隨著此輪調(diào)控政策日益深化，對于中高端市場沖擊作用也逐步被放大。在此背景下，星河灣率先宣布旗下上海區(qū)域內(nèi)兩大項(xiàng)目全線降價(jià)，就此開啟中高端項(xiàng)目此輪降價(jià)潮的先河，之后，“綠地海珀旭暉”所售住宅房源打出85折優(yōu)惠活動(dòng)，再到松江新城“佘山瓏原”部分房源創(chuàng)下6折滬上優(yōu)惠幅度歷史新低紀(jì)錄，從這一系列降價(jià)標(biāo)志性事件看，在調(diào)控政策絲毫不放松的當(dāng)下，中高端項(xiàng)目降價(jià)隊(duì)伍逐漸壯大，期間也在向市場傳遞著以下幾大信號(hào)。

　　信號(hào)一：降價(jià)范圍由“全部房源”轉(zhuǎn)為“部分房源”

　　據(jù)觀察，近期中高端項(xiàng)目降價(jià)范圍由原先的全部房源正向部分房源所轉(zhuǎn)變。以“佘山瓏原”為例，該項(xiàng)目于上周推出30套特價(jià)房源，較低售價(jià)為30000元/㎡，僅是開發(fā)商原先報(bào)出均價(jià)(50000元/㎡)的6折。漢宇地產(chǎn)市場研究部經(jīng)理付偉認(rèn)為出現(xiàn)此現(xiàn)象主要有以下兩大原因，其一：開發(fā)商通過推出部分降價(jià)房源的手段，更多地表明抱以“試水”態(tài)度。作為一個(gè)全新樓盤，并不存在降價(jià)引發(fā)老業(yè)主不滿的問題。但由于原先報(bào)價(jià)相對較高，客戶蓄水工作勢必存在諸多阻礙，而此次房源大幅降價(jià)后，如能得到市場頭肯，開發(fā)商就能對后續(xù)房源適當(dāng)做出調(diào)整；倘若此次降價(jià)，市場接受度依然較低的話，則將通過其他方式來改善銷售遇阻的困境，此舉能夠獲悉購房者對于價(jià)格的接受度。其二：早前降價(jià)的中高端項(xiàng)目(浦東星河灣、閔行星河灣、綠地海珀旭暉等)，在采取大幅降價(jià)策略后，都換取一定量購購力入市，這給予手持中高端項(xiàng)目的開發(fā)商一定心理暗示，支撐后續(xù)項(xiàng)目降價(jià)范圍呈現(xiàn)縮小態(tài)勢。

　　信號(hào)二：降價(jià)方式由“直降”轉(zhuǎn)為“暗降”

　　部分項(xiàng)目高調(diào)采用直降活動(dòng)后，對于推動(dòng)銷售進(jìn)度起到立竿見影作用，但也引起一定負(fù)面效應(yīng)，從而容易引發(fā)老業(yè)主不滿。這使得后續(xù)進(jìn)入降價(jià)隊(duì)伍的樓盤開始選用低調(diào)降價(jià)方式，盡力降低這一負(fù)面影響。以位于浦東張江板塊的“東郊紫園”為例，該項(xiàng)目近期舉辦一次投資產(chǎn)品活動(dòng)，購購該樓盤的別墅房源，可將其交給開發(fā)商返租，就能一次性得到三年租金，而這部分租金將在房款總價(jià)中一次性抵扣。此舉雖然沒有打出直降口號(hào)，但實(shí)際上也是變相打折的做法，折扣讓利幅度達(dá)7折。由明降轉(zhuǎn)暗降，說明開發(fā)商并不想大舉降價(jià)旗號(hào)，這主要原因由于“東郊紫園”不同于其他中高端的公寓項(xiàng)目，前者屬于純獨(dú)棟別墅項(xiàng)目，原本一直被市場認(rèn)為此類產(chǎn)品具備較強(qiáng)的保值升值功能，但在政策背景之下，持續(xù)幾個(gè)月零成交局面，也使“東郊紫園”不得不加入降價(jià)大軍。變相降價(jià)的手段，能夠避免造成老業(yè)主不滿，也能起到推動(dòng)銷售節(jié)奏的作用。

　　信號(hào)三：中高端項(xiàng)目打出降價(jià)牌，民眾接受度各不同

　　中高端項(xiàng)目采取降價(jià)，是否行之有效，較終都必須通過市場來驗(yàn)證。而據(jù)漢宇觀察，并非所有項(xiàng)目降價(jià)后，都能得到客戶大力響應(yīng)。以“綠地海珀旭暉”為例，截止到19日，3月份該項(xiàng)目整體成交套數(shù)為34套，與前4個(gè)月合計(jì)成交套數(shù)(23套)相比，增長了11套，降價(jià)策略成效顯現(xiàn)，也支撐其成功躍居本月住宅成交寶座。

　　而“佘山瓏原”由于取得樓板價(jià)相對較高，勢必會(huì)抬高開發(fā)商定價(jià)水平，這使得項(xiàng)目折后價(jià)格仍不具備競爭力。以板塊內(nèi)的“中星佘山溪語”為例，該樓盤與“佘山瓏原”位置較近，且在售產(chǎn)品相似，目前均價(jià)28600元/㎡，這與“佘山瓏原”較低單價(jià)3萬元/㎡相比，價(jià)格優(yōu)勢已被體現(xiàn)。并且“中星佘山溪語”近期同樣采取85折的特價(jià)房策略。

　　據(jù)悉，目前前來售樓處咨詢的客戶數(shù)量有所增長，但實(shí)際購購意愿仍然并不強(qiáng)烈，根據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)網(wǎng)站顯示，截止到目前(3月20日)，“佘山瓏原”始終未能打破零成交的尷尬狀態(tài)，說明價(jià)格因素成為其成交過程中的一塊“絆腳石”。

　　從中看出，中高端項(xiàng)目大幅降價(jià)后，市場接受度仍然顯現(xiàn)出較大差異度，民眾對于產(chǎn)品自身及價(jià)格等方面，都有各自的考量。在樓市調(diào)控期內(nèi)，中高端項(xiàng)目置業(yè)者出手也相對謹(jǐn)慎許多。

　　信號(hào)四：中高端項(xiàng)目降價(jià)隊(duì)伍，二季度逐步將被擴(kuò)充

　　漢宇地產(chǎn)市場研究部經(jīng)理付偉認(rèn)為：“未來一段時(shí)間內(nèi)，調(diào)控政策絲毫不會(huì)出現(xiàn)放松勢頭?？偨Y(jié)以往市場表現(xiàn)，板塊內(nèi)開發(fā)商取得地王地塊，又或是標(biāo)志性的高端項(xiàng)目開盤銷售，就會(huì)產(chǎn)生一個(gè)積極信號(hào)，從而對于周邊普通住宅無論價(jià)格還是交易量都會(huì)起到推動(dòng)作用。倘若對于中高端項(xiàng)目放松調(diào)控的話，這將會(huì)很大程度上影響本輪調(diào)控的整體效果。在此條件下，短期內(nèi)中高端項(xiàng)目仍將是政策嚴(yán)控對象，預(yù)計(jì)二季度此類型項(xiàng)目的降價(jià)隊(duì)伍將逐步被擴(kuò)充。而類似于“東郊紫園”此類稀缺性產(chǎn)品，是否會(huì)跟進(jìn)，也出現(xiàn)一波降價(jià)潮，還必須視手持獨(dú)棟別墅產(chǎn)品的開發(fā)商資金情況而定。”

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