我個(gè)聲明，我是個(gè)學(xué)者。，我今天作為一個(gè)學(xué)者，用不著非得和某個(gè)部委聯(lián)系起來(lái)才有影響。

　　給我出的題目是《明顯降溫的房地產(chǎn)市場(chǎng)》，我倒建議《走向常態(tài)的房地產(chǎn)市場(chǎng)》。我非常同意剛才朱會(huì)長(zhǎng)所說(shuō)的，你以為像賣白菜一樣賣房子才叫常態(tài)？那本來(lái)就是錯(cuò)的，你以為發(fā)高燒才是健康，那本來(lái)就是錯(cuò)的。所以明顯降溫可以更好地描述為走向常態(tài)更合適一些。

　　從哪看出來(lái)？我們用10時(shí)辰描述。我想，我們知道有四個(gè)時(shí)代過(guò)去了。

　　，我們依靠超低的利率過(guò)度便宜的貨幣供給，過(guò)度寬松的貨幣政策，那個(gè)時(shí)代過(guò)去了。從亞洲金融危機(jī)以來(lái)，我們一直是維持在較低收入。09年金融危機(jī)背景下，對(duì)購(gòu)房的刺激需求顯而易見，財(cái)務(wù)成本壓力也有很大的優(yōu)惠，這個(gè)時(shí)代過(guò)去了。依靠過(guò)度寬松的貨幣環(huán)境才能爭(zhēng)取的那個(gè)時(shí)代過(guò)去了。

　　，依靠于恐慌性需求，過(guò)度占用資源需求，為賣而購(gòu)的需求支持市場(chǎng)景氣的那個(gè)時(shí)代過(guò)去了。我非常不贊成我們個(gè)別媒體動(dòng)輒拿成交量說(shuō)事，那是學(xué)了兩天股市股評(píng)家的語(yǔ)言來(lái)評(píng)價(jià)房地產(chǎn)市場(chǎng)。股民今天對(duì)前景不看好，大家都少交易，明天看好這個(gè)市場(chǎng)多交易，明天多交易的規(guī)模和今天沒(méi)有關(guān)系，但是房子不一樣。青島市在8—10年內(nèi)，一共需要多少房子，是一個(gè)常數(shù)，所能改變的只是這個(gè)總量，在十年的區(qū)間內(nèi)分布結(jié)構(gòu)，今天少購(gòu)了，明天一定會(huì)多購(gòu)。今天少購(gòu)了是因?yàn)樽蛱於噘?gòu)了，這和股市不一樣。我們還是研究點(diǎn)客觀規(guī)律，少用一點(diǎn)主觀判斷、主觀愿望甚至是主觀想象來(lái)觀察認(rèn)識(shí)我們所面對(duì)的這種客觀市場(chǎng)。依靠于過(guò)度占有資源需求，恐慌性需求，以及為賣而購(gòu)的需求支持的時(shí)代過(guò)去了，三到五年前的需求推遲到今年實(shí)現(xiàn)很正常。三年后的需求提前到今年也很正常，這和吃飯、穿衣都不一樣的是，吃飯的需求無(wú)法把昨天的需求推遲到今天，或者把明天的需求提前到今天實(shí)現(xiàn)。合理分布在一個(gè)時(shí)間范圍內(nèi)，這才是常態(tài)。

　　第三，依靠不斷漲價(jià)才能活著，才有錢賺的那個(gè)時(shí)代過(guò)去了。你仔細(xì)想想，哪個(gè)產(chǎn)品不斷賣貴才能有錢賺？哪個(gè)沒(méi)有價(jià)格坡度就沒(méi)法活？我覺(jué)得這個(gè)市場(chǎng)本身就站不住，依靠不斷漲價(jià)才能活的那個(gè)時(shí)代過(guò)去了，如果有什么理性回歸，這才是理性回歸

　　第四，無(wú)風(fēng)險(xiǎn)的投資、無(wú)風(fēng)險(xiǎn)的賺錢，風(fēng)險(xiǎn)過(guò)度集中在開發(fā)商以外的消費(fèi)者、政府和銀行等其他市場(chǎng)參與者、利益相關(guān)者的那個(gè)時(shí)代過(guò)去了。開發(fā)商可能要面對(duì)一個(gè)高風(fēng)險(xiǎn)、高透支的時(shí)代，這才是常態(tài)。

　　那四個(gè)時(shí)代過(guò)去了，死和活永遠(yuǎn)在這個(gè)市場(chǎng)中是一個(gè)任何投資者所面對(duì)的選擇，這是我說(shuō)的層意思，回歸常態(tài)。

　　回歸常態(tài)層意思，究竟什么是常態(tài)？我們?cè)偕晕⒄f(shuō)的具體一點(diǎn)。我贊成剛才盧鏗董事長(zhǎng)的提法，房地產(chǎn)還有20年的輝煌期。我這話一說(shuō)，明天媒體就會(huì)說(shuō)房地產(chǎn)還有20年的連漲期。這能一樣嗎？在未來(lái)的5—20年周期內(nèi)，我們自住性需求，滿足自己住這種需求，將成為市場(chǎng)的主體，將成為影響供求關(guān)系和價(jià)格變動(dòng)的主導(dǎo)性因素，這叫常態(tài)。依靠于煤老板、溫州炒房團(tuán)或者對(duì)價(jià)格不斷忽悠，一個(gè)月一漲，大家提前入市，都想分享短期內(nèi)價(jià)格上漲的好處，造成的這種價(jià)格異動(dòng)，可以說(shuō)這種有沒(méi)有限購(gòu)，都會(huì)有的需求，自住性需求是市場(chǎng)常態(tài)。

　　，適當(dāng)放松貨幣的政策是市場(chǎng)常態(tài)，合理正常的通脹區(qū)間就應(yīng)當(dāng)是3%—5%，除了這個(gè)正常、良性、溫和的通脹區(qū)間之外，當(dāng)前，推動(dòng)中國(guó)通貨膨脹出現(xiàn)一些對(duì)我們不利、負(fù)面影響，因國(guó)內(nèi)外因素明顯存在。比如說(shuō)歐債危機(jī)，美國(guó)政策，政治環(huán)境緊張對(duì)油價(jià)的影響，都可能成為通脹的因素。因此和這樣一個(gè)可以預(yù)期的通脹水平相適應(yīng)的貨幣政策，一定是比現(xiàn)在的貨幣環(huán)境更緊，而不是更松，這叫常態(tài)。

　　第三，有漲有跌，有的地方漲有的地方跌的房?jī)r(jià)變化將成為市場(chǎng)常態(tài)。別以為房?jī)r(jià)從長(zhǎng)期看是一個(gè)上漲的，就在任何一個(gè)地方就是只漲不跌的，但也別認(rèn)為房?jī)r(jià)理性回歸就是只跌不漲的。所以這都有客觀規(guī)律，不以我們主觀意志為轉(zhuǎn)移。我想預(yù)測(cè)、判斷青島也好、北京也好，這個(gè)市場(chǎng)購(gòu)得起還是購(gòu)不起房，不是按照四則運(yùn)算這樣簡(jiǎn)單的算數(shù)就可以判斷的。別以為工資除多少年不吃不喝，那小學(xué)四年級(jí)的水平就夠了。還是要以人們住房銷售能力與收入的敏感度彈性分析。比如說(shuō)青島月工資3000元，收入增長(zhǎng)33%，住房消費(fèi)能力可以增長(zhǎng)100%，我們畫成一條直線，需要用多長(zhǎng)時(shí)間。再進(jìn)一步說(shuō)，人們購(gòu)得起房和購(gòu)不起房子，并不僅僅是把當(dāng)?shù)乩习傩帐杖耄^先要觀察正常生活支出在家庭比重占多少，當(dāng)支出收入比，每個(gè)月抽煙喝酒，太太該上美容院上美容院，如果90%的錢都花掉的話，基本不具備資產(chǎn)累積能力。那房?jī)r(jià)高低漲落和您沒(méi)什么關(guān)系。當(dāng)你的支出收入比降到60%、70%的時(shí)候，你具備了資產(chǎn)累積能力，但只是流動(dòng)性好、變現(xiàn)性強(qiáng)的金融資產(chǎn)，例如存款、國(guó)庫(kù)券等等。當(dāng)支出收入比降到50%的時(shí)候，你具有持有不動(dòng)產(chǎn)的能力，但是您的抗風(fēng)險(xiǎn)能力不強(qiáng)，比如說(shuō)利率漲一倍能不能維持正常收入。當(dāng)支出收入比降到三成以下的時(shí)候，您才具有合理的資產(chǎn)累積能力。中國(guó)的問(wèn)題是，這種群體在社會(huì)中所占比重還不夠大。發(fā)達(dá)國(guó)家的房?jī)r(jià)收入比之所以3—6倍，是因?yàn)閽亼糨^富有的比爾蓋茨群體，中間的大部分人群都可以達(dá)到這樣一個(gè)支出收入比。房?jī)r(jià)是有客觀規(guī)律的。但是我們剛才也說(shuō)，我們也別以為房?jī)r(jià)的變動(dòng)就是先進(jìn)的單一趨向，有時(shí)候漲有時(shí)候跌，大城市和二三線城市的變化不一定，我們要適應(yīng)這個(gè)常態(tài)。

　　較后，房?jī)r(jià)跟行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)、消費(fèi)者的選擇才是常態(tài)。那些有槍就是草頭王，十來(lái)個(gè)人七八支槍就能當(dāng)開發(fā)商的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去了。要準(zhǔn)備面對(duì)在這個(gè)行業(yè)內(nèi)進(jìn)行殘酷的淘汰，資源重新優(yōu)化配置這樣一個(gè)時(shí)代。

　　較后我用一個(gè)有意思的比喻，來(lái)結(jié)束我剛才所說(shuō)的明顯降溫的房地產(chǎn)市場(chǎng)改為走向常態(tài)的房地產(chǎn)市場(chǎng)。結(jié)婚、談戀愛(ài)、度蜜月，這個(gè)周期大家很興奮，大家如膠似漆，每天上班發(fā)十條短信。那個(gè)時(shí)代過(guò)了，結(jié)了婚的時(shí)代，你就等著老公不斷編瞎話，那叫常態(tài)。你太太說(shuō)衣服穿得不對(duì)，購(gòu)衣服的時(shí)候也不看一眼就說(shuō)好看，這叫常態(tài)。常態(tài)是面對(duì)一個(gè)又一個(gè)的問(wèn)題，這叫常態(tài)，別以為總像結(jié)婚度蜜月那樣的是常態(tài)，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)也是一樣。謝謝。

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