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開(kāi)發(fā)商越晚拿地 地價(jià)/售價(jià)比越高

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天  來(lái)源:瓊海房產(chǎn)信息網(wǎng)  閱讀 994 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

  機(jī)構(gòu)報(bào)告顯示去年四季度標(biāo)桿房企的新樓盤中地價(jià)/售價(jià)比較低的,樓面地價(jià)1798元/平方米,銷售均價(jià)13000元/平方米;占比  較高的,樓面的地價(jià)4865元/平方米,銷售均價(jià)9000元/平方米。自從調(diào)控以來(lái),樓市的降價(jià)風(fēng)潮就沒(méi)有斷過(guò),那么,樓價(jià)的降價(jià)空間到底有多少?昨天一份機(jī)構(gòu)較新報(bào)告透露了其中端倪。

  對(duì)于房?jī)r(jià)居高不下的原因,政府和開(kāi)發(fā)商歷來(lái)各執(zhí)一詞。政府認(rèn)為開(kāi)發(fā)商暴利,認(rèn)為即便是再便宜的地價(jià)給開(kāi)發(fā)商,開(kāi)發(fā)商定價(jià)還是會(huì)隨行就市,與其讓開(kāi)發(fā)商吞了地價(jià)的利潤(rùn),不如土地市場(chǎng)化,招拍掛,地價(jià)當(dāng)然也是越來(lái)越貴了。

  而開(kāi)發(fā)商認(rèn)為土地招拍掛和各種政府稅費(fèi)抬高了樓市成本,樓價(jià)也是會(huì)越來(lái)越貴。到底樓價(jià)和地價(jià)成本關(guān)系如何?

  不管地價(jià)多少 樓價(jià)隨行就市

  在中原研究集團(tuán)公布的《標(biāo)桿房企2011年四季度新開(kāi)盤項(xiàng)目銷售均價(jià)與購(gòu)地均價(jià)對(duì)比》表上可以看到,萬(wàn)科、保利、華潤(rùn)等標(biāo)桿企業(yè)去年10~12月間頭次開(kāi)盤的32個(gè)樓盤中,地價(jià)/售價(jià)比較低的僅為14%,為保利在佛山的中環(huán)廣場(chǎng),樓面地價(jià)為1798元/平方米,銷售均價(jià)13000元/平方米;占比較高的是54%,是萬(wàn)科在揚(yáng)州的萬(wàn)科城,樓面地價(jià)4865元/平方米,銷售均價(jià)9000元/平方米。

  從中可以看出,業(yè)界比較常用的樓面地價(jià)占銷售均價(jià)四成的說(shuō)法基本行不通,地價(jià)和樓價(jià)的關(guān)系有時(shí)關(guān)系并不大,經(jīng)常是隨行就市的。

  總體來(lái)看,去年四季度以來(lái)標(biāo)桿房企開(kāi)盤項(xiàng)目的土地成本相當(dāng)于目前銷售均價(jià)地三成。

  一線城市的土地成本明顯高于在二、三線城市的土地成本。標(biāo)桿房企在一線城市的土地成本約占當(dāng)前銷售均價(jià)地35%,而二、三線城市的土地成本約占售價(jià)的30%。因此,標(biāo)桿房企在二、三線城市的降價(jià)空間大于一線。

  房企手中土地 成本更是便宜

  開(kāi)發(fā)商手中持有的土地成本更是便宜。較近發(fā)布的2011年房企年報(bào)業(yè)績(jī)顯示,碧桂園其持有土地成本556元/平方米,銷售均價(jià)6289元/平方米;雅居樂(lè)整體土地的平均成本為1277元/平方米,其平均售價(jià)10517元/平方米。萬(wàn)科樓面地價(jià)約2707元/平方米,銷售均價(jià)11306元/平方米。

  “對(duì)于珠三角的房地產(chǎn)項(xiàng)目來(lái)說(shuō),遠(yuǎn)沒(méi)有到割肉的程度,房?jī)r(jià)下調(diào)了10%,甚至20%,開(kāi)發(fā)商是可以進(jìn)行內(nèi)部消化的。”廣東省房協(xié)理事、廣州市同創(chuàng)房地產(chǎn)投資顧問(wèn)有限公司總經(jīng)理趙卓文向記者表示。

  開(kāi)發(fā)商越晚拿地 地價(jià)/售價(jià)比越高

但土地成本低,并不意味開(kāi)發(fā)商就會(huì)降價(jià)。中原集團(tuán)研究認(rèn)為,如果項(xiàng)目依然能取得不錯(cuò)的銷售業(yè)績(jī),開(kāi)發(fā)商就缺少降價(jià)的動(dòng)力。

  不過(guò),土地價(jià)格在不斷波動(dòng),“前幾年的地價(jià)每年有近30%的漲幅。”趙卓文表示,所以開(kāi)發(fā)商越晚拿的地,地價(jià)/售價(jià)比就越高。開(kāi)發(fā)商怕的就是這些新項(xiàng)目,因?yàn)橐坏┩恋亟祪r(jià),而房?jī)r(jià)又回調(diào)的話,新項(xiàng)目就很難做。

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