主持人：如何看待今年以來房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的實施效果？

　　陳志：就一線城市來說，要判斷政策調(diào)控效果恐怕還應(yīng)再過一段時間。當(dāng)前一線城市的樓市已經(jīng)步入政策效果顯現(xiàn)期?？傮w而言，房地產(chǎn)市場本身是穩(wěn)步回落，全年完成調(diào)控目標(biāo)態(tài)勢是明朗的。

　　一方面，投資、投機性需求已被擠出市場;另一方面，以北京這類一線城市為例，房價上漲過快的趨勢被遏制。北京房價“穩(wěn)中有降”的調(diào)控目標(biāo)，從目前的觀測數(shù)據(jù)上看，實現(xiàn)調(diào)控目標(biāo)是毫無問題的。我們特別要強調(diào)北京的房地產(chǎn)市場，作為一線城市的樓市價格應(yīng)該是以“穩(wěn)”字為主，或者是整體價格的一種窄幅波動。

　　程浩業(yè)：就短期來看，政策調(diào)控目標(biāo)基本上達(dá)到了，主要是精準(zhǔn)打擊投機、投資性需求。但從長期來看，離政策調(diào)控的根本目標(biāo)還相距甚遠(yuǎn)。因為調(diào)控房價并非根本目標(biāo)，而是不得不為。調(diào)控的短期目標(biāo)是壓制需求，從而避免短期內(nèi)市場的非理性繁榮;長期目標(biāo)是用保障房建設(shè)等手段緩解供需矛盾。通過長效機制的構(gòu)建逐步替代短期的限購、限貸政策，引導(dǎo)整個行業(yè)健康發(fā)展。

　　行業(yè)發(fā)展方式迎來“拐點”

　　主持人：投資者很關(guān)注房價“拐點”是否真的來了。

　　陳志：我不太同意所謂“拐點論”。以北京市場為例，房價相對較“穩(wěn)”，窄幅波動,而不是深度下探狀態(tài)。從趨勢上看，“穩(wěn)”在北京這樣的一線城市應(yīng)該會持續(xù)相當(dāng)長時間。從整體的調(diào)整結(jié)果上看，一線城市現(xiàn)在已經(jīng)步入調(diào)控效果的顯現(xiàn)期。三四線城市由于有滯后性、房地產(chǎn)泡沫相對較小，房價不會大幅調(diào)整。

　　從各城市商品房成交量占全國成交量數(shù)據(jù)來看，2008年一線城市占比是8%，2011年為5%;2008年二線城市占比32%，2011年是29%;2008年三四線城市占比是60%，2011年是66%。樓市成交還是以三四線城市為主，一二線城市是微量的、窄幅的波動。從購房者心理預(yù)期來看，對未來房價下跌的預(yù)期造成需求萎縮。同時，貨幣政策的變動使得準(zhǔn)購房者選擇觀望。

　　我們只能說房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展方式的“拐點”已經(jīng)到來。像過去那樣靠擴張性的、數(shù)量性的房地產(chǎn)發(fā)展方式，可能面臨終結(jié)。房地產(chǎn)行業(yè)的利潤空間可能會被壓縮到相對合理的，和社會其他行業(yè)相對均衡的水平。

　　程浩業(yè)：就北京市場來看，“房價拐點”是否來到還有待觀察。當(dāng)前的成交量基本上是2010年同期的2/3;只有2009年同期的1/3。而成交均價方面，從2009年1月到2011年11月這么一個時間段來看，“下拐”的趨勢目前尚未出現(xiàn)，房價只是在相對平穩(wěn)的22000元/平方米左右波動，處于2%以內(nèi)的穩(wěn)定波動區(qū)間內(nèi)。

　　“限購令”難言取消

　　主持人：近期關(guān)于多個城市“限購令”到期的討論不絕于耳，“限購令”明年是否會取消？

　　陳志：“限購令”取消是不可能的。因為在新的替代性的長效政策暫時還沒有出臺的情況下，我們不能輕而易舉地說明年限購政策要退出。當(dāng)然，我們也要視經(jīng)濟總體情況來考慮是否需要對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策做出一些微調(diào)。

　　程浩業(yè)：雖然短期目標(biāo)已基本達(dá)到，但調(diào)控的方向和基調(diào)是不變的。在此前提下，未來很多執(zhí)行“限購令”的城市，更多是按照原計劃政策去執(zhí)行，但會在程度上有所調(diào)整或是以不同形式延續(xù)。

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