三、物業(yè)與房地產、不動產的區(qū)分
    “物業(yè)”、“房地產”、“不動產”三個概念常被交換使用，三者之間有著密切的聯(lián)系 。
    “房地產”一詞有狹義和廣義兩種解釋：狹義的房地產是指房屋、屋基地以及附屬土地 。這些附屬土地是指房屋的院落占地、樓間空地、道路占地等空間上與房屋和屋基地緊密結合的土地。廣義的房地產是指全部土地和房屋，以及附著于土地和房屋上不可分離的部分。 從法律意義上說，房地產本質上是指以土地和房屋作為物質存在形態(tài)的財產。這種財產是指寓含于房地產實體中的各種經(jīng)濟利益以及由此而形成的各種權利，如所有權、使用權、租賃 權、抵押權等。
    “不動產”一詞譯自英語real estatｅ或real property。在英語中，real estate 具體是指土地及附著在土地上的人工建筑物和房屋；real property具體是指real estate及其附帶的各種權益。房地產由于其位置固定，不可移動，通常又被稱為不動產。從廣義 的“房地產”概念來說，“房地產”與“不動產”是同一語義的兩種表述。房地產的表述傾向于表明這種財產是以房屋和土地作為物質載體，而不動產的表述側重于表明這種財產具有 不可移動這一獨特屬性，但兩者所指乃同一對象。英語中，real estate和ｒeal property 可互譯互稱，兩者關系可見一斑。
    從以上的分析可以看出，“物業(yè)”、“房地產”、“不動產”三個概念雖有內在的緊密聯(lián)系，然而內涵不完全相同，歸納起來，主要區(qū)別有：
    (1)稱謂領域不同。就一般情況而言，“不動產”是民法慣常使用的詞匯，“房地產” 則是經(jīng)濟法和行政法及商事實務中較常用的稱謂，而“物業(yè)”僅僅是房地產領域中單元性的房地產概念的別稱。
    (2)適用范圍不同?！胺康禺a”與“物業(yè)”在某些方面可通用(如基于狹義房地產概念) ，但“物業(yè)”一般多指一個單項的“物業(yè)”單位(如單項的房產、地產)或一個獨立的房地產 公司(也稱“物業(yè)公司”)；而“房地產”是指一個國家、地區(qū)或城市所擁有的房產和地產。 因此，從宏觀的角度來看，一般只用“房地產”而非“物業(yè)”。如“房地產業(yè)”不可以“物業(yè)”代替，“房地產體制改革”也不可用“物業(yè)體制改革”代替。
    (3)概念外延不同。一般而言，“房地產”概念的外延是包括房地產的投資開發(fā)、建造、銷售、售后管理等整個過程?！拔飿I(yè)”有時也可用來指某項具體的房地產，然而，它只是 指房地產的交易、售后服務這一使用階段或區(qū)域。所以，兩者有宏觀與微觀之別，有全體與 部分之差。
    基于上述分析，“物業(yè)”這一概念的定義可界定為：物業(yè)是指已建成并具有使用功能和經(jīng)濟效用的各類供居住和非居住的屋宇及與之相配套的設備，市政、公用設施，屋宇所在的建筑地塊與附屬的場地、庭院。物業(yè)根據(jù)其用途可分為：住宅、寫字樓、商場、酒店旅館、工業(yè)廠房等等。

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