓力。

　　“簡單粗暴”抄底折扣未必奏效，別墅降價同應(yīng)飽含誠意

　　較先令人們感受到別墅市場動蕩的應(yīng)該是松江新城的佘山瓏原，其于3月中旬報出令人咋舌的6折優(yōu)惠，普遍低于時下大部分剛需盤的折扣力度，似乎讓人感受到開發(fā)商將程度剔除豪宅價格泡沫的決心。然而在這巨大的優(yōu)惠折扣持續(xù)將近兩周后的今天，網(wǎng)上房地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示該項(xiàng)目至今成交量依舊為零。撇開優(yōu)惠，此次佘山瓏原推出特價房源均價較低也要達(dá)到3萬元/㎡，這個與開發(fā)商原先5萬元/㎡的報價相比打了6折的價格，對松江新城的別墅而言依舊偏高。據(jù)漢宇地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計顯示，松江新城近12個月的別墅成交均價為2.5萬元/㎡，距佘山瓏原相對較近的另一個別墅項(xiàng)目英郡別苑價格僅不足2萬元/㎡。

　　佘山瓏原此次的優(yōu)惠可謂是折扣到位、價格遠(yuǎn)未到位，購房者們對標(biāo)的較高的別墅項(xiàng)目在降價方面的考量會更甚于低價剛需盤，僅依靠奪人眼球的低折扣而并未在實(shí)際價格中體現(xiàn)出低價優(yōu)勢，如此誠意不足的降價自是無法得到如今見慣降價的精明購房者的認(rèn)同。此外，雖然佘山瓏原靠近廣富林文化遺址，人文景觀資源是其一大賣點(diǎn)，但這樣的軟性指標(biāo)還是抵不過價格的硬性指標(biāo)，與周邊價格的差距削弱了其資源價值。

　　而近期對抄底折扣興趣不減的高端別墅項(xiàng)目不再只有佘山瓏原，佘山板塊的獨(dú)棟項(xiàng)目佘山東郡拋出了5.7折的更低優(yōu)惠，據(jù)了解該項(xiàng)目此次推出6套均價2.6萬元/㎡的特價房，總價約800萬，而其1000-1800萬元的原報價就佘山地區(qū)的獨(dú)棟別墅而言也并不高，不過這也與其具體所處的位置并非正佘山而是佘山與泗涇的交界處有一定關(guān)系。如果與佘山瓏原作比較，佘山東郡的降價誠意與意圖顯然更具鼓動性，其日后的成交表現(xiàn)值得期待。

　　產(chǎn)品稀缺性或成別墅價格的先進(jìn)“救星”

　　與佘山瓏原打6折依舊無人問津的境遇完全不同的是打7折的東郊紫園。盡管東郊紫園此次采取返回租金的暗降，優(yōu)惠及宣傳力度并不及佘山瓏原，但據(jù)漢宇地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計，其自3月20日起至今已經(jīng)成交了6套房源，成交均價45979元/㎡，相比去年至今年1月份總共成交的兩套房源價格下調(diào)了30%。東郊紫園作為東郊板塊的高端獨(dú)棟別墅產(chǎn)品在價格作出一定幅度的調(diào)整后即可獲得立竿見影的效果，說明其除了價格因素外產(chǎn)品本身的魅力同樣至關(guān)重要。東郊紫園處在緊靠中環(huán)線的中外環(huán)間，外環(huán)以內(nèi)的別墅尤其是獨(dú)棟別墅對土地資源緊張的上海而言實(shí)屬珍貴，據(jù)漢宇地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計去年至今上海外環(huán)以內(nèi)有成交的新房獨(dú)棟別墅項(xiàng)目僅20余個；項(xiàng)目所處的位置緊鄰東郊國賓館，屬于東郊別墅區(qū)核心地帶，區(qū)位優(yōu)勢明顯；海派花園洋房的獨(dú)特產(chǎn)品設(shè)計也迎合了大批本地購房者的品位。

　　綜上，東郊紫園近期的成交起色除了降價因素外，產(chǎn)品本身資源價值同樣是重要的輔助。當(dāng)別墅遭遇價格拉鋸戰(zhàn)之時，產(chǎn)品本身的資源價值就成了先進(jìn)救星，尚東鼎就更地詮釋了這一理論。據(jù)漢宇地產(chǎn)市場研究部監(jiān)測顯示，位于中內(nèi)環(huán)間三林板塊的尚東鼎在上周五即3月23日單日集中簽約了30套疊加別墅和17套聯(lián)排別墅，單日成交量十分驚人。從成交明細(xì)來看，該項(xiàng)目自去年5月份至今年3月初均未有成交簽約，直到今年3月11日和14日兩天各成交了一套疊加別墅，之后到3月23日集中成交共計47套房源。同時尚東鼎近期并未新推房源，說明此次成交的應(yīng)與去年是同一批房源，而從其實(shí)際成交價格來看，疊加別墅4.7萬元/㎡、聯(lián)排別墅6.8萬元/㎡的價位與去年時的價位相比并無明顯波動。

　　在別墅市場也逐漸顯現(xiàn)降價風(fēng)潮的當(dāng)下，尚東鼎一枝獨(dú)秀的表現(xiàn)可以說是有多方面因素交叉產(chǎn)生的。頭先，集中成交47套房源的現(xiàn)象盡管包含了開發(fā)商長期蓄客的極大可能性，但其成交價格依舊保持平穩(wěn)或許同樣只能歸結(jié)于別墅產(chǎn)品富含資源價值支撐的原因。尚東鼎處在公寓新房項(xiàng)目都極少的中內(nèi)環(huán)間，同時緊鄰軌交6、8號線，出行條件頗佳；同時項(xiàng)目處在的=三林成熟生活區(qū)，各類配套齊全，別墅項(xiàng)目能夠座擁如此生活氛圍濃厚的地區(qū)實(shí)屬少見。

　　從東郊紫園以及尚東鼎兩個項(xiàng)目近期的活躍表現(xiàn)來看，別墅的價格因素對成交的影響，似乎正如人們對其體現(xiàn)出的保值性表現(xiàn)那樣并不十分敏感。在限購限貸的高壓之下，別墅市場的需求無疑被極大地掠奪，而個別項(xiàng)目仿效剛需盤的做法試圖以價換量，取得的效果并不如剛需盤那樣百試百靈，而造成這一后果的還是別墅物業(yè)屬性的特殊性。漢宇地產(chǎn)市場研究部經(jīng)理認(rèn)為，別墅項(xiàng)目的降價加深了人們對于其產(chǎn)品資源價值與實(shí)際價格之間的博弈，孰輕孰重很大程度上取決于購房者對別墅產(chǎn)品所傳達(dá)的理念是否認(rèn)可，因此對于別墅價格的預(yù)期不如剛需盤那樣容易獲得共識。

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