機(jī)構(gòu)報(bào)告顯示去年四季度標(biāo)桿房企的新樓盤中地價(jià)/售價(jià)比較低的，樓面地價(jià)1798元/平方米，銷售均價(jià)13000元/平方米；占比　　較高的，樓面的地價(jià)4865元/平方米，銷售均價(jià)9000元/平方米。自從調(diào)控以來(lái)，樓市的降價(jià)風(fēng)潮就沒(méi)有斷過(guò)，那么，樓價(jià)的降價(jià)空間到底有多少？昨天一份機(jī)構(gòu)較新報(bào)告透露了其中端倪。

　　對(duì)于房?jī)r(jià)居高不下的原因，政府和開(kāi)發(fā)商歷來(lái)各執(zhí)一詞。政府認(rèn)為開(kāi)發(fā)商暴利，認(rèn)為即便是再便宜的地價(jià)給開(kāi)發(fā)商，開(kāi)發(fā)商定價(jià)還是會(huì)隨行就市，與其讓開(kāi)發(fā)商吞了地價(jià)的利潤(rùn)，不如土地市場(chǎng)化，招拍掛，地價(jià)當(dāng)然也是越來(lái)越貴了。

　　而開(kāi)發(fā)商認(rèn)為土地招拍掛和各種政府稅費(fèi)抬高了樓市成本，樓價(jià)也是會(huì)越來(lái)越貴。到底樓價(jià)和地價(jià)成本關(guān)系如何？

　　不管地價(jià)多少 樓價(jià)隨行就市

　　在中原研究集團(tuán)公布的《標(biāo)桿房企2011年四季度新開(kāi)盤項(xiàng)目銷售均價(jià)與購(gòu)地均價(jià)對(duì)比》表上可以看到，萬(wàn)科、保利、華潤(rùn)等標(biāo)桿企業(yè)去年10~12月間頭次開(kāi)盤的32個(gè)樓盤中，地價(jià)/售價(jià)比較低的僅為14%，為保利在佛山的中環(huán)廣場(chǎng)，樓面地價(jià)為1798元/平方米，銷售均價(jià)13000元/平方米；占比較高的是54%，是萬(wàn)科在揚(yáng)州的萬(wàn)科城，樓面地價(jià)4865元/平方米，銷售均價(jià)9000元/平方米。

　　從中可以看出，業(yè)界比較常用的樓面地價(jià)占銷售均價(jià)四成的說(shuō)法基本行不通，地價(jià)和樓價(jià)的關(guān)系有時(shí)關(guān)系并不大，經(jīng)常是隨行就市的。

　　總體來(lái)看，去年四季度以來(lái)標(biāo)桿房企開(kāi)盤項(xiàng)目的土地成本相當(dāng)于目前銷售均價(jià)地三成。

　　一線城市的土地成本明顯高于在二、三線城市的土地成本。標(biāo)桿房企在一線城市的土地成本約占當(dāng)前銷售均價(jià)地35%，而二、三線城市的土地成本約占售價(jià)的30%。因此，標(biāo)桿房企在二、三線城市的降價(jià)空間大于一線。

　　房企手中土地 成本更是便宜

　　開(kāi)發(fā)商手中持有的土地成本更是便宜。較近發(fā)布的2011年房企年報(bào)業(yè)績(jī)顯示，碧桂園其持有土地成本556元/平方米，銷售均價(jià)6289元/平方米；雅居樂(lè)整體土地的平均成本為1277元/平方米，其平均售價(jià)10517元/平方米。萬(wàn)科樓面地價(jià)約2707元/平方米，銷售均價(jià)11306元/平方米。

　　“對(duì)于珠三角的房地產(chǎn)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，遠(yuǎn)沒(méi)有到割肉的程度，房?jī)r(jià)下調(diào)了10%，甚至20%，開(kāi)發(fā)商是可以進(jìn)行內(nèi)部消化的。”廣東省房協(xié)理事、廣州市同創(chuàng)房地產(chǎn)投資顧問(wèn)有限公司總經(jīng)理趙卓文向記者表示。

　　開(kāi)發(fā)商越晚拿地 地價(jià)/售價(jià)比越高

但土地成本低，并不意味開(kāi)發(fā)商就會(huì)降價(jià)。中原集團(tuán)研究認(rèn)為，如果項(xiàng)目依然能取得不錯(cuò)的銷售業(yè)績(jī)，開(kāi)發(fā)商就缺少降價(jià)的動(dòng)力。

　　不過(guò)，土地價(jià)格在不斷波動(dòng)，“前幾年的地價(jià)每年有近30%的漲幅。”趙卓文表示，所以開(kāi)發(fā)商越晚拿的地，地價(jià)/售價(jià)比就越高。開(kāi)發(fā)商怕的就是這些新項(xiàng)目，因?yàn)橐坏┩恋亟祪r(jià)，而房?jī)r(jià)又回調(diào)的話，新項(xiàng)目就很難做。

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