根據(jù)海南住建廳提供的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，當前海南省在建項目、新報建未動工項目高達約5300萬平方米，按其預測的市場年銷售數(shù)量約500萬平方米計，消化這些庫存需要10.6年，去庫存壓力巨大。對此，海南省住房和城鄉(xiāng)建設廳廳長王志宏表示，海南將加快推進房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級和促銷，減少純商品住宅建設用地出讓，適度控制純商品住房開發(fā)，引導未開發(fā)項目轉(zhuǎn)向經(jīng)營性開發(fā)。
　　2009年底以來，國際旅游島概念吸引了各路資本聚集海南，2010年跨省資金累計凈流入1084.89億元，徹底改變了海南省自1998年以來連續(xù)12年資金凈流出的局面。而房地產(chǎn)行業(yè)，尤其是住宅地產(chǎn)，成為資金的主要投資方向。

　　據(jù)統(tǒng)計，2010年全年，海南完成房地產(chǎn)開發(fā)投資467.87億元，占城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資的37.2%，同比增長62.5%，同比漲幅位居全國位；其中商品住宅完成投資417.11億元，同比增長59.3%；房屋銷售面積854.73萬平方米，增長52.3%。

　　2010年海南商品房銷售火爆，刺激2011年海南房地產(chǎn)投資繼續(xù)升溫，截至8月底，海南省房地產(chǎn)開發(fā)投資累計完成404.62億元，同比再增42.2%。

　　但是，受限購令等國家樓市調(diào)控政策的影響，市場觀望情緒升溫，海南商品房銷售今年下半年以來大幅縮水，庫存壓力非常巨大。

　　庫存高企引發(fā)了監(jiān)管部門的高度重視，王志宏日前表示，海南下一步將加強調(diào)控，消化保有量。除了配合土地部門調(diào)整用地供應時序，減少純商品住宅建設用地出讓外，還將指導市縣從一次性住宅開發(fā)為特征的粗放型開發(fā)逐步過渡到以產(chǎn)業(yè)經(jīng)營為主的可持續(xù)開發(fā)，適度控制純商品住房開發(fā)。此外，海南還計劃引導房地產(chǎn)業(yè)進行結(jié)構(gòu)調(diào)整，積極發(fā)展與旅游業(yè)融合性較高的各種類型的經(jīng)營性旅游房地產(chǎn)，以及配套的商業(yè)地產(chǎn)、辦公地產(chǎn)等，推進海南房地產(chǎn)市場逐步向開發(fā)結(jié)構(gòu)合理、符合經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展和國際旅游島建設需要的市場轉(zhuǎn)變。

　　王志宏表示，海南住建廳還將引導未開發(fā)項目，調(diào)整開發(fā)結(jié)構(gòu)。海南省住建廳將指導市縣根據(jù)《海南國際旅游島建設發(fā)展規(guī)劃綱要》目標和任務，引導未開發(fā)項目轉(zhuǎn)向經(jīng)營性開發(fā)。對調(diào)整開發(fā)類型的項目，鼓勵修改規(guī)劃，建設經(jīng)營性房地產(chǎn)項目。

　　事實上，由于供大于求，市場已開始自發(fā)調(diào)節(jié)。近日，海南本土開發(fā)商昌茂地產(chǎn)在海南一家本地媒體上打出了“7折清盤促銷5110元/㎡起”的巨幅廣告，與此同時，海南某網(wǎng)站頭頁醒目位置也同樣出現(xiàn)了富力地產(chǎn)樓盤優(yōu)惠促銷的廣告，這個項目的折扣更低，僅為6折。

　　有業(yè)內(nèi)分析人士指出，即使過去兩年海南房價瘋漲使得很多房地產(chǎn)開發(fā)商賣了很多錢，但他們大部分人都將賺到的錢進行拿地、開發(fā)新項目等再投資，幾十個項目同時運行的開發(fā)商在海南并不罕見。攤子鋪得太大使得開發(fā)商手頭的現(xiàn)金流并不充裕，這也是近日持續(xù)有大型開發(fā)商打出6折、7折大幅降價促銷的原因。預計在庫存及資金壓力推動下，將有越來越多的開發(fā)商加入到幅度較大的降價行列中來。

　　嚴厲的調(diào)控、低迷的成交、急撤的游資……在本次調(diào)研過程中，記者發(fā)現(xiàn)很多海南當?shù)厝艘约?地產(chǎn)專家總會不自覺地拿當前的樓市與上世紀90年代的海南地產(chǎn)泡沫對比，過去一年多來樓市的瘋狂程度，總讓人有一種歷史重演的感覺。

　　很多人都還記得，國際旅游島獲批后的5天內(nèi)，海南省的商品房銷售額猛增至170多億元，這個數(shù)字是2008年海南省全年商品房銷售額的總和；房價更是出現(xiàn)跳躍式上漲，?？诘臉潜P一日一價，有的樓盤在之內(nèi)，每平方米就上漲5000元；游資、開發(fā)商攜巨款涌向海南，東海岸的一線海景土地資源被瞬間瓜分完畢……

　　調(diào)控政策緊隨而至，除了全面緊縮銀根，對于購房需求主要來自島外投資客的海南來說，限購的沖擊效果可想而知。瘋狂的房價只持續(xù)了幾個月便陷入“滯漲”，成交更是逐月萎縮，到較近更是出現(xiàn)量價齊跌的局面。

　　但是，無論是政府、銀行還是開發(fā)商，似乎都對海南的樓市前景表示樂觀，他們堅信，海南樓市不會　　再次崩盤。因為歷史與現(xiàn)實雖然相似，但畢竟有所不同。

　　頭先，市場參與者的構(gòu)成發(fā)生了很大變化。上世紀90年代進駐海南的開發(fā)商以游資為主，少有實力雄厚的地產(chǎn)商。游資擅炒作，并非真的都去蓋房子，大多是在玩“擊鼓傳花”的游戲，把只挖了個坑、還停留在圖紙上的房子抵押給銀行，把“炒地皮”賺的錢裝進自己口袋，在致命的整頓措施出臺后，數(shù)千家開發(fā)商卷款逃離，留下遍地的爛尾樓。

　　而目前海南進駐了很多像萬科、中糧地產(chǎn)、中信、雅居樂、富力地產(chǎn)這樣的大品牌開發(fā)商，這些開發(fā)商的資金實力和經(jīng)營能力與90年代的“散兵”有著天壤之別，較主要的是他們都是實打?qū)嵉匕凑找?guī)劃在搞開發(fā)。游資雖然夾雜其中，但畢竟占比大大降低，而且在“溫水煮青蛙”的政策調(diào)控下，他們即使想卷款逃離，還要看成交的配合。

　　其次，與90年代初相比，當前的房地產(chǎn)熱潮有真正的市場需求作為支撐。90年代初仍實行福利分房制度，住房問題不是通過市場來解決，因此樓市炒作主體是商業(yè)寫字樓，在海南經(jīng)濟沒有快速跟上的大背景下，并沒有真正的市場需求；但現(xiàn)在住房已經(jīng)市場化，而且人民生活水平有了顯著提高，海南島內(nèi)居民有剛性需求，島外人士有度假需求，因此，此次海南房地產(chǎn)的火爆，雖然也有投資、投機成分，但主要還是真實需求在支撐。

　　第三，風險控制與風險分散程度大大提高。“好了傷疤不忘疼”，經(jīng)歷過一輪房地產(chǎn)泡沫的海南，骨子里的風險意識比任何地方都強。這也是為什么海南本地銀行對于支柱產(chǎn)業(yè)——房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)貸款和消費貸款總和，僅占到貸款總額的20%左右的緣故。據(jù)了解，目前參與海南房地產(chǎn)開發(fā)與建設的資金，主要由開發(fā)商、建筑商、投資者從島外帶入，風險較為分散。

　　較后，也是較重要的，當初投資客瘋狂炒作的海南建“省”和“大特區(qū)”只停留在概念階段，并無實質(zhì)性進展；而如今海南國際旅游島建設有清晰的時間表和路線圖，除了房地產(chǎn)業(yè)，離島免稅、博彩試點等政策正在逐步落實，金融、物流、文化產(chǎn)業(yè)等現(xiàn)代服務業(yè)也在大力推進，夢想似乎并非遙不可及。
 

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