根據(jù)海南住建廳提供的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，當(dāng)前海南省在建項(xiàng)目、新報(bào)建未動(dòng)工項(xiàng)目高達(dá)約5300萬(wàn)平方米，按其預(yù)測(cè)的市場(chǎng)年銷(xiāo)售數(shù)量約500萬(wàn)平方米計(jì)，消化這些庫(kù)存需要10.6年，去庫(kù)存壓力巨大。對(duì)此，海南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳廳長(zhǎng)王志宏表示，海南將加快推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)和促銷(xiāo)，減少純商品住宅建設(shè)用地出讓?zhuān)m度控制純商品住房開(kāi)發(fā)，引導(dǎo)未開(kāi)發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)向經(jīng)營(yíng)性開(kāi)發(fā)。
　　2009年底以來(lái)，國(guó)際旅游島概念吸引了各路資本聚集海南，2010年跨省資金累計(jì)凈流入1084.89億元，徹底改變了海南省自1998年以來(lái)連續(xù)12年資金凈流出的局面。而房地產(chǎn)行業(yè)，尤其是住宅地產(chǎn)，成為資金的主要投資方向。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，2010年全年，海南完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資467.87億元，占城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資的37.2%，同比增長(zhǎng)62.5%，同比漲幅位居全國(guó)位；其中商品住宅完成投資417.11億元，同比增長(zhǎng)59.3%；房屋銷(xiāo)售面積854.73萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)52.3%。

　　2010年海南商品房銷(xiāo)售火爆，刺激2011年海南房地產(chǎn)投資繼續(xù)升溫，截至8月底，海南省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資累計(jì)完成404.62億元，同比再增42.2%。

　　但是，受限購(gòu)令等國(guó)家樓市調(diào)控政策的影響，市場(chǎng)觀望情緒升溫，海南商品房銷(xiāo)售今年下半年以來(lái)大幅縮水，庫(kù)存壓力非常巨大。

　　庫(kù)存高企引發(fā)了監(jiān)管部門(mén)的高度重視，王志宏日前表示，海南下一步將加強(qiáng)調(diào)控，消化保有量。除了配合土地部門(mén)調(diào)整用地供應(yīng)時(shí)序，減少純商品住宅建設(shè)用地出讓外，還將指導(dǎo)市縣從一次性住宅開(kāi)發(fā)為特征的粗放型開(kāi)發(fā)逐步過(guò)渡到以產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)為主的可持續(xù)開(kāi)發(fā)，適度控制純商品住房開(kāi)發(fā)。此外，海南還計(jì)劃引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行結(jié)構(gòu)調(diào)整，積極發(fā)展與旅游業(yè)融合性較高的各種類(lèi)型的經(jīng)營(yíng)性旅游房地產(chǎn)，以及配套的商業(yè)地產(chǎn)、辦公地產(chǎn)等，推進(jìn)海南房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步向開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)合理、符合經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展和國(guó)際旅游島建設(shè)需要的市場(chǎng)轉(zhuǎn)變。

　　王志宏表示，海南住建廳還將引導(dǎo)未開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，調(diào)整開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)。海南省住建廳將指導(dǎo)市縣根據(jù)《海南國(guó)際旅游島建設(shè)發(fā)展規(guī)劃綱要》目標(biāo)和任務(wù)，引導(dǎo)未開(kāi)發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)向經(jīng)營(yíng)性開(kāi)發(fā)。對(duì)調(diào)整開(kāi)發(fā)類(lèi)型的項(xiàng)目，鼓勵(lì)修改規(guī)劃，建設(shè)經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)項(xiàng)目。

　　事實(shí)上，由于供大于求，市場(chǎng)已開(kāi)始自發(fā)調(diào)節(jié)。近日，海南本土開(kāi)發(fā)商昌茂地產(chǎn)在海南一家本地媒體上打出了“7折清盤(pán)促銷(xiāo)5110元/㎡起”的巨幅廣告，與此同時(shí)，海南某網(wǎng)站頭頁(yè)醒目位置也同樣出現(xiàn)了富力地產(chǎn)樓盤(pán)優(yōu)惠促銷(xiāo)的廣告，這個(gè)項(xiàng)目的折扣更低，僅為6折。

　　有業(yè)內(nèi)分析人士指出，即使過(guò)去兩年海南房?jī)r(jià)瘋漲使得很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商賣(mài)了很多錢(qián)，但他們大部分人都將賺到的錢(qián)進(jìn)行拿地、開(kāi)發(fā)新項(xiàng)目等再投資，幾十個(gè)項(xiàng)目同時(shí)運(yùn)行的開(kāi)發(fā)商在海南并不罕見(jiàn)。攤子鋪得太大使得開(kāi)發(fā)商手頭的現(xiàn)金流并不充裕，這也是近日持續(xù)有大型開(kāi)發(fā)商打出6折、7折大幅降價(jià)促銷(xiāo)的原因。預(yù)計(jì)在庫(kù)存及資金壓力推動(dòng)下，將有越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商加入到幅度較大的降價(jià)行列中來(lái)。

　　嚴(yán)厲的調(diào)控、低迷的成交、急撤的游資……在本次調(diào)研過(guò)程中，記者發(fā)現(xiàn)很多海南當(dāng)?shù)厝艘约?地產(chǎn)專(zhuān)家總會(huì)不自覺(jué)地拿當(dāng)前的樓市與上世紀(jì)90年代的海南地產(chǎn)泡沫對(duì)比，過(guò)去一年多來(lái)樓市的瘋狂程度，總讓人有一種歷史重演的感覺(jué)。

　　很多人都還記得，國(guó)際旅游島獲批后的5天內(nèi)，海南省的商品房銷(xiāo)售額猛增至170多億元，這個(gè)數(shù)字是2008年海南省全年商品房銷(xiāo)售額的總和；房?jī)r(jià)更是出現(xiàn)跳躍式上漲，海口的樓盤(pán)一日一價(jià)，有的樓盤(pán)在之內(nèi)，每平方米就上漲5000元；游資、開(kāi)發(fā)商攜巨款涌向海南，東海岸的一線海景土地資源被瞬間瓜分完畢……

　　調(diào)控政策緊隨而至，除了全面緊縮銀根，對(duì)于購(gòu)房需求主要來(lái)自島外投資客的海南來(lái)說(shuō)，限購(gòu)的沖擊效果可想而知。瘋狂的房?jī)r(jià)只持續(xù)了幾個(gè)月便陷入“滯漲”，成交更是逐月萎縮，到較近更是出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊跌的局面。

　　但是，無(wú)論是政府、銀行還是開(kāi)發(fā)商，似乎都對(duì)海南的樓市前景表示樂(lè)觀，他們堅(jiān)信，海南樓市不會(huì)　　再次崩盤(pán)。因?yàn)闅v史與現(xiàn)實(shí)雖然相似，但畢竟有所不同。

　　頭先，市場(chǎng)參與者的構(gòu)成發(fā)生了很大變化。上世紀(jì)90年代進(jìn)駐海南的開(kāi)發(fā)商以游資為主，少有實(shí)力雄厚的地產(chǎn)商。游資擅炒作，并非真的都去蓋房子，大多是在玩“擊鼓傳花”的游戲，把只挖了個(gè)坑、還停留在圖紙上的房子抵押給銀行，把“炒地皮”賺的錢(qián)裝進(jìn)自己口袋，在致命的整頓措施出臺(tái)后，數(shù)千家開(kāi)發(fā)商卷款逃離，留下遍地的爛尾樓。

　　而目前海南進(jìn)駐了很多像萬(wàn)科、中糧地產(chǎn)、中信、雅居樂(lè)、富力地產(chǎn)這樣的大品牌開(kāi)發(fā)商，這些開(kāi)發(fā)商的資金實(shí)力和經(jīng)營(yíng)能力與90年代的“散兵”有著天壤之別，較主要的是他們都是實(shí)打?qū)嵉匕凑找?guī)劃在搞開(kāi)發(fā)。游資雖然夾雜其中，但畢竟占比大大降低，而且在“溫水煮青蛙”的政策調(diào)控下，他們即使想卷款逃離，還要看成交的配合。

　　其次，與90年代初相比，當(dāng)前的房地產(chǎn)熱潮有真正的市場(chǎng)需求作為支撐。90年代初仍實(shí)行福利分房制度，住房問(wèn)題不是通過(guò)市場(chǎng)來(lái)解決，因此樓市炒作主體是商業(yè)寫(xiě)字樓，在海南經(jīng)濟(jì)沒(méi)有快速跟上的大背景下，并沒(méi)有真正的市場(chǎng)需求；但現(xiàn)在住房已經(jīng)市場(chǎng)化，而且人民生活水平有了顯著提高，海南島內(nèi)居民有剛性需求，島外人士有度假需求，因此，此次海南房地產(chǎn)的火爆，雖然也有投資、投機(jī)成分，但主要還是真實(shí)需求在支撐。

　　第三，風(fēng)險(xiǎn)控制與風(fēng)險(xiǎn)分散程度大大提高。“好了傷疤不忘疼”，經(jīng)歷過(guò)一輪房地產(chǎn)泡沫的海南，骨子里的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)比任何地方都強(qiáng)。這也是為什么海南本地銀行對(duì)于支柱產(chǎn)業(yè)——房地產(chǎn)行業(yè)的開(kāi)發(fā)貸款和消費(fèi)貸款總和，僅占到貸款總額的20%左右的緣故。據(jù)了解，目前參與海南房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與建設(shè)的資金，主要由開(kāi)發(fā)商、建筑商、投資者從島外帶入，風(fēng)險(xiǎn)較為分散。

　　較后，也是較重要的，當(dāng)初投資客瘋狂炒作的海南建“省”和“大特區(qū)”只停留在概念階段，并無(wú)實(shí)質(zhì)性進(jìn)展；而如今海南國(guó)際旅游島建設(shè)有清晰的時(shí)間表和路線圖，除了房地產(chǎn)業(yè)，離島免稅、博彩試點(diǎn)等政策正在逐步落實(shí)，金融、物流、文化產(chǎn)業(yè)等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)也在大力推進(jìn)，夢(mèng)想似乎并非遙不可及。
 

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