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綠城地產(chǎn)不降房價傍國企 分析指破產(chǎn)可能性不大

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當天  來源:新快報  閱讀 745 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

  綠城有多難?作為一家大型房地產(chǎn)企業(yè),一方面要面對限購等調(diào)控政策的擠壓,另一方面又要想辦法解決自己87.7%的資產(chǎn)負債率。

  但是,單靠降價甩樓顯然已經(jīng)難以救回一只腳已站在“懸崖邊”上的綠城,唯有通過出售項目資產(chǎn),才能讓其度過危機。而這也讓綠城在外界眼中,成為一個“拒不降價”的典范,但實際上,綠城不降價也是為其資產(chǎn)總價值做考慮,只希望在出售產(chǎn)權(quán)時抬高價格。

  看似降價實難降

  “如果你是問綠城的房子有沒有降價,我可以告訴你,綠城一直都沒有降價。”3月14日,記者以投資者身份咨詢綠城投資者關(guān)系部,該人士如是說。

  此后,記者又咨詢了包括杭州桃花源、上海玫瑰園等多個綠城中國的項目樓盤,售樓人員均表示,綠城的房子一直就沒有打折。

  一位熟知杭州房地產(chǎn)的人士認為,自綠城出售部分產(chǎn)權(quán)后,資金鏈已經(jīng)得到一定程度的緩解,再加上今年以來,政策有所回暖,綠城的資金鏈情況肯定會比去年好。同時,綠城屬于高端樓盤,而降價牽涉到的因素會比較多,所以綠城顯然不會像其他地產(chǎn)商一樣大規(guī)模降價。

  綠城中國3月9日發(fā)布的簡訊顯示,2012年2月,綠城集團杭州桃花源南區(qū)分期推出銷售,總推盤面積約3359平方米,銷售均價為每平方米33984元。

  公開資料顯示,該項目分為中式園景和法式園景的別墅兩種。其中法式的面積在400~500平方米以上,售價在2000萬元以上,中式的面積在700平方米以上,售價則超過4000萬元。以此估測,該樓盤的均價在每平方米5萬元以上。而綠城公布的較新數(shù)據(jù)顯示,該樓盤的實現(xiàn)售價要遠低于規(guī)劃價格。

  不過,杭州桃花源售樓處人士表示,從前年推出以來,就沒有出現(xiàn)過降價,只有升值。綠城中國投資者關(guān)系部人士向《投資者報》記者證實,簡訊中所示的2月份推出銷售的3359平方米的項目實際成交在去年上半年,在取得預(yù)售證之前就訂掉。以此看來,該樓盤的價格沒有降,而是出現(xiàn)了上升。

  透明售房網(wǎng)顯示,綠城在杭州的樓盤成交價格并沒有下降趨勢,相反不少樓盤還出現(xiàn)上升,雖然成交量不大。

  以綠城云棲玫瑰園住宅為例,今年1月的成交均價為6.37萬元/平方米,遠高于去年10月5.81萬元的均價。透明售房網(wǎng)的余先生也向《投資者報》記者表示,綠城的樓盤成交價格沒有像其他開發(fā)商那樣有向下的趨勢,而成交量也已經(jīng)好久沒有出現(xiàn)在前列。

  浙江大學房地產(chǎn)研究周老師認為,綠城房地產(chǎn)的價格定位高端,受限購的影響遠大于價格。對于高端客戶,如果總價下降5萬元、10萬元對銷售的影響并不大。因此綠城不愿意降價。

  上述杭州房地產(chǎn)人士也向《投資者報》記者表示,對綠城來說,降價太多老業(yè)主或許會鬧事。另外,還牽涉到地方利益,如果價格下降,會影響到土地的拍賣價格,這個地方政府也不同意。綠城的有些項目還是當?shù)氐男越ㄖ?,價格也不敢隨意降。

  “不過,較主要的原因,還是綠城想多掙錢,現(xiàn)在資金鏈也沒有那么緊張了,否則綠城還是要降價。”杭州另一家房地產(chǎn)公司的人士如是說。

  資金鏈已有所緩解

  “從資產(chǎn)負債表看,綠城的資產(chǎn)負債率居高不下,資金緊張,不過,在綠城出售部分權(quán)益后,資金已經(jīng)得到一定補充。”浙江大學房地產(chǎn)研究周老師說。

  2011年12月29日,為解決資金難題,綠城向SOHO中國出售上海外灘地王股權(quán),作價10.4億元。僅僅7天后,2012年1月5日晚間,綠城中國在其官方微博上又連接掛出了四個股權(quán)轉(zhuǎn)讓公告,分別將湖濱置業(yè)51%股本、綠城墅園35%股權(quán)、綠城錦玉50%股權(quán)、上海靜宇49%股權(quán),以5100萬元、7000萬元、12500萬元和4900萬元進行了轉(zhuǎn)讓,前后共獲流動資金超過13億元。

  綠城中國董秘馮征表示,轉(zhuǎn)讓上述5個項目獲得資金近40億元。如湖濱置業(yè)項目,孫宏斌(融創(chuàng)中國董事長)除了支付51%的注冊資本外,還得根據(jù)股權(quán)比例投入相應(yīng)的開發(fā)資金。

  之后,傳出綠城目前正與潛在購家洽談,將再出售4個項目,希望再套現(xiàn)60億元。擬出售的四個項目分別是上海天山路寫字樓項目、青島審計局商業(yè)項目、溫州鹿城廣場,以及北京奧克伍德雅居。

  不過,記者采訪獲悉,這四個項目并沒有轉(zhuǎn)讓完成,青島審計局商業(yè)項目已經(jīng)宣布開始建設(shè),溫州鹿城廣場也將在2013年開盤,這兩個項目都將是當?shù)氐男越ㄖ?/p>

  招商證券段斐欽撰寫的報告認為,目前資本市場對于綠城破產(chǎn)的擔憂,可能性并不大。除了公司已經(jīng)獲得流動資金外,杭州乃至浙江省的政府將綠城作為地方的優(yōu)質(zhì)企業(yè),已展開針對公司的紆困計劃;杭州房地產(chǎn)信貸政策有所放松,對房地產(chǎn)市場有正面預(yù)期效應(yīng)。

  綠城不降房價“傍”國企

  “綠城從去年開始已經(jīng)在調(diào)整。”前述杭州房地產(chǎn)人士說,比如從大戶型為主調(diào)整為小戶型。但是存量還是比較難處理。

  綠城很多樓盤的去化率不高,存量很大。以去年6月10日開盤的綠城·蘭園為例,透明售房網(wǎng)顯示,該樓盤開盤多半年以來,總共208套房子,已售套數(shù)僅為66套。

  復(fù)旦大學地產(chǎn)運營研究所所長蔡為民對此表示,綠城認為自己是高品質(zhì)就一定是高價位,不可以降價,而現(xiàn)在的做法是維持高價位,寧可把折扣給中介,給中介一些費用,也不愿意給客戶。

  綠城到底有什么算盤?不降價的背后顯露出的則是其與地方國企的緊密關(guān)系。2010年年報顯示,綠城中國披露的38個聯(lián)營公司中,有25家位于浙江省內(nèi),占已公布的聯(lián)營開發(fā)房企總數(shù)的76%,而其中的秘密在于,上述合作聯(lián)營方幾乎清一色為國資公司。

  前述杭州房地產(chǎn)人士表示,綠城很多項目在當?shù)囟际切越ㄖc國企聯(lián)合有利于項目推進。而目前的情況看來,綠城的困難已經(jīng)比去年底有所減緩。

  數(shù)據(jù)顯示,綠城中國的資產(chǎn)負債率高于同行,2011年年中,其資產(chǎn)負債率為87.7%。而萬科A在2011年年中的資產(chǎn)負債率為77.85%,到了去年年末,在降價的策略下,萬科的資產(chǎn)負債率進一步下降,已經(jīng)降至77.1%。

  在蔡為民看來,綠城不愿意降價還有一層意思是,在出售資產(chǎn)上可以保持高價,以利于資產(chǎn)被收購時比較有利的談判。在他看來,在目前房地產(chǎn)調(diào)控的背景下,受限購比較明顯的綠城的經(jīng)營前景悲觀。

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